新政卡住二套房購買人 評(píng)估者“幫忙”做高房?jī)r(jià)百萬

“本來一套100萬的二手房付3成，還能貸公積金，現(xiàn)在房產(chǎn)新政一出，像我這樣的非改善型二手房，公積金貸不出，商貸能貸5成，這50萬付哪里來。”在購房人為付煩惱之際，房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人“雪中送炭”——做高房?jī)r(jià)多貸款。近日，在記者的采訪中發(fā)現(xiàn)，受新政影響，不少中介為了促成交易紛紛想到了做高房?jī)r(jià)，而對(duì)于“房產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)”這個(gè)“鐵將軍”，中介都拍胸脯保證，我們會(huì)去“搞定”評(píng)估公司，所謂的強(qiáng)制性評(píng)估，根本不成問題。

　　價(jià)值350萬房子可“做到”450萬

　　隨著新政對(duì)二套房貸款業(yè)務(wù)的進(jìn)一步收緊，付5成貸款5成的政策讓不少有心買房卻無力付的市民能“望樓興嘆”。陳先生是其中的一位，他告訴記者，自己名下已有一套小房子，但近日卻又看中一套普陀區(qū)武寧路板塊價(jià)格優(yōu)惠的二手次新房，從區(qū)域位置到整體房型都顯不錯(cuò)，價(jià)格也比較公道，很適合給兒子用作婚房。但迫于“二套房”付成數(shù)的限制，350萬左右的房子，付5成至少也得花上175萬。

　　不過正發(fā)愁的陳先生卻從中介處聽說，其實(shí)自己還未必需要付這么多付。難道二套房付5成貸款的政策有“討價(jià)還價(jià)”的余地?原來，陳先生在房產(chǎn)交易過戶的過程中發(fā)現(xiàn)，其中的重要一環(huán)評(píng)估過程“彈性很大”。

　　中介告訴陳先生，可以讓評(píng)估公司把評(píng)估價(jià)有意做高，讓整體的總值達(dá)到400或者450萬，這樣付貸款5成可以把房貸做到200-225萬左右。原先350萬的房子，現(xiàn)在竟可以貸出225萬，換言之，陳先生的實(shí)際需付125萬元，可以減少50萬的付。

　　陳先生坦言，新政把二套房房貸收得如此之緊，做高評(píng)估價(jià)的做法也是“買家迫不得已”。“近來CPI指數(shù)這么高，什么東西都在瘋漲，通貨膨脹的現(xiàn)狀如此嚴(yán)重，為了將來，也為了孩子，肯定是貸款能多貸多貸。有閑錢還不如投入股海，近股市行情很不錯(cuò)，賺了錢還利息。”

　　記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，在公積金、商貸雙雙收緊的情況下，對(duì)于有資格貸款的市民來說，貸款自然也是越多越好。很多房地產(chǎn)評(píng)估公司遂開始為市民做高房?jī)r(jià)。記者以一位房東的身份與某知名房地產(chǎn)評(píng)估公司的錢先生進(jìn)行咨詢，他說，“以前客戶一般希望把房?jī)r(jià)做低(避稅)，所以評(píng)估公司在一定尺度內(nèi)會(huì)‘盡可能’地給出低的評(píng)估價(jià)，不過現(xiàn)在如果客戶要求做高房?jī)r(jià)的話，基本為了獲得更多貸款，付出更少付。”

　　20估完價(jià)公正性令人生疑

　　據(jù)了解，目前上海有9個(gè)行政區(qū)對(duì)房產(chǎn)交易前進(jìn)行強(qiáng)制性評(píng)估，主要作用一方面是銀行考慮到貸款安全，另一方面是防止由做低房?jī)r(jià)導(dǎo)致的偷稅漏稅。為此，記者日前走訪了滬上多家指定房產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)，發(fā)現(xiàn)在不到20時(shí)間內(nèi)能核算一份合同報(bào)價(jià)的情況下，房產(chǎn)評(píng)估的正確性確實(shí)令人生疑。

　　日前，記者來到一房地產(chǎn)交易的底樓大廳內(nèi)的指定房產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)的現(xiàn)場(chǎng)核價(jià)處。記者注意到，當(dāng)工作人員將二手房交易合同價(jià)輸入電腦后，打印機(jī)會(huì)打出一份《房地產(chǎn)市場(chǎng)詢價(jià)意見單》，上面詳細(xì)載有該套交易房源的產(chǎn)權(quán)證記載情況，以及評(píng)估機(jī)構(gòu)的詢價(jià)意見。如果合同價(jià)被認(rèn)可，詢價(jià)意見中的合同價(jià)與詢價(jià)一致，那么買賣雙方即可拿著蓋有“專用章”的意見單前往繳稅窗口繳納相關(guān)稅費(fèi)。“整個(gè)流程走一遍不會(huì)超過20，要合同價(jià)格做得不要太‘過分’一般都不會(huì)有問題的。”21世紀(jì)地產(chǎn)的置業(yè)顧問告訴記者。

　　而在普陀區(qū)房地產(chǎn)交易內(nèi)的一家房產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)記者獲悉，“現(xiàn)在房產(chǎn)價(jià)格的評(píng)估需要把身份證和房產(chǎn)證拿去行了”。而對(duì)于評(píng)估公司連上門查看都省略的這種“毛估估”的做法，不少購房者表示，“不敢茍同，但怎么辦呢，他們是壟斷行業(yè)，我們的利益捏在他們手里。”　分析

　　【隱患所在】

　　評(píng)估不到現(xiàn)場(chǎng)任由中介介紹

　　在記者的采訪中，一位21世紀(jì)的房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人向記者振振有詞道：“做高房?jī)r(jià)，對(duì)國(guó)家的稅收有益，同樣對(duì)于按照合同價(jià)收取千分之二手續(xù)費(fèi)的評(píng)估機(jī)構(gòu)而言，又何樂而不為呢。”

　　日前，記者跟隨一位房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人在東洲房地產(chǎn)評(píng)估有限公司咨詢?cè)u(píng)估事宜時(shí)發(fā)現(xiàn)，目前房產(chǎn)評(píng)估行業(yè)的“彈性”空間相當(dāng)大。一位姓錢的工作人員告訴記者，房產(chǎn)交易評(píng)估有“上限和下限”一說。即可根據(jù)客戶需求，提供高與低的評(píng)估價(jià)。“如果客戶希望把房?jī)r(jià)做高，評(píng)估公司在一定尺度內(nèi)會(huì)‘盡可能’地給出高的評(píng)估價(jià)。”

　　與此同時(shí)，記者從房產(chǎn)中介處了解到，由于目前房產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)普遍都是“閉門造車”根本不會(huì)現(xiàn)場(chǎng)看房，因此“豪華裝修”、“家用電器配置”、“小區(qū)綠化覆蓋率30%”……這些房產(chǎn)贈(zèng)值部分的硬指標(biāo)都將任由中介“隨口說說”了。

　　對(duì)此，一位房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)的從業(yè)人員告訴記者：“要對(duì)一套物業(yè)進(jìn)行專業(yè)評(píng)估，至少必須前往現(xiàn)場(chǎng)勘察。尤其是二手房，受市場(chǎng)環(huán)境、房源具體情況的影響相當(dāng)大，各種細(xì)微的差別都會(huì)影響成交價(jià)格。”而目前各區(qū)交易進(jìn)駐的評(píng)估公司，顯然沒有完全做到這一點(diǎn)。

　　【銀行把關(guān)】

　　做好審核嚴(yán)控“太高價(jià)房”

　　在實(shí)際操作中，由于做高房?jī)r(jià)太離譜而被銀行“發(fā)回重審”的例子也不在少數(shù)。據(jù)建設(shè)銀行一位負(fù)責(zé)房貸業(yè)務(wù)的工作人員透露，“近確實(shí)發(fā)現(xiàn)有不少明顯做高房?jī)r(jià)的合同，而且做得實(shí)在是粗糙，像這種虛假合同別說貸款5成不可能，連能不能放貸還要打個(gè)問號(hào)了。”

　　據(jù)一位“受害者”羅女士說，新政出臺(tái)前，她看中一套168萬的二手房，定金都交了，但沒想到新政一出，公積金貸款黃了，付比例立即提高到84萬元。無奈之下，羅女士能冒著被“拗”定金的風(fēng)險(xiǎn)——毀約。“但沒想到中介給我出了個(gè)主意，做高房?jī)r(jià)減少付。”羅女士告訴記者：“結(jié)果合同價(jià)硬生生的做到了260萬元。”

　　“當(dāng)初中介說，與他們合作的評(píng)估公司是銀行認(rèn)可的，保證沒有問題。”但是結(jié)果卻令羅女士頗為失望，130萬貸款非但沒到手，連整個(gè)貸款合同都被駁回了。對(duì)此，滬上不少銀行都表示：“對(duì)于放貸的風(fēng)險(xiǎn)控制銀行歷來是很重視的，現(xiàn)在既然看到了這種苗頭更要嚴(yán)格把關(guān)。”而與此同時(shí)，不少工作人員也坦言，“你抬價(jià)不要太狠心，那也算了，但別把銀行當(dāng)傻子，畢竟放貸的后一道流程在銀行。”

　　【鏈接】

　　評(píng)估一套房產(chǎn)主要依據(jù)什么

　　據(jù)一家設(shè)在黃浦區(qū)房地產(chǎn)交易的評(píng)估機(jī)構(gòu)透露，“對(duì)于一套二手房的評(píng)估，有政府?dāng)?shù)據(jù)庫，我們根據(jù)以往的記錄得出市場(chǎng)估價(jià)”。當(dāng)記者追問，“估價(jià)會(huì)涉及哪些具體指標(biāo)，有沒有參數(shù)”時(shí)，工作人員解釋說，一般會(huì)采用市場(chǎng)比較法對(duì)具體房源進(jìn)行評(píng)估，成交時(shí)間、地段、房齡、戶型都會(huì)影響評(píng)估結(jié)果。

　　但事實(shí)上，這些影響房?jī)r(jià)的修正參數(shù)是相當(dāng)復(fù)雜：包括所處地段繁華程度、交通便捷程度等等。據(jù)一位的房產(chǎn)估價(jià)師透露，目前一般的估價(jià)師要對(duì)二手房進(jìn)行“市場(chǎng)比較法”估價(jià)，交易是不提供二手房成交信息的。即便是與房產(chǎn)交易有合作關(guān)系，可以查看到該區(qū)域內(nèi)二手房成交的價(jià)格信息，也能以近期同一小區(qū)、相似房源的成交價(jià)格作為參考，確定一個(gè)“合理”的價(jià)格區(qū)域，作出大致判斷。專家提醒

　　簽署“陰陽合同”對(duì)買家而言是暫時(shí)便宜換大虧

　　做低房?jī)r(jià)可避稅、做高房?jī)r(jià)能騙貸，看似的陰陽合同真像房屋中介說的那樣美好嗎?專家提醒，簽署“陰陽合同”是暫時(shí)便宜換大虧，事實(shí)上對(duì)于買賣雙方而言，蘊(yùn)藏著大風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)二手房的賣家而言，有可能遭遇一部分房款收不回來的風(fēng)險(xiǎn);而對(duì)買家而言，暫時(shí)的“獲利”會(huì)給今后這套房子的再交易埋下后患，會(huì)因此面臨交納高額個(gè)人所得稅的問題。

　　“雙方簽訂的合同有得到法律確認(rèn)才能被認(rèn)定為有效，才能受到法律保護(hù)。如果合同效力有瑕疵，那么當(dāng)事人的權(quán)利處于一種不確定狀態(tài)，也不會(huì)受到法律的嚴(yán)密保護(hù)。”同時(shí)，法律界人士指出，如果雙方因交易發(fā)生訴訟，法院要對(duì)陰陽合同的訂立情況及其效力進(jìn)行審查。一旦合同被認(rèn)定為無效，那么基于陽合同辦理的過戶手續(xù)有可能因登記不實(shí)而被撤銷。

　　同樣，作為“陰陽合同”的策劃人——房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)一樣面臨風(fēng)險(xiǎn)。一旦“陰陽合同”中的任意一方毀約，由于其合同的合法性不受保護(hù)，因此對(duì)于中介而言，到手的中介費(fèi)飛了。尤其是在做低房?jī)r(jià)的合同中，中介很可能拿不到事先“約定”的服務(wù)費(fèi)。

　　相關(guān)鏈接

　　房管部門將加強(qiáng)對(duì)中介監(jiān)管明確禁止陰陽合同

　　針對(duì)一些房產(chǎn)中介的不規(guī)范做法，記者從市房管局獲悉，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理辦法原則上已經(jīng)通過，很快會(huì)對(duì)外公布。管理辦法設(shè)定了5項(xiàng)制度，并明確禁止“陰陽合同”行為。

　　而在“9·29”的樓市新政中，住建部等部委也次強(qiáng)調(diào)，依法查處經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)炒買炒賣、哄抬房?jī)r(jià)、慫恿客戶簽訂“陰陽合同”等行為。“有的違法違規(guī)賺取房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)費(fèi)以外的收入，有的違反了國(guó)家的稅收制度，協(xié)助交易當(dāng)事人簽訂陰陽合同，幫助客戶逃稅，這都是違法的。”專家表示。