二手房滿兩年的免征增值稅整體稅負(fù)略有降低

2016年03月26日 17:21 小編：龍利魚中新網(wǎng)|0 點(diǎn)擊：2492

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各方關(guān)注的二手房交易營改增政策終于落定。24日

，財(cái)政部公布的《營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)過渡政策的規(guī)定》稱

，對(duì)于北京市、上海市

、廣州市和深圳市之外的地區(qū)

，個(gè)人將購買不足兩年的住房對(duì)外銷售的，按照5%的征收率全額繳納增值稅

。個(gè)人將購買2年以上(含2年)的住房對(duì)外銷售的

，免征增值稅。

　　
“這意味著

，在過渡期

，二手房交易的增值稅，基本平移了現(xiàn)行二手房交易營業(yè)稅政策

，原有的優(yōu)惠政策也延續(xù)

。但由于營業(yè)稅是按照含稅銷售額計(jì)稅，增值稅是按照不含稅銷售額計(jì)稅

，稅負(fù)還略有降低

。”財(cái)稅專家、山東財(cái)經(jīng)大學(xué)經(jīng)濟(jì)研究主任潘明星分析

。

　　
根據(jù)增值稅的算法

，需要先計(jì)算出銷售額(不含稅)，銷售額=含稅銷售額÷(1+征收率)

，應(yīng)納稅額=銷售額×征收率

，比如一套售價(jià)150萬元(含稅、購買不足2年)的房子

，終增值稅應(yīng)納稅額為(150÷1 . 05)×0 . 05=7 . 14萬

。當(dāng)前營業(yè)稅下是總價(jià)按照5%的稅率征收

，按現(xiàn)行政策，營業(yè)稅應(yīng)納稅額為150×0 . 05=7 . 5萬

。營改增降稅7 . 5-7 . 14=0 . 36萬

。

轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)稅率為11%

　
　據(jù)新華社北京3月24日專電財(cái)政部、國家稅務(wù)總局24日公布了自2016年5月1日起將在全國范圍內(nèi)全面推開的營業(yè)稅改征增值稅改革方案細(xì)則

，意味著營改增全面收官進(jìn)入

。

　
　兩部門公布的《營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)實(shí)施辦法》《營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)有關(guān)事項(xiàng)的規(guī)定》《營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)過渡政策的規(guī)定》和《跨境應(yīng)稅行為適用增值稅零稅率和免稅政策的規(guī)定》四個(gè)文件，全面規(guī)定了建筑業(yè)

、房地產(chǎn)業(yè)

、金融業(yè)、生活服務(wù)業(yè)四行業(yè)加入試點(diǎn)后的方案內(nèi)容

。

　
　根據(jù)《營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)實(shí)施辦法》

，全面推開后，提供交通運(yùn)輸

、郵政

、基礎(chǔ)電信、建筑

、不動(dòng)產(chǎn)租賃服務(wù)

，銷售不動(dòng)產(chǎn)，轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)

，稅率為11%;提供有形動(dòng)產(chǎn)租賃服務(wù)

，稅率為17%;境內(nèi)單位和個(gè)人發(fā)生的跨境應(yīng)稅行為，稅率為零;除此之外的納稅人發(fā)生應(yīng)稅行為

，稅率為6%