武漢樓市均價(jià)破7 開發(fā)商“寅吃卯糧”搶市

　　從4月17日史上嚴(yán)厲的調(diào)控到9月29日二次調(diào)控出臺，武漢的樓市銷售走勢從初的上下起伏動蕩演變?yōu)槿缃竦膹?qiáng)勁上攻，二次調(diào)控已顯露出疲態(tài)。據(jù)武漢億房研究的新數(shù)據(jù)顯示，十二月三周(12月16號-12月22號)，武漢市主城區(qū)銷售套數(shù)1351套，相比此前“金九銀十”的銷售數(shù)據(jù)看來，億房研究研究員陳龍認(rèn)為，銷售數(shù)據(jù)一點(diǎn)都不差。

　　樓市均價(jià)破“7”

　　在陳龍看來，上周每天銷量與前幾個月的平均水平相近，絲毫沒體現(xiàn)出淡季以及調(diào)控的頹態(tài)。而從價(jià)格上看來，本周的成交均價(jià)已經(jīng)破“7”，達(dá)到7007.42元/平方米，與去年同期相比增幅達(dá)11.06%。

　　在上，武漢兩個知名樓盤開盤，不到時間，兩個項(xiàng)目所推房源全部售罄;而記者在探訪下周準(zhǔn)備開盤的武昌某樓盤時，該樓盤的置業(yè)顧問告訴記者，他們樓盤的登記人數(shù)已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了所推房源的數(shù)量，所以能不能買到自己想要的房源，還得看后搖號的結(jié)果。

　　據(jù)記者了解，近期推出的新樓盤有20余個，包括熱門樓盤萬科金域藍(lán)灣、萬科金色城市、青城國際等，而下周待開盤的熱門樓盤有當(dāng)代國際花園、錦繡龍城雙子座等。而萬科推出的2個全新樓盤達(dá)到1100套，這對于往年的推盤量來說，可謂達(dá)到一個高峰值。

　　據(jù)了解，上周除萬科金域藍(lán)灣、萬科金色城市推出房源當(dāng)天銷售一空之外，其他開盤加推項(xiàng)目同樣銷售十分理想，一般銷售都在七成以上。而在前不久入市的光谷現(xiàn)代森林小鎮(zhèn)，50平方米-100平方米的中小戶型，幾天內(nèi)賣出200多套。

　　剛需搶先入市

　　不少業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，隨著樓市調(diào)控政策的持續(xù)，曾經(jīng)被政策觸動的樓市敏感神經(jīng)基本開始得到緩解，被壓抑的需求已開始部分釋放。這其中成交量突出的莫過于主推小戶型的純新盤。該類樓盤的表明，次購房者已經(jīng)搶先入市。

　　而對于年底樓盤的，億房研究研究員陳龍并不認(rèn)為是因?yàn)?ldquo;優(yōu)惠促銷”帶來的。“從上周樓市成交價(jià)格上看來，此周的成交均價(jià)已經(jīng)破‘7’，達(dá)到7007.42元/平方米。”他認(rèn)為，盡管不少樓盤開盤宣稱有優(yōu)惠或者折扣，但這個實(shí)際成交均價(jià)已經(jīng)能說明樓市并未有過“實(shí)質(zhì)性”的降價(jià)。

　　而據(jù)記者了解，近開盤的項(xiàng)目中，價(jià)格多數(shù)在6000-8000元/平方米，總價(jià)在60萬元。這些面向剛性需求置業(yè)者的項(xiàng)目，成為年底武漢樓市的推盤主流。

　　“小戶型”扛樓市大旗

　　記者在光谷某樓盤遇到一對次買房的購房者，他們告訴記者，這兩周已經(jīng)看遍了光谷所有在售樓盤，希望找到總價(jià)合適的小戶型。對于小戶型的要求，他們笑著對記者說，當(dāng)然是越小越好，這樣總價(jià)低。

　　“開發(fā)商正是看準(zhǔn)了這類次置業(yè)者，在年底推出了針對他們的小戶型，讓樓市銷路大開。”武漢浦江筑城顧問公司市場人員告訴記者，從11月開始到現(xiàn)在，大部分入市的新盤都主推中小戶型。如已經(jīng)開盤的現(xiàn)代森林小鎮(zhèn)主推50-100平方米純板樓;萬科金色城市主推75-87平方米兩房，97平方米三房;萬科金域藍(lán)灣主推65-105平方米房源;將于下周開盤的當(dāng)代國際花園將推出40-70平方米精裝房源;從產(chǎn)品結(jié)構(gòu)來看，這些均是適合次置業(yè)的中小戶型。

　　“中小戶型的產(chǎn)品在市場上一向比較走俏。而針對此次調(diào)控受影響小的次置業(yè)者推出中小戶型，必定帶動年底的樓市。” 一位業(yè)內(nèi)知名市場人士認(rèn)為，大戶型單位受到政策限制比較多，所以開發(fā)商進(jìn)而轉(zhuǎn)向針對次置業(yè)群體是十分明智的策略。因此，年底樓市的，大部分都是由這部分剛性需求置業(yè)者帶動起來的?！　≠Y金鏈

　　貸款緊縮 開發(fā)商寅吃卯糧

　　由于年關(guān)將至，加之今年央行5次提高存款準(zhǔn)備金率，各銀行都會由于信貸額度緊張或用盡而停止放貸。為此，不少開發(fā)商干脆等到明年再開盤。不過此時，倒有不少開發(fā)商反而積推盤，原來是為了“今年賣房，明年放貸”。

　　年底放款難度大

　　“11月底簽下了購房合同，一切該交的材料也都交了，但一直沒有放貸的消息。銀行人員告訴我，能等到明年了。”剛剛在南湖買下一套房產(chǎn)的方先生一直擔(dān)心貸不了款，“不知道政策還會怎么變，我擔(dān)心貸不下來款還要付違約金。”方先生說，另一方面，看房子看了這么久，房價(jià)“紋絲不動”，所以還是不想再拖了，“買了買了，不再想其他的了。”

　　而據(jù)該樓盤的銀行人員解釋，方先生之所以受到銀行如此“待遇”，主要原因是銀行銀根緊縮審批趨嚴(yán)。“本來國家在調(diào)控樓市，收緊貸款，所以銀行對房地產(chǎn)市場的貸款是要比以前控制得嚴(yán)格多了，另外，銀行放貸額度所剩不多也是其中的原因。所以，放款也需要占用明年的額度”。

　　開發(fā)商“寅吃卯糧”搶市

　　對此，對于今年銷售任務(wù)已經(jīng)完成的開發(fā)商來說，如果再次推盤的話，賣掉的房子今年也難以回款，倒不如等明年銀行有新增額度的時候再放盤更好。但也有開發(fā)商卻不這么想。

　　“年底行情好繼續(xù)推，寧愿多等一段時間，正好趕上明年放款。”一位在年底已經(jīng)再次推盤的開發(fā)商說，用年底的時間去賣明年的房子，有什么不好呢?他認(rèn)為，趁著年底行情還行，可以先出售一部分房源，明年再放款也不遲，而且他們?nèi)蝿?wù)早完成，也不急于回這筆款。而他告訴記者，年底競小，更容易贏得市場。而明年銀行又有新的貸款額度后，大家相推盤，競反而更激烈。所以提前推盤更有優(yōu)勢。

　　“每年年底銀行都會由于信貸額度緊張而收緊貸款，這已經(jīng)成了慣例。”一位業(yè)內(nèi)人士分析稱，近一段時間監(jiān)管部門的調(diào)控使各家銀行的房貸發(fā)放本身很謹(jǐn)慎，一到年底額度變少，變得更加謹(jǐn)慎了。不過，各銀行普遍表示，貸款額度緊張的局面會在明年1月得到緩解。

　　目前房價(jià)上漲的壓力主要來自五個方面：一是前期的調(diào)控政策并未使房價(jià)降溫，這使得人們對未來房價(jià)走勢的預(yù)期也發(fā)生了變化，更多的人心理壓力加重;其次是“限購令”屬行政政策，不是長久之計(jì)，一旦有所松動，而后繼的政策沒有跟上的話，很有可能出現(xiàn)購房需求迅速反彈，從而推高房價(jià)的局面;三是10月份以來迅速激增的CPI的價(jià)格壓力，這個通脹壓力使人們認(rèn)為把錢存在銀行有很大的風(fēng)險(xiǎn)，消費(fèi)者擔(dān)心如果這個趨勢控制不住的話，下一步房地產(chǎn)存在進(jìn)一步漲價(jià)的可能;四是開發(fā)商本身對房地產(chǎn)未來預(yù)期仍然樂觀，短期降價(jià)動力不足;五是近期全國土地市場表現(xiàn)非常讓人擔(dān)憂，開發(fā)商似乎對嚴(yán)厲調(diào)控視而不見，不斷在全國各地攻城掠地，而各地地的頻繁出現(xiàn)更增加了未來房價(jià)上漲壓力。

　　世聯(lián)地產(chǎn)副總經(jīng)理朱敏認(rèn)為，11月份整體的成交量來看，一些次置業(yè)者經(jīng)過上一輪的調(diào)控，多認(rèn)為房價(jià)不會進(jìn)行大幅下調(diào)，入市意愿仍然較強(qiáng);另一方面，房屋租金上漲也帶動了置業(yè)者入市的積性。所以年底的樓市并不會太冷。

　　“可以肯定的是，未來對房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控將成為常態(tài)，即便限購令等政策取消，也會有其他形式的調(diào)控出臺，明年不排除有更大規(guī)模的房地產(chǎn)調(diào)控，市場仍有很大變數(shù)。”有業(yè)內(nèi)觀察人士分析。

　　對于市場呈現(xiàn)出來的銷售，一品牌開發(fā)商不無擔(dān)憂地表示，如果市場繼續(xù)這樣，預(yù)計(jì)調(diào)控又會到來，她計(jì)劃將手里的項(xiàng)目盡快開盤，以應(yīng)對新的調(diào)控。

　　對于此前連續(xù)多次的調(diào)控，有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為限購令已經(jīng)成為一張廢紙，實(shí)際不起作用。一地產(chǎn)市場部總監(jiān)告訴記者，限購令還是有用，如果沒有限購，市場不成交，而且價(jià)格也會創(chuàng)出新高。他認(rèn)為此次銷售集體，很大一部分原因還是以前的老原因，一個是CPI不斷創(chuàng)下新高，上個月達(dá)到5.1%，通脹預(yù)期在催促人們將錢換成不動產(chǎn);另外一個原因則是人民幣升值預(yù)期;后他認(rèn)為大家對調(diào)控結(jié)構(gòu)現(xiàn)在普遍沒有信心，入市愿望強(qiáng)烈。

　　“目前開發(fā)商比購房者要謹(jǐn)慎，定價(jià)保守都在預(yù)期之內(nèi)，這也是讓很多人出手的原因。”不過他同時認(rèn)為這種現(xiàn)象不會持久，主要是現(xiàn)在處于一個殊時期，10月份深圳成交偏低，11月成交有補(bǔ)漲之勢，另外是11月的CPI可能是一個歷史高點(diǎn)，后面會走低，而加息的預(yù)期強(qiáng)烈起來，這些都會降低人們的入市愿望。

　　“另一方面，如果成交一直這么，肯定會招來更加強(qiáng)烈的調(diào)控措施。”該地產(chǎn)人士后說?！　⊥票P節(jié)奏兩分化

　　在當(dāng)前敏感時期，縱觀手上握有新盤的開發(fā)商心態(tài)，無非兩種，一種有較大回款壓力的，盡快調(diào)價(jià)出貨;一種資金鏈充足的，則選擇暫時冬眠，以待明年春天的回暖。因此在推盤節(jié)奏上，開發(fā)商明顯出現(xiàn)了兩分化。

　　盡快出貨降低風(fēng)險(xiǎn)

　　樓市回暖態(tài)勢已較為明顯，在開發(fā)商推盤的刺激下，樓市成交量大幅回升，房價(jià)依舊高位運(yùn)行，個別樓盤甚至出現(xiàn)了價(jià)格攀升現(xiàn)象，而在此時選擇積推盤、平實(shí)定價(jià)則是更多開發(fā)商盡快出貨的有效方法。但這些開發(fā)商并不是為沖年底的業(yè)績，更多的是為降低明年的政策風(fēng)險(xiǎn)。

　　“我們鼓勵超額完成任務(wù)，但重要的是能防范明年的政策風(fēng)險(xiǎn)。”漢口一樓盤的開發(fā)商已經(jīng)緊急調(diào)配了一部分房源，加推的信息也已經(jīng)發(fā)布出去。“我們是有過教訓(xùn)的。”這位開發(fā)商告訴記者，2007年的時候，本來計(jì)劃推出一批房源，但期望賣得更高，所以盡管行情好也沒有推盤，而此后遭遇的政策寒流讓他們足足耽誤了大半年。

　　如今，他們正積進(jìn)行后的價(jià)格調(diào)整，以求盡快出貨，該人士認(rèn)為：“在整個政策層面不是很穩(wěn)定的狀態(tài)下，個策略是存貨盡快出手。這樣資金可以盡快回收，資金回收以后可以去做其他事情，收益未必會降低;其次降低政策風(fēng)險(xiǎn)，因?yàn)闊o法預(yù)知未來的政策是什么。”

　　豪賭明年“價(jià)更高”

　　而在與該樓盤一路之隔的另一個樓盤，已經(jīng)有整整一個月沒有推盤動靜了。記者問銷售員何時開盤，該售樓員說，肯定是開年以后了，具體日子還未定。一位熟知該樓盤的業(yè)內(nèi)人士告訴記者，他們今年的銷售任務(wù)早在十月完成了，盡管不斷有客戶上門表達(dá)買房意愿，但由于該樓盤地段好，配套也逐步成熟，所以他們期望來年價(jià)格賣得更高。

　　對此陳龍認(rèn)為，行情轉(zhuǎn)暖的情況下，開發(fā)商不愿意推盤的原因很多，有開發(fā)商寄托于明年政策“松懈”豪賭明年漲價(jià);也有開發(fā)商工程進(jìn)度跟不上，不過目前看來，還是有不少開發(fā)商別是地塊儲備不夠的開發(fā)商希望通過提高價(jià)格來獲取利潤，他認(rèn)為，大部分樓盤趕在今年銷售的黃金時期前開盤,目前銷售已經(jīng)過半,對開發(fā)商而言,資金回籠的目的已基本實(shí)現(xiàn),接下來的任務(wù)不是回籠資金,而是充分把握所剩房源,逐步提高銷售價(jià)格,獲得更高的利潤?！　∧甑踪彿?ldquo;兩頭熱”

　　“不能再等了，這次看好了決定購買了。”從大學(xué)已經(jīng)畢業(yè)三年的小畢終于在年底下定決心買房了。他告訴記者，前面是一直在猶豫，等降價(jià)了再買。但事實(shí)證明，房價(jià)又漲了。“近關(guān)注了不少房產(chǎn)方面的消息，地價(jià)都賣得這么高了，等到房價(jià)下降，真不知道是猴年馬月的事情了。”小畢認(rèn)為，年底買房房價(jià)不算低，但肯定不會比將來高。而他現(xiàn)在對房子的要求很簡單，面積越小越好、入住越早越好。他認(rèn)為，這才是把“損失”降到低的辦法。

　　次置業(yè)者“看漲”

　　而在年底入市的“剛需”們，大部分都是如同小畢一樣的想法而出手買房的。這部分觀望者漸漸失望，重新進(jìn)入市場。業(yè)內(nèi)人士表示，今年樓市多次調(diào)控，壓制了不少購房需求。11月、12月份樓市淡季不淡，是在釋放前期被壓抑的購房需求。這也顯示，大部分人看漲未來房價(jià)。

　　在武昌中華路某新盤售樓處，前來選購婚房的焉先生表示：“從4月份樓市調(diào)控到現(xiàn)在，我們已看了不少樓盤，感覺房價(jià)漲幅是放緩了，但并沒有出現(xiàn)明顯的房價(jià)下行，由于我要買房結(jié)婚，因此不想再等下去了，準(zhǔn)備趁年底淡季一些樓盤優(yōu)惠促銷，選一套價(jià)格我們能承受的兩房。”

　　據(jù)前不久某網(wǎng)站的調(diào)查顯示，76.9%的被調(diào)者屬于次購房。這個比例相較數(shù)月前的調(diào)查結(jié)果明顯高了。

　　業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，雖然今年樓市調(diào)控政策不斷出臺，但是鼓勵次剛性需求，遏制投資、投機(jī)需求的基調(diào)不變。政策對于剛性需求人群來說，短期內(nèi)造成的影響有限。一直以來市場有效供應(yīng)持續(xù)下降，導(dǎo)致價(jià)格上漲，這對購買力有限的剛性需求來說抓緊買房刻不容緩。別是對中小戶型需求較迫切的剛性需求開始活躍，成交量開始逐步加大。這些剛性需求者活躍在性價(jià)比略高的二環(huán)、三環(huán)甚至郊區(qū)，而在開發(fā)商推出適銷對路的產(chǎn)品時，不少剛需購房者放棄了此前的觀望，開始出手買房。

　　投資客選一次性付款

　　而另外一些有著保值、升值考慮的人，希望以投資買房抵御通脹。據(jù)武漢搜房網(wǎng)的調(diào)查顯示，近七成網(wǎng)友認(rèn)為，在通貨膨脹壓力下，投資房產(chǎn)是抵制通貨膨脹的佳方式。

　　“我們代理的一個三環(huán)內(nèi)樓盤近開盤了，原本主要針對的是當(dāng)?shù)鼐用瘢瑳]想到后還吸引了不少投資客，樓盤單價(jià)不到七千元，再加上戶型面積小，因此總價(jià)別低，再加上開盤的時候略有折扣，很多投資客都對樓盤表示出濃厚興趣。”正代理該樓盤的某知名代理公司工作人員透露。據(jù)了解，這部分購房者都十分有實(shí)力，在房款支付方面，大多選擇了一次性付款。

　　而在一項(xiàng)不完全調(diào)查中，受訪者計(jì)劃近期出手的占比非常高。值得注意的是，這些人都表示要自己有足夠的資金實(shí)力，均會入市購房。

　　據(jù)武漢市房管部門統(tǒng)計(jì)顯示，在嚴(yán)格的“限外”政策之下，目前外地居民在武漢買房數(shù)量，仍超過總銷售量的50%，他們多數(shù)不能用貸款買房，不少人是投資客。加上不少本地投資人，“加熱”了這一波樓市。

　　業(yè)內(nèi)人士指出，總體來看，雖然正值年底傳統(tǒng)樓市淡季，可是今年情況略有不同，大量的市場需求一直受到政策不斷調(diào)控的影響被暫時抑制，隨著全年調(diào)控期持續(xù)，整體房價(jià)的漲速放慢，但絲毫沒有出現(xiàn)下探跡象，更堅(jiān)定一些購房者信心，多方需求集中積買入，成交量開始回溫。而次置業(yè)的剛需以及實(shí)力派投資客，在年底表現(xiàn)為踴躍。

來源：億房網(wǎng)