重點城市樓市成交回升 調(diào)控政策進(jìn)入平穩(wěn)期

????11月，全國重點城市樓市成交止降回升，收緊性調(diào)控政策較此前幾個月有所減少。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，成交的止降回升是進(jìn)入年底樓市推盤旺季后市場成交的正常回升，雖然11月以來收緊性調(diào)控政策銳減，但調(diào)控并未松動，穩(wěn)控樓市秩序仍然是調(diào)控重點，政策整體進(jìn)入平穩(wěn)運行期。預(yù)計房企迫于年終業(yè)績壓力仍將采取“以價換量”的措施，12月受供應(yīng)繼續(xù)明顯增長影響，重點城市成交規(guī)模環(huán)比將繼續(xù)回升。

????成交整體正常回升

????中國指數(shù)研究院的最新數(shù)據(jù)顯示，11月，18個主要城市住宅成交面積同環(huán)比均由降轉(zhuǎn)升，環(huán)比升幅顯著。18個城市整體成交環(huán)比上漲26.6%，同比上漲4.2%。而10月份時，18個城市整體成交則是環(huán)比下降14%，同比下降11.5%;9月份是環(huán)比下降8.1%，同比下降22.2%。

????18個城市中，一線城市成交面積環(huán)比上漲2.4%，其中，北京環(huán)比升幅較為顯著，達(dá)16%;深圳環(huán)比升幅次之，為9%;廣州環(huán)比微漲1%;僅上海環(huán)比稍有下降，降幅5%。同比來看，受調(diào)控政策持續(xù)影響，一線城市整體成交同比下降14.9%，廣州同比降幅最明顯，達(dá)36%。二線代表城市成交環(huán)比上升36.8%，青島升幅較大，近190%;南京、溫州升幅均超45%;三線代表城市成交環(huán)比上升16.2%，東莞升幅較大，超40%。同比來看，整體下降28.2%。

????克而瑞研究中心的數(shù)據(jù)也顯示，在各城市供應(yīng)放量后，11月成交繼續(xù)環(huán)比微增，也較2018年月平均成交量增長8%，但同比增幅較10月的15%繼續(xù)收窄至8%。26個重點二三線城市中，有8個城市同環(huán)比均出現(xiàn)上漲，值得注意的是，青島、合肥環(huán)比分別上漲229%與169%，主要是由于網(wǎng)簽的放松，累計成交房源集中備案，成交數(shù)據(jù)出現(xiàn)爆發(fā)式增長。預(yù)計未來二三線城市整體成交體量將保持穩(wěn)定，城市之間成交熱度繼續(xù)分化。

????對于11月樓市成交環(huán)比止降回升的原因，中國指數(shù)研究院有關(guān)負(fù)責(zé)人接受相關(guān)媒體采訪時表示，這是進(jìn)入年底樓市推盤旺季后市場成交的正常回升，房企為沖擊業(yè)績目標(biāo)，傾向選擇在年底加大推盤力度，歷年年底成交規(guī)模普遍位居同年相對高位，但實際新推盤去化情況不及前幾個月。

????“因為近期供應(yīng)量確實比較大，所以多少會帶來銷售行情的提升，尤其是對比10月數(shù)據(jù)的話，確實有一定反彈，當(dāng)然這要理解為弱反彈。應(yīng)該說到了12月份房企追趕年度銷售目標(biāo)的任務(wù)比較重，價格方面會適當(dāng)下調(diào)，這也會帶來成交量的上升?！鄙虾Ｒ拙臃康禺a(chǎn)研究院總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)對證券時報記者說。

????政策進(jìn)入平穩(wěn)期

????11月，房地產(chǎn)政策面最大的特點是收緊約束性政策銳減。中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，11月，各種房地產(chǎn)調(diào)控政策合計僅20次，相比之前平均單月40次明顯減少，成為2018年全年房地產(chǎn)政策發(fā)布最少的月份。從政策內(nèi)容來看，只有蘇州一地針對限購政策有所升級，其他城市基本無收緊約束性的調(diào)控政策發(fā)布，大部分政策內(nèi)容都是重申或落實之前的調(diào)控政策。

????中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，市場漲幅明顯放緩，是約束性政策減少的最主要原因，樓市告別高燒，房地產(chǎn)調(diào)控再收緊加碼的市場基礎(chǔ)不存在。2018年是房地產(chǎn)調(diào)控政策次數(shù)最多的一年，各地樓市調(diào)控政策執(zhí)行力度最嚴(yán)格，疊加10月份的24次樓市調(diào)控，年內(nèi)房地產(chǎn)調(diào)控次數(shù)合計高達(dá)410次，同比上漲超過80%。

????張大偉同時指出，雖然在10月、11月調(diào)控政策發(fā)布次數(shù)逐漸減少，11月基本沒有加碼收緊政策，但從多家中央媒體的表述看，調(diào)控力度將依然維持之前的高溫狀態(tài)，調(diào)控政策仍將運行一段時間。從政策預(yù)期看，寬松政策出現(xiàn)可能性不大。

????中國指數(shù)研究院有關(guān)負(fù)責(zé)人也認(rèn)為，11月以來，各地累計發(fā)布房地產(chǎn)調(diào)控政策較此前幾個月有所減少，但調(diào)控并未松動，加強(qiáng)市場監(jiān)管，穩(wěn)控樓市秩序仍然是調(diào)控重點，政策整體進(jìn)入平穩(wěn)運行的時期。在中央遏制房價上漲的決心不會發(fā)生改變的情況下，未來各地將繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行前期已出臺的調(diào)控政策，調(diào)控政策將依然維持從緊狀態(tài)。

????未來成交或繼續(xù)回升

????對于未來的市場走勢，張大偉認(rèn)為，在過去一年多通過各種約束性政策抑制市場高溫后，后續(xù)市場將逐漸進(jìn)入供應(yīng)加量周期，在融資收緊、償債壓力增加、項目去化率下降的情況下，房企或選擇“以價換量”以保證現(xiàn)金周轉(zhuǎn)和完成年度銷售目標(biāo)。

????克而瑞研究中心也認(rèn)為，未來一線和二線城市的供應(yīng)將繼續(xù)保持增長，隨著房企迫于年終業(yè)績壓力將采取“低價入市”、“打折促銷”等以價換量的措施，各線城市成交有望回升。

????“12月份房企追趕年度銷售目標(biāo)的任務(wù)比較重，價格方面會適當(dāng)下調(diào)，這也會帶來成交量的上升。”嚴(yán)躍進(jìn)說。

????中國指數(shù)研究院有關(guān)負(fù)責(zé)人指出，今年樓市“金九銀十”不再，房企業(yè)績存壓，加之對明年市場調(diào)整的一致預(yù)期，房企在近期推盤的積極性將尤為強(qiáng)勁，預(yù)計12月受供應(yīng)繼續(xù)明顯增長影響，重點城市市場成交規(guī)模環(huán)比將繼續(xù)回升。