調(diào)控滿月:樓市成交量下降 房企融資收緊

9月29日,被稱為史上嚴(yán)樓市調(diào)控政策的“新國(guó)五條”出臺(tái),在這一個(gè)月來(lái),全國(guó)各大城市紛紛據(jù)此出臺(tái)地方性的調(diào)控細(xì)則,其中,以北京、上海、廣州等14個(gè)城市出臺(tái)的“限購(gòu)令”為人所關(guān)注,而這一系列的房地產(chǎn)調(diào)控細(xì)則,也產(chǎn)生了前所未有的調(diào)控效果。

　　背景:9 29 “新國(guó)五條”出臺(tái)

　　為進(jìn)一步貫徹落實(shí)國(guó)務(wù)院關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的通知精神,國(guó)家有關(guān)部委分別出臺(tái)措施,鞏固房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控成果,促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展。

　　這些措施包括:

　　一 房?jī)r(jià)過(guò)高、上漲過(guò)快、供應(yīng)緊張的城市,要在一定時(shí)間內(nèi)限定居民家庭購(gòu)房套數(shù)。

　　二 要完善差別化的住房信貸政策,對(duì)貸款購(gòu)買商品住房,付款比例調(diào)整到30%及以上。同時(shí),各商業(yè)銀行暫停發(fā)放居民家庭購(gòu)買三套及以上住房貸款,要加強(qiáng)對(duì)消費(fèi)性貸款的管理,禁止用于購(gòu)買住房。

　　三 調(diào)整住房交易環(huán)節(jié)的契稅和個(gè)人所得稅優(yōu)惠政策。

　　四 切實(shí)增加住房有效供給。各地要加大對(duì)各地2010年住房建設(shè)計(jì)劃和用地供應(yīng)計(jì)劃實(shí)際完成情況的督查考核力度,切實(shí)落實(shí)中小套型普通商品住房和保障性住房建設(shè)計(jì)劃和供地計(jì)劃。

　　五 加大住房交易市場(chǎng)檢查力度,依法查處經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)炒買炒賣、哄抬房?jī)r(jià)、慫恿客戶簽訂“陰陽(yáng)合同”等行為。對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地閑置、改變土地用途和性質(zhì)、拖延開竣工時(shí)間、捂盤惜售等違法違規(guī)行為,要繼續(xù)加大曝光和處罰力度。

　　滿月觀察:

　　一線城市成交量下降 樓市漸行漸穩(wěn)

　　據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院新公布的數(shù)據(jù),上周(10月18日-24日),35個(gè)城市中有20個(gè)城市商品房成交量環(huán)比下跌。其中,15個(gè)城市跌幅超過(guò)10%。10大重點(diǎn)城市中,廣州位居跌幅之,跌幅達(dá)69.61%,南京、武漢和北京緊隨其后,跌幅分別為36.85%、32.11%和27.24%。

　　上海二手房市場(chǎng)也由此前的高調(diào)回暖轉(zhuǎn)為冷清觀望。據(jù)上海中原地產(chǎn)對(duì)旗下240余家門店的抽樣調(diào)查,目前二手房帶看量下降了20%-30%,政策出臺(tái)后一周成交量相比“十一黃金周”下滑了20%左右。滬上不少房產(chǎn)門店又回到了“門可羅雀”的慘淡經(jīng)營(yíng)。

　　據(jù)廣州市國(guó)土房管局統(tǒng)計(jì),10月16日廣州市一手住宅樓盤網(wǎng)簽共688套,與10月15日相比成交足足下降了65%。

　　北京房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示,10月18日-10月24日北京商品房期房成交為1224套,環(huán)比前一周的1895套下降35.4%。而上周5個(gè)獲得預(yù)售許可的新項(xiàng)目備受冷落,1482套新推住宅簽約4套。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,當(dāng)下市場(chǎng)需要階段性企穩(wěn),而在政策調(diào)控下,樓市已經(jīng)開始盤整,市場(chǎng)有趨穩(wěn)跡象。

　　各地房企融資環(huán)境再度收緊 拍地過(guò)程趨理性

　　有報(bào)告顯示,上周(10月17日-10月24日)各地住宅成交總體呈下降之勢(shì),多數(shù)城市一手住宅成交總體呈下降之勢(shì)。土地市場(chǎng)供求波瀾不驚,成交亦較活躍。但受新政影響,房企融資再度收緊,拿地趨于理性。

　　上周各地土地市場(chǎng)供求平穩(wěn),拍賣過(guò)程都較為理性。據(jù)有關(guān)機(jī)構(gòu)對(duì)12個(gè)重點(diǎn)城市土地市場(chǎng)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,宅地供應(yīng)總計(jì)216公頃,較前兩周略有下降,但相比仍處于放量狀態(tài)。另外,29幅到期宅地及18幅到期商辦地塊全部成交,其中宅地溢價(jià)率為50%。上海、天津、杭州3城市拉高了總體溢價(jià)水平,優(yōu)質(zhì)地塊依舊以高溢價(jià)成交。但總體來(lái)看,拍賣過(guò)程趨于理性,開發(fā)商報(bào)價(jià)謹(jǐn)慎。

　　10月26日,南京國(guó)土局舉行的土地拍賣會(huì)平淡收?qǐng)?5幅公開出讓的地塊里有4幅是底價(jià)成交,有1幅浦口的住宅用地有兩家開發(fā)商競(jìng)拍,終這幅13萬(wàn)平方米的住宅地塊被南京新城萬(wàn)嘉以6.95億元競(jìng)得。

　　退房隱現(xiàn) 買賣雙方同時(shí)觀望

　　自限購(gòu)政策出臺(tái)以來(lái),中原、美聯(lián)、世華、中聯(lián)等多家中介門店的二手住宅實(shí)際成交量銳減,掛牌價(jià)也有所下滑。不投資客炒房難度加大,一些改善型需求也進(jìn)入觀望。原本已 經(jīng)下訂的房子也能退掉。“限購(gòu)令”下,投資客從一線城市轉(zhuǎn)戰(zhàn)到二三線城市看房,從住宅向商業(yè)地產(chǎn)轉(zhuǎn)移。

　　目前雖然有越來(lái)越多的樓盤開始降價(jià)或者是以某些優(yōu)惠活動(dòng)的形式變相降價(jià),但價(jià)格微降的樓盤還不足以打動(dòng)購(gòu)房者,觀望情緒會(huì)促使消費(fèi)群體選擇繼續(xù)等待。之前準(zhǔn)備出手的購(gòu)房者,在新政出臺(tái)后也重新看到房?jī)r(jià)下行的希望,重新開始觀望。

　　同時(shí),多個(gè)城市11月份的開盤量都有明顯減少。據(jù)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì),全國(guó)29個(gè)大中城市中,共有564個(gè)普通商品住宅項(xiàng)目計(jì)劃于11月開盤,較10月計(jì)劃開盤量降低31.3%。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,計(jì)劃開盤量下降與二次調(diào)控及限購(gòu)令的推進(jìn)有密切關(guān)系。

　　其中,24個(gè)城市普通商品住宅項(xiàng)目11月計(jì)劃開盤量環(huán)比10月大幅下降,包括廣州、成都、長(zhǎng)春在內(nèi)的7個(gè)城市11月計(jì)劃開盤量環(huán)比10月降50%以上。

　　網(wǎng)友議“新國(guó)五條”效果

　　“新國(guó)五條”一出臺(tái),立刻引起了網(wǎng)友的高度關(guān)注,各地陸續(xù)出臺(tái)的“限購(gòu)令”,更被網(wǎng)友稱為史上嚴(yán)厲的樓市調(diào)控政策。很多網(wǎng)友對(duì)于新一輪調(diào)控政策表示支持,認(rèn)為國(guó)家調(diào)控房地產(chǎn)的決心給了他們信心。

　　網(wǎng)友9873:“新國(guó)五條”限制部分城市購(gòu)房套數(shù),遏制炒房客,房?jī)r(jià)下降有希望的。

　　網(wǎng)友6241:“新國(guó)五條”是“國(guó)十條”的升級(jí)版,但并非是版。

　　北京網(wǎng)友:近去看房,發(fā)現(xiàn)房源增多了,一問(wèn)才知道,有些投資客急著拋售呢。