房產證辦五年仍然“難產” 已成行業(yè)“潛規(guī)則”？

業(yè)主購房五年，始終拿不到房產證。開發(fā)商百般托詞、屢屢承諾，卻一直不去辦理，背后究竟有什么原因?相關部門無力監(jiān)管、法律維權意義不大，業(yè)主遇到此類情況，難道真的束手無策?記者近日調查北京一處樓盤，走近房產證“難產”之謎。

　　房產證辦不下來業(yè)主“一點辦法都沒有”

　　“房產證已經拖了好幾年了，(開發(fā)商)每次都說再等等，我們已經打了好幾年的電話，每次開發(fā)商都給我們一個日期，到那個日期再打電話開發(fā)商說還是辦不下來。”一提起房產證，北京的女士便很無奈。

　　女士2005年10月在馬連道東街15號院的紅蓮晴園購買了一套兩室一廳的房屋，購房合同約定房屋交付使用后720日內取得房產證，但直到目前還沒看到房產證的影子。

　　在同一小區(qū)購房的彭女士也有類似遭遇。“我們對房子的戶型不滿意、孩子也上不了好小學，所以想換一套，但因為一直沒拿到房產證，如果出現糾紛會別麻煩，所以沒能賣。因為房產證，我們不得不暫時擱置眼前的一些計劃。”

　　據彭女士介紹，該小區(qū)1、2號樓的幾百戶業(yè)主至今都未拿到房產證，很多業(yè)主曾多次詢問和催促開發(fā)商，開發(fā)商要么語焉不詳、要么百般托詞，始終不積辦理房產證或進行賠償。

　　記者在業(yè)主與開發(fā)商簽訂的購房合同上看到，合同規(guī)定如因出賣人的責任，買受人不能在規(guī)定期限內取得房地產權屬證書的，買受人可退房并獲得房價款和已付房價款1%賠償金;如果不退房，可獲得已付房價款1%的違約金。

　　“按照合同約定，我們能拿到6000多元的違約金，但我們的損失遠遠不止這些!”彭女士說。而女士也對記者說，“我們能等，一點辦法都沒有。如果現在退房，以目前的房價什么房都買不起;如果要違約金也沒有多少，而且開發(fā)商連這些違約金也不給。”

　　房產證“難產”已成行業(yè)“潛規(guī)則”?

　　房產證為何五年未辦這一問題，記者直接詢問了紅蓮晴園項目的開發(fā)商，一名劉姓銷售總監(jiān)這樣說：“沒有什么原因。每個小區(qū)、項目的具體情況都不一樣，我們是按正常程序辦的，房產證現在正在辦理。”

　　記者了解到，國務院《城市房地產開發(fā)經營管理條例》三十三條明確規(guī)定：“現售商品房的購買人應當自銷售合同簽訂之日起90日內，辦理土地使用權變更和房屋所有權登記手續(xù)。”但據業(yè)內人士稱，在現實操作中，開發(fā)商很少能在90日內辦理房產證，多是在90日內辦理大產權證;而購房合同上約定的房產證辦理時限一般都為一至兩年。

　　這名業(yè)內人士說，其實要辦理了大產權證，將大證和購房合同交給房管局，業(yè)主的分割產權證的辦理時間長不應超過20天，算購房人以貸款方式買房，長時限也不應超過一個月。

　　對此開發(fā)商仍未正面回答，是說：“這兩年政策波動比較大，間接影響了房產證的辦理，具體原因不方便說了。”不如此，開發(fā)商還表示：“這樣的事情很正常，快的話一年兩年，慢的四五年都正常，據我所知房產證還有辦十年的。”

　　業(yè)內人士向記者分析，房產證拖延不辦可能有幾種原因，其中主要的是因前期手續(xù)不全而導致大產權證無法辦理。如果已經辦理了大證，那么問題可能是，辦證時開發(fā)商要繳納此前代收的契稅和公共維修基金，這部分資金總額很大，開發(fā)商資金可能一時周轉不過來。

　　另外，開發(fā)商在樓盤建設過程中，還有可能抵押土地或項目來融資，這也會影響辦理大產權證和業(yè)主的分割產權證。除此之外，驗收不合格、未繳納配套費等都可能是原因。

　　業(yè)主遭遇維權難如何贏得話語權

　　記者采訪了解到，逾期辦理房產證在房產糾紛中占相當大比重，購房多年卻拿不到產權證的業(yè)主不在少數。那么，拿不到房產證究竟有什么風險，業(yè)主又應該如何維權和增加話語權?

　　北京市隆安律師事務所尹富強律師此事分析稱：既然合同有明確約定，業(yè)主均可按照合同約定主張開發(fā)商按約定時間辦理房產證，一旦遲延同樣可以主張相應的違約金。尹富強表示：誠然業(yè)主的維權意識已蘇醒，在一定程度上已“威懾”到不法公司的違約違法行為。但主動維護自身權益的比例還有待進一步提高。“民不舉，官不糾”，權益受到侵害，不利用法律賦予的訴權，司法機關也不能主動干涉。

　　房產糾紛專家、盈科律師事務所律師張仁藏分析認為，房產證是房屋權屬惟一、也是直觀的憑證。如果業(yè)主一直無法拿到房產證，對房產的所有權得不到確定。在不能做權屬轉移的情況下，房屋不能交易，業(yè)主作為交易相對方，也面臨很大風險。

　　因此，購房者在簽訂合同前，先要對樓盤有一定了解，查詢項目土地的性質是出讓還是劃撥，如果是劃撥無法拿到產權證;同時，也要重視并積辦理房屋產權登記。

　　張仁藏說，在約定期限內未取得房產證，開發(fā)商肯定存在違約行為，業(yè)主可以起訴開發(fā)商，要求開發(fā)商在一定時間內辦理房產證，并承擔違約責任。需注意的是，業(yè)主要避免錯過訴訟時效，應在訴訟時效內主張權利。張仁藏說，業(yè)主在發(fā)現自己權利受到侵害時要盡快提起訴訟或以其他方式維權，拖太久會增加難度;有相似情況的業(yè)主好聯(lián)合起來共同維權，以增加維權力度。

　　而在實際操作中，很多業(yè)主即便維權，能獲得的違約金也很有限，選擇退房又損失太大。對于這種兩難境地，張仁藏建議，可在商品房預售合同的范本中，加重開發(fā)商的違約責任，以發(fā)揮更大的約束作用。

　　同時，造成維權難的另一原因是，對開發(fā)商逾期辦證的行為缺乏有力的監(jiān)督與懲罰機制。有多名業(yè)主稱，他們在向區(qū)房管局咨詢此事時，工作人員是要他們與開發(fā)商聯(lián)系;而記者在詢問時也得到這樣的答復：“開發(fā)商不來辦，我們也沒辦法。我們沒有義務督促開發(fā)商來辦證。”