行政手段難壓房價上漲

　　國家統(tǒng)計局新發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2012年12月，全國70個大中城市中，房價新建商品住宅(不含保障房)價格上漲的城市有54個。房價全面上漲的態(tài)勢已持續(xù)數(shù)月。中國房地產(chǎn)學(xué)會副會長陳國強在接受中國證券報記者采訪時表示，在去年宏觀經(jīng)濟整體增速放緩的情況下，房地產(chǎn)市場調(diào)控力度仍未松動，說明房地產(chǎn)調(diào)控政策將常態(tài)化，“短期內(nèi)，不要指望限購、限貸等政策會退出。”

　　陳國強表示，盡管2012年以來，部分地方政府有放松樓市調(diào)控的沖動和嘗試，但幾乎都被叫停，這反映了中央在經(jīng)濟調(diào)結(jié)構(gòu)、轉(zhuǎn)變增長方式的決心。

　　在關(guān)乎樓市調(diào)控的政策推進(jìn)中，如房產(chǎn)稅試點、個人住房信息系統(tǒng)建設(shè)、土地制度改革等，有可能因城鎮(zhèn)化概念的提出而加快推進(jìn)。但因涉及到相關(guān)利益，地方政府瞻前顧后的心態(tài)明顯，導(dǎo)致今年的推進(jìn)程度面臨不確定性。但他同時強調(diào)，上述制度改革的大方向已定，一些地方已具備客觀條件，看政府部門有無推進(jìn)決心。

　　根據(jù)國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)，去年下半年以來，全國房地產(chǎn)市場“量價齊升”態(tài)勢明顯。對此，陳國強表示，在經(jīng)過近幾年的嚴(yán)厲調(diào)控后，房地產(chǎn)行業(yè)本身形成了一種自我調(diào)整、自我修復(fù)的內(nèi)生增長機制，通過簡單的行政手段難以壓制行業(yè)本身增長，這也是房地產(chǎn)行業(yè)逐漸走向成熟的一種表現(xiàn)。

　　陳國強稱，雖然市場表現(xiàn)向好，但供應(yīng)端仍然存在隱患。根據(jù)國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)，去年全年，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資增速、房企購地面積增速和房企本年到位資金增速等指標(biāo)均有所下降，并導(dǎo)致國房景氣指數(shù)掉頭向下。他認(rèn)為，這說明整個房地產(chǎn)市場還處在底部震蕩階段，尚未完全從底部走出。

　　對于個別城市土地供應(yīng)量下降，他認(rèn)為，主要在于地方政府的供地節(jié)奏放緩，使全年土地交易量遠(yuǎn)低于年度供地計劃。

　　他強調(diào)，雖然目前房地產(chǎn)市場走勢趨穩(wěn)，但后續(xù)供應(yīng)端的不確定性仍然存在。這使得2013年的樓市走勢存在一定變數(shù)。“一方面，目前樓市的需求和成交量在穩(wěn)步回升;另一方面，樓市的供應(yīng)持續(xù)低迷甚至是負(fù)增長。”他說，這會給房價帶來上漲壓力。

　　陳國強建議，在接下來的房地產(chǎn)調(diào)控中，要格外關(guān)注供應(yīng)端變化，尤其是增加普通住宅用地供應(yīng)。

　　但個別城市存在市場供大于求的風(fēng)險。陳國強認(rèn)為，不同區(qū)域的房地產(chǎn)市場形態(tài)存在較大差異。在鄂爾多斯樓市崩盤之后，貴陽、常州、營口等地先后傳出房地產(chǎn)市場異動的消息，這種現(xiàn)象需要引起關(guān)注。“2012年暴露出來的風(fēng)險是冰山一角，反映出不同地方市場的供求風(fēng)險是客觀存在的。”

　　他指出，部分地方政府在土地財政的驅(qū)動下，此前持續(xù)放量供地，造成區(qū)域樓市供大于求，甚至出現(xiàn)一定的泡沫。對此，買賣雙方不要有比較清醒的市場風(fēng)險意識，政府部門也應(yīng)該及時采取措施，避免風(fēng)險擴大。

　　精彩對話

　　中國證券報：土地價格不是房價的重要成本，同時也會在很大程度上影響市場預(yù)期。2013年土地市場是否會延續(xù)去年態(tài)勢，出現(xiàn)高價地，甚至“地”?

　　陳國強：高價地和“地”的誕生取決于很多因素。先，用地本身的資質(zhì)和條件相對較好，如位于核心地段，用地性質(zhì)良好，配建規(guī)模小。其次，土地出讓過程中的奪較為激烈，不斷將價格推向高位。“地”的誕生有其殊性，需區(qū)別看待。隨著土地一級開發(fā)等成本的持續(xù)提高，一些優(yōu)質(zhì)地塊開始入市，不排除繼續(xù)出現(xiàn)“地”的可能。

　　在土地供應(yīng)的過程中，政府部門要注意調(diào)整供地結(jié)構(gòu)，將普通商品房和高端商品房用地的供應(yīng)、住宅用地和商業(yè)、工業(yè)用地的供應(yīng)、市區(qū)和郊區(qū)的土地供應(yīng)等，進(jìn)行合理搭配。

　　要明確市場預(yù)期，及時公布年度土地出讓計劃，并將擬出讓土地的時間、位置、體量等信息進(jìn)行公示，避免因信息不對稱導(dǎo)致市場波動。在出讓方式上，應(yīng)該更加靈活和務(wù)實，不要一味采用“價高者得”的拍賣方式出讓，可采用招標(biāo)或設(shè)置高限價等方式進(jìn)行出讓。

　　“饑渴供地”是造成去年個別地塊遭到瘋搶的原因。在政策層面，國土部一直要求加大土地供應(yīng)力度，但主要責(zé)任還是地方政府。未來要關(guān)注的是政策如何完善和落實。比如，對于連續(xù)多年沒有完成用地出讓計劃的城市，是否會有相應(yīng)的問責(zé)和督查?如何來操作?地方政府怎樣配合房地產(chǎn)調(diào)控的實施和落實?這都是未來政策需要完善的地方。