誰來推倒房價(jià)下跌的“多米諾”？

2010年11月13日 11:26 小編：未知|0 點(diǎn)擊：2182

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　樓市向左，房價(jià)向右?在如暴風(fēng)驟雨般的調(diào)控中，深圳樓市卻保持了出人意料的“平靜”。“平靜”緣于房價(jià)表現(xiàn)的不尋常，在新近出爐的10月份深圳樓市月報(bào)中，多家機(jī)構(gòu)將過去一個(gè)月的樓市表現(xiàn)總結(jié)為“量跌價(jià)滯”，意思是深圳房價(jià)暫時(shí)滯漲卻并未顯跌，這與每當(dāng)調(diào)控來臨迅速量價(jià)齊跌的經(jīng)驗(yàn)大相徑庭。

　　在“史上嚴(yán)厲調(diào)控”繼續(xù)深化發(fā)力之時(shí)，深圳房價(jià)儼然“停滯”，耐人尋味。

　　有業(yè)內(nèi)人士指出，房價(jià)不再由供需決定，在樓市博弈日益加劇的背景中，左右房價(jià)的因素有許多，而包括房企洗牌開始、加息通道重啟、經(jīng)濟(jì)環(huán)境不支撐等在內(nèi)的房價(jià)下跌條件，目前都無跡可尋，這說明與樓市真正降價(jià)還有一段離。

　　資金鏈松緊對立

　　有媒體報(bào)道，銀監(jiān)會近選擇了60家大型房地產(chǎn)企業(yè)集團(tuán)進(jìn)行分析，有18家平均資產(chǎn)負(fù)債率超過70%;60家大型房企集團(tuán)共有4266個(gè)成員企業(yè)，其中有64個(gè)成員企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率已經(jīng)超過90%。而陸續(xù)公布的上市房企三季報(bào)中，眾多房企別是龍頭企業(yè)利潤增幅明顯，但與去年同期相比，56家上市房企三季度經(jīng)營性現(xiàn)金流量凈值為-521.83億元，去年同期為392.93億元，大幅下滑了233%。

　　多組數(shù)據(jù)表明，調(diào)控重壓與市場冷清，雙雙挑戰(zhàn)房企資金鏈厚度;然而卻有不同聲音認(rèn)為，對于不同企業(yè)，資金鏈的松緊程度也有差異?？藸柸鹕钲谘芯繖C(jī)構(gòu)經(jīng)理余海洋認(rèn)為，房企融資渠道緊縮是事實(shí)，IPO暫停、貸款不放，國外資金借貸或?qū)€風(fēng)險(xiǎn)成本高企，這尤其不利于中小房企的發(fā)展。相反大型房企因?yàn)殇N售金額的積累以及發(fā)展架構(gòu)的調(diào)整，資金鏈壓力相對較小。

　　早在9月份，SOHO中國宣布，公司合同銷售額達(dá)183億元，提前3個(gè)月完成全年銷售目標(biāo)。而日前恒大宣布，提前兩月完成2010年全年銷售目標(biāo)，銷售金額已達(dá)411.6億元，是去年同期的1.74倍。無獨(dú)有偶的是，佳兆業(yè)的報(bào)告稱，希望能穩(wěn)當(dāng)?shù)囟冗^四季度，或不會出現(xiàn)降價(jià)等促銷措施。萬科也表示，四季度市場整體銷售速度可能明顯放緩，但因?yàn)槿晖票P的高峰已過，后續(xù)銷售壓力不大。

　　事實(shí)上，“二次調(diào)控”以來供應(yīng)數(shù)字的急速萎縮，也印證了房企資金鏈并不如想象中緊張，有數(shù)據(jù)顯示，10月，全國26座大中城市普通商品住宅項(xiàng)目的實(shí)際開盤量較計(jì)劃開盤量驟降23.7%。而在深圳，上月計(jì)劃開盤數(shù)為23個(gè)，實(shí)際開盤數(shù)為12個(gè)，預(yù)計(jì)11月份的開盤數(shù)更少。

　　資金壓力迫使房企洗牌開始，隨即才會有大面積降價(jià)，而現(xiàn)實(shí)房企的資金狀況還不足以出現(xiàn)類似局面。

　　看漲預(yù)期挺房價(jià)

　　統(tǒng)計(jì)局新數(shù)據(jù)顯示，10月份CPI同比上漲4.4%，創(chuàng)25個(gè)月來新高。一方面近期持續(xù)上漲的農(nóng)產(chǎn)品價(jià)格讓百姓直觀感覺到“錢似乎越來越不值錢了”，而日前美聯(lián)儲通過的二輪“量化寬松”貨幣政策，更是引爆了資金對于通脹的擔(dān)憂。

　　業(yè)內(nèi)觀點(diǎn)普遍認(rèn)為，目前房地產(chǎn)仍然是好的資產(chǎn)配置手段，而反映到市場上，則是大戶型和別墅一反常態(tài)的。

　　中原地產(chǎn)10月份深圳新房成交結(jié)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，上月144平方米以上大戶型以及別墅的供銷比例遙遙于其他產(chǎn)品;其中144平方米以上復(fù)式新增61套，售出36套;疊拼別墅新增167套，售出85套，兩類產(chǎn)品的供銷比例分別達(dá)到了59%和51%。而官方統(tǒng)計(jì)結(jié)果，10月份后一周樓盤成交居然是位于觀瀾別墅項(xiàng)目和黃觀湖園，一周售出49套，曦城、觀瀾湖高爾夫大宅、星河時(shí)代多個(gè)別墅項(xiàng)目，近期也有不錯(cuò)的成交。

　　盡管上月中旬央行宣布加息，存款準(zhǔn)備金率也一再上調(diào)，然而至今為止未有更嚴(yán)厲和連續(xù)的動作出臺。有觀點(diǎn)分析，央行提高利息將會抑制貨幣和貨款的供應(yīng)量，從而壓縮房地產(chǎn)投資，但同時(shí)也會有使經(jīng)濟(jì)走入蕭條的風(fēng)險(xiǎn)。因此，在加息通道開啟之前，出于資產(chǎn)配置目的購入房地產(chǎn)的資金將有增無減，這在一定程度上也將支撐房價(jià)。

　　剛需與調(diào)控“無關(guān)”

　　“地福田，單價(jià)在18000元以內(nèi)的房子。”28歲的小鐘屬次置業(yè)，近仍然忙于看房，房地產(chǎn)的多番調(diào)控并沒有影響他的置業(yè)計(jì)劃。“現(xiàn)在考慮的是究竟買三房還是四房。”36歲的曾先生說，買房套數(shù)被限制后，置業(yè)是否應(yīng)該一次性到位，他準(zhǔn)備賣掉現(xiàn)在羅湖的小房，在附近換購一套大面積物業(yè)。

　　事實(shí)上，“二次調(diào)控”限制的是投資門檻，劃清了買房資格，并未澆滅自住客的住房需求。，記者在羅湖鳳凰路踩盤時(shí)，某新盤現(xiàn)場看房人數(shù)仍然很多，不時(shí)有置業(yè)者細(xì)心算價(jià)，誠意十足。有中原地產(chǎn)分析師坦言，盡管整體成交數(shù)據(jù)慘淡，但是不少新盤的關(guān)注度依舊很高，通常是一些居住價(jià)值較高的新盤。因此，現(xiàn)階段開發(fā)商的降價(jià)行為變得價(jià)值有限，即使降到底線，依然無法突破限購的界限。

　　值得關(guān)注的是，前海深港合作、大運(yùn)會即將臨近以及軌道交通的持續(xù)完善等等利好，仍在潛移默化影響深圳樓市，有開發(fā)商私下表示，深圳城市的經(jīng)濟(jì)活力、GDP總量甚至是人均收入，都足以支撐現(xiàn)有房價(jià)水平，“至少不會大跌。”

　　“現(xiàn)在不是降價(jià)能解決問題。”世聯(lián)地產(chǎn)席分析師海斌則稱，短期內(nèi)許多房企的銷售壓力并不大，或者延期開售，或者拿些尾盤出來賣，在嚴(yán)格限購的背景下，開發(fā)商會覺得降價(jià)作用有限，做營銷也缺乏動力。“不少公司委托我們做3～5年的長期市場規(guī)劃。”海斌透露，在緊鑼密鼓的調(diào)控下，有房企基于調(diào)控的常態(tài)化和宏觀經(jīng)濟(jì)面的變化，正在有序調(diào)整公司的經(jīng)營策略和開發(fā)重點(diǎn)，“面對調(diào)控，房企的眼光看得比過去更遠(yuǎn)。”