陳勁松：房價30年內(nèi)不會暴跌 兩會是賣樓窗口期

　　1月15日，世聯(lián)地產(chǎn)(002285,股吧)在深圳總部舉辦2013年市場分析會。世聯(lián)地產(chǎn)董事長陳勁松在現(xiàn)場表示，整體上，30年之內(nèi)中國主要城市(包括一二三線城市)暴跌絕不可能出現(xiàn)，更不會出現(xiàn)像日本的情況，因為中國的市場還處在中期的城市化市場，人口完全是流動的，不能拿中國的房地產(chǎn)市場與發(fā)達國家的邏輯相比，也不能與發(fā)展中國家相比。

　　但他也認為，會有下跌超過50%的城市，比如像鄂爾多斯(600295,股吧)，因為這些城市是人口凈流出的，但這種城市數(shù)量并不多。

　　2013年以量取勝

　　對于目前市場上對房地產(chǎn)樂觀的情緒，陳勁松直言自己并不樂觀。“我堅決反對對2013年的市場樂觀，更不能用簡單的漲和跌去預測。中國的市場很大，因此平均房價上漲無意義，平均房價下跌有一定意義，無論是開發(fā)商還是購房者，預測房價上漲是沒意義。其次，一年房價的上漲和下跌也沒意義，中國的房地產(chǎn)已經(jīng)不是短期市場了?？梢钥隙ǖ?，明年的房地產(chǎn)市場不會癡線2004年、2008年的急劇上漲情況。因為目前房地產(chǎn)的價格已經(jīng)位居高位了，另外，房地產(chǎn)產(chǎn)品也沒有太多創(chuàng)新，它已經(jīng)成了為工廠里的流水線。”

　　陳勁松更強調，如果市場都預測明年房價上漲的話，那不排除中央會出臺更嚴厲的調控措施。他稱，中國有兩個市場邏輯，一個是市場的邏輯，一個是房地產(chǎn)市場的邏輯。市場的邏輯是房價上漲，增加供給，房地產(chǎn)市場的邏輯是房價上漲，政府持續(xù)打壓。

　　在此壓力下，陳勁松對開發(fā)商也提出了一些建議。“我跟招保萬金的老總都很熟悉，我們聊天他們并沒有問房價會不會漲，目前他們發(fā)布的業(yè)績都是同比增長很好，為什么?因為房地產(chǎn)靠價格與消費者博弈的時代已經(jīng)過去了。2013年依然是要靠‘以量取勝’。千萬別抱著僥幸心理，經(jīng)常去談價格的開發(fā)商，無論住宅還是豪宅，你會發(fā)現(xiàn)肯定是規(guī)模很小的開發(fā)商。的房地產(chǎn)市場是前幾大開發(fā)商的市場占有率在不斷提升，未來也是如此。”

　　陳勁松還認為，在2013年兩會之前，對開發(fā)商而言，是賣樓的“窗口期”。甚至對購房者而言，也是買房的不錯時期。因為新一屆領導人上任，關于房地產(chǎn)的問題，也能等到兩會后才能看的清晰。

　　城鎮(zhèn)化與帶資本的土地

　　針對中央所提出的“城鎮(zhèn)化”，世聯(lián)地產(chǎn)席分析師吳志輝表示，“積穩(wěn)妥推進城鎮(zhèn)化，著力提高城鎮(zhèn)化質量”成為中央經(jīng)濟工作會議的亮點，這為我國今后推進城鎮(zhèn)化指明了方向，也是對過往城鎮(zhèn)化過程很有針對性的總結：近年來我國城鎮(zhèn)化力度很大，但大量圈地，導致城鎮(zhèn)化質量偏低，粗放式的城鎮(zhèn)化模式已難以為繼。

　　“我們認為新型城市化對房地產(chǎn)市場形成利好。其一，新型城鎮(zhèn)化將為農(nóng)村剩余勞動力在教育、醫(yī)療、養(yǎng)老等公共服務供給方面提供保障，消除農(nóng)民的顧慮，這釋放的將是農(nóng)民在城市的購房需求;其二，城鎮(zhèn)化保證農(nóng)村剩余勞動力在公平交易下的土地權益，提升農(nóng)民的購房能力。未來這部分農(nóng)村剩余勞動力釋放的購房需求將成為我國住房市場的重要力量。其三、新型城鎮(zhèn)化將推動工業(yè)化、農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化協(xié)同發(fā)展，解決過去城鎮(zhèn)化與工業(yè)化發(fā)展脫節(jié)的問題，形成有效需求支撐下的房地產(chǎn)有效供給，從而實現(xiàn)房地產(chǎn)泡沫的軟著陸。”吳志輝續(xù)稱。

　　除此之外，市場熱議的“房產(chǎn)稅”2013年是否會擴大試點，陳勁松坦言，這是2013年政策里面大的不確定性，也是大的風險。但要解決中國房地產(chǎn)的問題，房地產(chǎn)不是終的答案，這其中涉及大的問題是“土地財政”。中國的城市化進程、甚至中國的改革大的推手和秘密是“土地財政”。

　　“中國的房地產(chǎn)，用確切的話來說‘帶資本的土地’，土地還使得中國政府的債務大有改善。如果要改，不是房產(chǎn)稅的問題，也不是房價的問題，而且也不是一朝一夕能改好的。這可能需要多年的努力。”陳勁松這樣認為。