樓市“二次調(diào)控”滿月：成交量先于房價下滑

一個月前的9月29日，國務(wù)院針對地產(chǎn)調(diào)控再出重拳，推出了相比于之前的政策更加嚴厲的新一輪房地產(chǎn)調(diào)控措施。這被業(yè)界稱為房地產(chǎn)“二次調(diào)控”，又稱作“新國五條”。截至昨日，“新國五條”出臺執(zhí)行剛好滿月，市場反應(yīng)究竟如何?

　　記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，盡管今年的“銀十”因為這次調(diào)控顯得成色不足，但是一些大型房地產(chǎn)企業(yè)前三季度銷售業(yè)績尚好。從全局的情況來看，各地住宅市場表現(xiàn)各異，9月份以來的成交量持續(xù)上升的勢頭受到限制。

　　據(jù)中原監(jiān)測各地住宅市場成交調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，一線城市京、滬、穗3城市房屋成交量環(huán)比降幅2至4成。二線城市中，除成都和重慶在國慶節(jié)后成交量出現(xiàn)持續(xù)上升外，其余城市都是交上了或持平或下降的業(yè)績單，其中，天津、杭州成交量環(huán)比基本持平，武漢卻遭遇了環(huán)比近四成的降幅。

　　從成交價來看，一線城市的中商品房價格依舊維持在高位運行。根據(jù)新調(diào)查，北京中二手商品房價9月為22746元/平米，而今年1月則為22718元/平米。北京中原三級市場研究部的分析認為，報價平穩(wěn)的原因主要有三。先，大部分業(yè)主心態(tài)平穩(wěn)，多有幾套房產(chǎn)不急于出售;其次對中長期市場房價預(yù)期仍看好;再次，各類投資渠道中房屋的保值增值以及雙重收益性(出售和出租收益)仍被業(yè)主看好。

　　在持續(xù)的調(diào)控下，各家房企目前面臨供應(yīng)放量、銷售受控、土地清查、資金門檻提高等多重壓力。若各方政策嚴厲執(zhí)行和共同作用的話，開發(fā)商壓力勢必將越來越大。

　　不過，從近期陸續(xù)公布的上市房企3季報情況看，前期住宅市場良好的銷售令各家房企所擁有的資金情況尚好。統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，萬科、保利、中海、富力、復(fù)地等5家銷售額已完成年度計劃的四分之三，金地、雅居樂也都完成了銷售計劃的70%以上。

　　被寄予厚望的“新國五條”，主要包括對各地貫徹落實房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控政策措施落實不到位的行政問責(zé)、上調(diào)套房二套房的付款比例至30%和50%、調(diào)整住房交易環(huán)節(jié)的契稅和個人所得稅優(yōu)惠政策、加大住房交易市場檢查力度等。此后，各地紛紛出臺細則，落實樓市調(diào)控政策。其中十多個城市的住房“限購令”成為各方關(guān)注。接著，京浙等地又出臺了商品房預(yù)售款監(jiān)管辦法。而近日，國務(wù)院重申“堅決遏制部分城市房價過快上漲，”再度發(fā)出樓市調(diào)控不動搖的聲音。

　　調(diào)控還沒有結(jié)束，或者說，間接的調(diào)控還沒有結(jié)束。國慶節(jié)長假過后，證監(jiān)會明確，房地產(chǎn)企業(yè)再融資需要征求國土資源部的意見;19日，央行又宣布從20日起上調(diào)存貸款基準(zhǔn)利率;次日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部也宣布上調(diào)公積金存貸款利率。

　　盡管此次出乎意料的加息并非是直接針對房地產(chǎn)市場的調(diào)控手段，但從客觀效果而言，勢必會對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生影響。由政策變動原因造成的退房現(xiàn)象一時成為熱門話題。而今，貸款利率提高，購房成本進一步增加，購房需求明顯受到抑制。