房企利潤(rùn)率滑坡 2012年降至18%

　　高周轉(zhuǎn)成業(yè)內(nèi)共識(shí)，十大房企形成3個(gè)梯隊(duì)

　　各大房企去年銷(xiāo)售額創(chuàng)新高的同時(shí)，部分一線房企2012年凈利率水平卻出現(xiàn)同比下降。近日，中原地產(chǎn)根據(jù)已經(jīng)發(fā)布去年業(yè)績(jī)的24家房企測(cè)算，房企銷(xiāo)售利潤(rùn)率已經(jīng)從2007年全行業(yè)的24%下滑至2012年的18%。另一方面，在緊張的市場(chǎng)調(diào)控中，房企的周轉(zhuǎn)率明顯加快。

　　“2012年保利銷(xiāo)售整體去化率高達(dá)八成，遠(yuǎn)高于前年的68%。”保利地產(chǎn)有關(guān)負(fù)責(zé)人告訴南都記者，快速周轉(zhuǎn)、資本運(yùn)作與土地儲(chǔ)備將力撐保利未來(lái)發(fā)展。利潤(rùn)率負(fù)增長(zhǎng)時(shí)代，持高周轉(zhuǎn)戰(zhàn)略的大型房企不乏萬(wàn)科、恒大這樣的行業(yè)。中原地產(chǎn)分析稱(chēng)，房企或許意識(shí)到樓市價(jià)格上升空間不大，加快銷(xiāo)售節(jié)奏獲得更多利潤(rùn)已經(jīng)是大勢(shì)所趨。

　　25家房企2012年銷(xiāo)售近萬(wàn)億

　　根據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)，截至1月14日，已發(fā)布業(yè)績(jī)快報(bào)的房企中，25家上市房企2012年銷(xiāo)售額總計(jì)為9664.58億元。但以房企2012年半年報(bào)和三季報(bào)的銷(xiāo)售凈利潤(rùn)率作為其2012年的銷(xiāo)售凈利潤(rùn)參考，對(duì)比可以看到，自2007年以來(lái)，房企的銷(xiāo)售凈利率呈現(xiàn)明顯下滑趨勢(shì)，已從2007年的24%下滑到2012年的18%。

　　以萬(wàn)科為例，2012年全年銷(xiāo)售均價(jià)為10 90 1元/平方米，低于20 11年的11303元/平方米和2010年的12049元/平方米。2012年上半年萬(wàn)科結(jié)算凈利率為14.2%，同比下降2.2個(gè)百分點(diǎn);銷(xiāo)售凈利潤(rùn)率14.8%，比前年同期的16.3%下降1.5個(gè)百分點(diǎn)。

　　鏈家地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)的29家樣本大型上市房企，前三季的凈利潤(rùn)率為12.45%，同比下降11個(gè)百分點(diǎn)。其中，營(yíng)業(yè)收入同比增長(zhǎng)的大房企有12家，凈利潤(rùn)出現(xiàn)同比增長(zhǎng)且為正的有8家。

　　“去年房企利潤(rùn)率下降，與三方面原因有關(guān)”，經(jīng)緯行研究副主任曾英杰接受南都記者采訪分析，包括房企以?xún)r(jià)換量、房企建設(shè)成本和營(yíng)銷(xiāo)成本的上升，另外，高價(jià)買(mǎi)入地塊而相對(duì)低價(jià)位售樓也拉低了房企的利潤(rùn)率。

　　合景泰富主席及執(zhí)行董事孔健岷曾表示，要項(xiàng)目銷(xiāo)售能維持利潤(rùn)率在15%或18%以上，會(huì)多做促銷(xiāo)，以盡快完成目標(biāo)。

　　除上述原因外，房企凈利潤(rùn)也與并入報(bào)表結(jié)算的具體項(xiàng)目有關(guān)，鏈家地產(chǎn)稱(chēng)，從結(jié)算周期來(lái)看，去年三季度之前進(jìn)入結(jié)算的項(xiàng)目大多是在2011年降價(jià)期間進(jìn)行銷(xiāo)售的。2011年入市項(xiàng)目有很多是2009年或2010年企業(yè)拿地的項(xiàng)目，其中有不少高價(jià)地，但受調(diào)控重壓影響，這些項(xiàng)目入市后銷(xiāo)售價(jià)一直在低位徘徊，因此在營(yíng)業(yè)成本提高的同時(shí)，終導(dǎo)致房企凈利潤(rùn)下滑。

　　高周轉(zhuǎn)成行業(yè)趨勢(shì)

　　為彌補(bǔ)銷(xiāo)售凈利率的下滑，多數(shù)房企提高了其資產(chǎn)的周轉(zhuǎn)率。以土地溢價(jià)獲得較高利潤(rùn)率的時(shí)代已經(jīng)過(guò)去。

　　“快速周轉(zhuǎn)、資本運(yùn)作與土地儲(chǔ)備力撐保利未來(lái)發(fā)展”，保利地產(chǎn)有關(guān)負(fù)責(zé)人告訴南都記者。去年銷(xiāo)售破千億的保利去年保持了較高的去化率，2012年銷(xiāo)售整體去化率高達(dá)8成，遠(yuǎn)高于前年的68%。鄭州、合肥等新進(jìn)城市項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)當(dāng)天成交率接近9成。

　　“以開(kāi)發(fā)商2012年的銷(xiāo)售面積與其土地儲(chǔ)備面積的比值作為其周轉(zhuǎn)速度的參考指標(biāo)，可以很明顯地將十大房企劃分為三類(lèi)”，中原地產(chǎn)報(bào)告分析，高周轉(zhuǎn)企業(yè)有萬(wàn)科一家，其年土地儲(chǔ)備周轉(zhuǎn)率達(dá)到31%;大部分企業(yè)屬于均衡周轉(zhuǎn)的房企，包括保利、恒大、華潤(rùn)、金地、招商、中海，其平均的周轉(zhuǎn)率為17%;而富力、綠城、雅居樂(lè)的周轉(zhuǎn)速度則明顯偏慢，平均值為9%。

　　保利地產(chǎn)董秘黃海表示：“20 13年公司仍將堅(jiān)持實(shí)施以一二線城市和普通住宅為主的高周轉(zhuǎn)銷(xiāo)售策略。”而萬(wàn)科也表示，快開(kāi)盤(pán)快銷(xiāo)