投資客承認(rèn)“限購令”之下 賣房繳稅很受傷

　　拍賣場(chǎng)行家：差點(diǎn)中招

　　投資者尹先生2006年曾買過一套位于海珠同福路的單位房改房，當(dāng)時(shí)委托的拍賣方是某公司，拍賣成交價(jià)30多萬元。當(dāng)時(shí)，他持協(xié)助執(zhí)行通知書到房管局詢問稅費(fèi)，一問嚇一跳：30萬元的成交價(jià)竟然要繳土地出讓金、土地增值稅等稅項(xiàng)高達(dá)20多萬元!他說，幸虧這套拍賣房是各付各稅，他才得以幸免高額稅費(fèi)。

　　投資老手：絕不敢試

　　投資者盧小姐以前每月基本上都有地產(chǎn)買賣，對(duì)于她來說，“買房猶如買大白菜”。她說，廣州實(shí)施“限購令”后，她還沒有使用那個(gè)彌足珍貴的額度，現(xiàn)在轉(zhuǎn)戰(zhàn)無限購區(qū)域買房。

　　盧小姐也聽說過用公司名義購買房屋來規(guī)避“限購令”的做法，但她表示自己不會(huì)嘗試，因?yàn)槠渲猩婕暗亩愘M(fèi)很高，找個(gè)不知情的買家相當(dāng)于害人，若因?yàn)槎愘M(fèi)原因而難以脫手，那還不如不買。盧小姐表示，她以前也曾買過公司轉(zhuǎn)讓出來的車位、寫字樓和鋪位，由于這些交易多半采取“各付各稅”的方式，她需負(fù)擔(dān)自己應(yīng)繳的契稅等有限的稅費(fèi)，不擔(dān)心會(huì)背上高稅費(fèi)的包袱，才會(huì)下決心投資?！?strong>1步：購房環(huán)節(jié)　公司確實(shí)不受限購

　　據(jù)地產(chǎn)人士介紹，如果是為了規(guī)避“限購令”而注冊(cè)一家公司來買房，其費(fèi)用由兩部分組成：一部分為注冊(cè)公司的費(fèi)用，一部分為購房費(fèi)用。

　　注冊(cè)要花多少錢?

　　1萬左右

　　據(jù)記者了解，目前在廣州注冊(cè)一家公司的要求和費(fèi)用并不高，花費(fèi)的時(shí)間也不多。如果是注冊(cè)有限責(zé)任公司，低注冊(cè)資金為3萬元，相應(yīng)的注冊(cè)費(fèi)、登記費(fèi)等大約在1500元左右，如果是通過專業(yè)注冊(cè)代理公司操作，費(fèi)用在3000元左右。不過，這是注冊(cè)費(fèi)用。而要注冊(cè)一家公司，還必須有相應(yīng)的辦公場(chǎng)所、會(huì)計(jì)工資、申領(lǐng)發(fā)票等，其中貴的是租用辦公場(chǎng)所的費(fèi)用。因此，如果白手起家注冊(cè)一家公司，總費(fèi)用得在1萬元左右。

　　記者注意到，有人表示某些地方有“1元注冊(cè)公司”的優(yōu)惠舉措。但記者從工商部門了解到，這個(gè)“1元注冊(cè)公司”并不是說花1元錢可以注冊(cè)一家公司，而是指對(duì)注冊(cè)資金沒有要求，其注冊(cè)費(fèi)用還是必須交納的。這種形式是無限責(zé)任公司，一旦公司出現(xiàn)意外，股東風(fēng)險(xiǎn)會(huì)很大。

　　購房有何差別?

　　不能房貸

　　在購買環(huán)節(jié)，滿堂紅億達(dá)按揭權(quán)證部副經(jīng)理胡綺雯表示，以公司名義購買房產(chǎn)，不能享受契稅優(yōu)惠，契稅按3%征收，印花稅為0.05%，房產(chǎn)證登記費(fèi)為550元。房產(chǎn)證的“產(chǎn)權(quán)人”上會(huì)寫公司名稱。

　　以公司名義購房，與個(gè)人購房相比，多出的費(fèi)用主要集中在注冊(cè)公司的費(fèi)用上，而購買環(huán)節(jié)的稅費(fèi)則相差不大。但公司購買房產(chǎn)是不能辦理房貸的，要么一次性付款，要么申請(qǐng)其他形式的貸款。

　　2步：轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)　稅費(fèi)高達(dá)數(shù)十萬

　　盡管注冊(cè)一家公司買房的稅費(fèi)不高，但是有這種想法的人多為投資客，其終目的是為了轉(zhuǎn)讓物業(yè)獲利。記者從相關(guān)部門了解到，公司轉(zhuǎn)讓所屬房產(chǎn)會(huì)面臨高額稅費(fèi)的問題。廣州市房地產(chǎn)交易登記地稅專窗人士表示，他們負(fù)責(zé)解釋單位轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)應(yīng)征土地增值稅、營業(yè)稅及附加稅等問題。

　　轉(zhuǎn)手：稅費(fèi)多到無得賺

　　據(jù)介紹，土地增值稅計(jì)算的依據(jù)是增值額。例如某公司當(dāng)初購買一房產(chǎn)，購入金額為100萬元，相關(guān)稅費(fèi)為3萬元?，F(xiàn)在該房產(chǎn)價(jià)值180萬元，如果出售則相應(yīng)的土地增值稅為26.85萬元。

　　至于營業(yè)稅及附加，若不能提供上手購房發(fā)票的，共計(jì)需要繳納相當(dāng)于轉(zhuǎn)讓收入5.63%的稅金;可以提供上手購房發(fā)票的，合計(jì)營業(yè)稅為4.5萬元。此外，作為公司出售房產(chǎn)收入并入應(yīng)納稅所得額，繳納企業(yè)所得稅，稅率為25%，需繳20萬元。

　　如此看來，轉(zhuǎn)讓這套房產(chǎn)公司賬面上有80萬元的收益，看似很多，但是其稅費(fèi)卻高達(dá)50多萬元，終的收益變得十分可憐。

　　提醒：公司物業(yè)好難脫手

　　地產(chǎn)界人士表示，如果是這樣的收益，考慮到過程的繁復(fù)和高額稅費(fèi)情況下，注冊(cè)一家公司去投資房產(chǎn)費(fèi)時(shí)費(fèi)力收益低，還不如將資金投入到其他行業(yè)。

　　地產(chǎn)專業(yè)人士認(rèn)為，公司買房產(chǎn)生的稅費(fèi)不高，但轉(zhuǎn)讓卻容易造成高額稅費(fèi)，雖然可以走“實(shí)收”的路子，但買方愿不愿意承擔(dān)高額稅費(fèi)，又另當(dāng)別論了。提醒買房者，想接手公司出讓的房屋，好采用“各付各稅”的方式，若非別筍，對(duì)公司物業(yè)還是“敬而遠(yuǎn)之”為妙。