中國樓市政策冷市場熱 各方擔(dān)憂房價大漲

2012年年末，中國房地產(chǎn)市場突然啟動，量價齊升，交投活躍。這令很多人措手不及。于是，所謂“恐慌情緒”開始蔓延。接著，北上廣皆傳出風(fēng)聲：出現(xiàn)了。

　　面對此種情況，政府卻頗為淡定。年末幾次重大會議上，除了重申房地產(chǎn)市場調(diào)控不動搖外，沒有什么新鮮措施出來，甚至筆墨也顯得吝惜。接著，國土資源部表示要大力控“地”，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部表示限購要繼續(xù)。

　　一半是火焰，一半是海水。人們心中不禁惴惴：房價會否如任志強所言，今年3月會大漲嗎?

　　冬天里的春天

　　在經(jīng)歷了史上嚴(yán)厲調(diào)控之后，中國房地產(chǎn)的信心似乎沒有受到太多影響。進入2012年下半年，按捺不住的買家悄然入場了。這先體現(xiàn)在交易量上升上。然后，價格也隨之攀升。一些離奇的景象迅即傳播開來。

　　來自北京的消息是，一套與鐵路零離的房子昨天還230萬元300萬元了。此事大大刺激了買房人的心理。雖然后來此消息被指為“個案”，但是它的效果已經(jīng)達(dá)到。買房人正在加快腳步。

　　來自上海的消息是，久違的“日光盤”再次出現(xiàn)了。萬科海上傳奇項目宣稱，樓盤剛一上市即遭瘋搶，408套房源認(rèn)購客戶超過600組，“真的一套都沒有了”。腳步慢了真還買不到。

　　來自廣州的消息是，買房人在售樓處“通宵排隊”排號了。珠江新城某樓盤定于2012年12月16日正式開盤，但提前晚上有大批的買房人聚集，甚至排起了長龍。雖然此消息被指為“炒作”，排隊的人多是雇來的，但是房市暴漲的預(yù)期卻實在的起來了。

　　來自南京的消息是，全國總價地易主。該市下關(guān)濱江地塊以56.2億元的高價成功出讓，創(chuàng)造了新的紀(jì)錄。如此兇猛的地產(chǎn)商是來自央企的中冶置業(yè)。地產(chǎn)商拿地的熱情也在高漲。面粉和饅頭一起了。

　　與此相襯托的是，漲價預(yù)言大合唱。

　　2012年9月，地產(chǎn)商任志強即宣稱，今年3月房價必暴漲。他的理由是，屆時地產(chǎn)商的庫存已經(jīng)消化得差不多了，新的供應(yīng)卻未出現(xiàn)，短缺無可避免。在這個冬天，房地產(chǎn)的春天已經(jīng)來臨。另外，他把責(zé)任方也指明了：政府有關(guān)部門及其執(zhí)行的土地政策。

　　2012年12月9日，國家統(tǒng)計局原局長邱曉華表示，有等中國工業(yè)化和城市化基本完成，中國房地產(chǎn)行業(yè)才會進入收縮期，房價才會出現(xiàn)真正逆轉(zhuǎn)，這個階段可能10年之后才會到來。對于2013年，他認(rèn)為，房價將平穩(wěn)上升，暴漲的可能性很小。

　　一周后，北京師范大學(xué)管理學(xué)院教授董藩說，25年后全國房產(chǎn)均價是一平方米9萬，北京要80多萬元。他還拿歷史說事兒：1987年全國平均房價408元，那時候北京500元，如果那個時候我們告訴你全國房價將達(dá)到6000元，北京、上海達(dá)到20000元，打死你也不相信，那時候任總(任志強)也不相信。

　　幾乎同時，全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會榮譽會長聶梅生在一個研討會上也表示，未來10年我國至少還有121億平方米的住房需求，相當(dāng)于2011年全國住房銷售面積的12倍以上。“過去10年房價翻5倍，未來10年保持7%不錯了”。

　　顯然，至少在房價趨勢上，官、商、學(xué)三界有了接近的看法。

　　此情此景令看空者尷尬無比。2010年11月，財經(jīng)觀察員侯寧和全國房地產(chǎn)經(jīng)理人聯(lián)盟副秘書長陳寶存打賭，聲稱2012年年底北京房價必跌50%，否則將承辦不少于250人參加、花費不少于2.5萬元的酒席。兩年后，北京五環(huán)內(nèi)房價兩年大漲逾20%。侯寧一邊“不向高房價投降”，一邊取消了賭局。

　　那些聽信侯寧的買房人恐怕難以那么瀟灑了。畢竟他們的夢想不像侯寧的酒宴那么容易取消?，F(xiàn)在，他們中的一些人悄悄地將希望寄托在政府部門的反腐敗力度上。據(jù)說，一些握有多套房產(chǎn)的官員正在努力銷售那些來路不明的房子，這可能會給房地產(chǎn)市場帶來不小的“供給沖擊”，買房人指望著撿漏兒呢!

　　此刻，人們已經(jīng)不再懷疑樓市回暖的事實。的分歧是房價將漲向何處。

　　不動搖“不動搖”

　　很多買房人曾經(jīng)期待著黨的十八大能帶來更嚴(yán)厲的調(diào)控政策，從而給房地產(chǎn)商更強力的打擊。可是，他們失望了。十八大報告中與住房有直接關(guān)系的兩句話，一句是“建立市場配置和政府保障相結(jié)合的住房制度，加強保障性住房建設(shè)和管理，滿足困難家庭基本需求”，另一句是“要解決好人民關(guān)心直接現(xiàn)實的利益問題，在學(xué)有所教、勞有所得、病有所醫(yī)、老有所養(yǎng)、住有所居上持續(xù)取得新進展，努力讓人民過上更好生活”。

　　此后的2012年中央經(jīng)濟工作會議甚至更為簡單：“要繼續(xù)堅持房地產(chǎn)市場調(diào)控政策不動搖”。倒是城鎮(zhèn)化被推到了無以復(fù)加的位置，被認(rèn)為是“擴大內(nèi)需的大潛力所在”，需要積引導(dǎo)健康發(fā)展。

　　南京下關(guān)地出現(xiàn)后，人們的怨聲漸起。國土資源部終于不得不有所表示。2012年12月18日，該部土地利用管理司司長廖永林表示，將認(rèn)真貫徹落實中央經(jīng)濟工作會議精神，繼續(xù)堅持房地產(chǎn)調(diào)控政策不動搖，保持從嚴(yán)從緊調(diào)控基調(diào)。針對年末“地”頻現(xiàn)，該部將于近期建立房地產(chǎn)大企業(yè)和大地塊跟蹤督查制度，以切實抑制異常地價。

　　國土部的判斷是，雖然很多地方從下半年開始土地供應(yīng)放量，但多屬于恢復(fù)性供給，補足今年上半年市場供地不足的缺口，情況也符合歷年“前低后高”的供地規(guī)律。有個別情況需要關(guān)注，比如地。

　　該部給出了治理地的辦法：總價較高的地塊，實行分割處理，劃為多宗地供應(yīng)。對地段較好、單價較高的優(yōu)質(zhì)地塊，綜合采用多種競價方式或招標(biāo)出讓;或提高付款難度;或與條件較差的土地放在一起供應(yīng)。此舉被網(wǎng)友廣為調(diào)侃，以為是糊弄人的典型。

　　此后，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部表態(tài)，2013年要繼續(xù)堅定不移地搞好房地產(chǎn)市場調(diào)控，先要繼續(xù)貫徹落實好既有調(diào)控政策。“我再次強調(diào)，商品住房限購政策要繼續(xù)實施。凡是放松調(diào)控致使房價過快上漲的城市，我們將繼續(xù)采取措施并會同監(jiān)察部對其進行約談直至問責(zé)。”該部部長姜偉新說。

　　除了繼續(xù)發(fā)揮限購政策效應(yīng)以外，今年還要繼續(xù)嚴(yán)格實施差別化住房信貸、稅收政策。姜偉新表示，一方面要堅決抑制投機投資性住房需求，另一方面要支持合理自住和改善性需求。

　　面對限購、限貸的政策疲勞，姜偉新是含糊地表示，2013年要配合有關(guān)部門加快研究以財稅金融等經(jīng)濟法律手段為主的房地產(chǎn)市場調(diào)控長效機制，構(gòu)建符合我國國情、系統(tǒng)配套、科學(xué)有效、穩(wěn)定可預(yù)期的房地產(chǎn)市場調(diào)控政策體系。

　　政府何時再發(fā)力

　　近日，中國社會科學(xué)院發(fā)布“中國城市基本公共服務(wù)力評價報告”。其中房價調(diào)控問題上，報告稱，44%的市民對政府此項工作持肯定態(tài)度。這一數(shù)據(jù)來自對38個大中城市的調(diào)查。執(zhí)筆者還提出政府須再接再厲，堅定不移控房價，建立健全保障住房體系，加強對房地產(chǎn)市場的監(jiān)管。

　　之后，國家信息發(fā)布研究結(jié)果稱，控房價和穩(wěn)增長的政策存在沖突，使調(diào)控變得困難。“目前限購還沒有使房價出現(xiàn)較大下降，更沒有回到合理價位，剛性需求等待者的信心已經(jīng)開始動搖。而其他政策如貸款利率下調(diào)又促進了剛需的釋放，削弱了限購政策的效果。國家為了“保增長”需要加大信貸力度，地方政府財政緊張，為了生存也紛紛開展自救，于是通過購房補貼、退稅、調(diào)整公積金貸款的數(shù)額和期限等手段來促進房地產(chǎn)市場活躍。市場的回暖和貨幣政策寬松的預(yù)期，使得開發(fā)商降價的動機大大減弱，使房價調(diào)控政策陷入兩難境地。”該助理研究員鄒士年表示。

　　這仿佛是政府不出新政策的根源：老百姓的滿意度尚可，穩(wěn)增長壓力卻較大。那么，什么情況下，政府才能再出手?中國指數(shù)研究院的專家的看法是，若房價繼續(xù)上漲且漲幅超出政府容忍范圍，仍有出臺更嚴(yán)厲措施的可能性，如進一步收緊信貸政策等。

　　問題是，政府容忍度是多少?當(dāng)記者把此疑問提給中國銀行國際金融研究所的研究人員時，他們的回答是，當(dāng)前的狀況是政府樂見的，市場活躍拉動剛性需求，為經(jīng)濟增長注入活力，而價格并未出現(xiàn)大幅上揚。“有當(dāng)投機性、投資性需求重新回來，價格上漲讓人難以忍受，政府或許才會再次發(fā)力。”該所研究員周景彤說。

　　不過，該所出具的2013年展望報告對房地產(chǎn)還是謹(jǐn)慎的。報告認(rèn)為，滋生房地產(chǎn)泡沫的制度性因素依然存在。例如，“土地財政”問題依然沒有得到解決，房產(chǎn)稅依舊處于試點階段，難以有效防范投機性需求。而限購政策的推出，使得各種合理需求和投資投機性需求被壓抑，在“土地財政”未得到根本解決的情況下，限購政策的退出將導(dǎo)致前期大量累積的需求集中爆發(fā)，推動房價大幅上漲。

　　“預(yù)計增供應(yīng)、抑投機和調(diào)結(jié)構(gòu)是2013年房地產(chǎn)市場調(diào)控的三大重點，尤其是繼續(xù)實施限購令和二套房信貸政策。如果未來房價繼續(xù)走高，不排除限購政策進一步趨嚴(yán)、房地產(chǎn)信貸政策出現(xiàn)緊縮的可能。但是，在實施穩(wěn)健貨幣政策的同時，會優(yōu)先保障房建設(shè)的融資需求。”周景彤說。

　　鄒士年則建議政府“著眼于房地產(chǎn)長效機制的建立”。他把如下工作都列為政府應(yīng)在2013年推進的：改變地方土地財政模式，從源頭上降低房價;加快推進房產(chǎn)稅的實施和嚴(yán)格征繳，發(fā)揮房產(chǎn)稅對房地產(chǎn)市場的去泡沫化和去投資化的功能;繼續(xù)推進和完善房地產(chǎn)市場基礎(chǔ)制度建設(shè)，完善住房統(tǒng)計以及信息發(fā)布等基礎(chǔ)制度建設(shè)，使居民能獲得準(zhǔn)確的住房供求信息，從而穩(wěn)定購房預(yù)期，避免出現(xiàn)恐慌性購房現(xiàn)象;抓緊完善保障性住房建設(shè)、分配、管理、退出等制度，形成對各類住房需求全覆蓋的住房供應(yīng)體系。