一． 十八大以來的房地產(chǎn)政策回顧
Ø 【2013年11月22日 國土資源部】國土資源部、住房城鄉(xiāng)建設部聯(lián)合發(fā)布《關于堅決遏制違法建設、銷售“小產(chǎn)權房”的緊急通知》：對在建、在售的“小產(chǎn)權房”堅決叫停，對頂風違法建設、銷售，造成惡劣影響的“小產(chǎn)權房”案件，嚴肅查處。
Ø 【2013年12月10日 國土部】國土資源部印發(fā)《基本農(nóng)田數(shù)據(jù)庫建設有關事項的說明》，對農(nóng)田的規(guī)定進行明確細化。強調(diào)嚴禁地方借基本農(nóng)田劃定之名，為城鎮(zhèn)發(fā)展建設未經(jīng)批準修改規(guī)劃，擅自將農(nóng)田應予保留的耕地劃出。嚴禁地方借機隨意調(diào)整基本農(nóng)田布局。
Ø 【2013年12月12日 國土部】國土部副部長胡存智昨天表示，宅基地新政是保護農(nóng)民財產(chǎn)權，不是讓居民買宅基地，居民買宅基地不受法律保護。十八大提出的土改新思路——允許農(nóng)村集體經(jīng)營性建設用地入市，不是意味著自由買，相關“小產(chǎn)權房”轉(zhuǎn)正無望。農(nóng)業(yè)部做過類似表態(tài)，“絕不能誤以為農(nóng)民的宅基地可以自由買賣，城里人可以到農(nóng)村買個宅基地蓋蓋別墅。”
Ø 【2013年12月14日 住建部】住建部已經(jīng)開始著手摸底全國小產(chǎn)權房的存量情況，并正在籌劃相關的檢查和執(zhí)法督察工作。在對小產(chǎn)權房保持“嚴打”態(tài)度的基礎上，相關的部委已經(jīng)基本達成一致，對于占用耕地建設的小產(chǎn)權房，原則上將一律的拆除。
Ø 【2013年12月20日 住建部、國土部】住建部報稱，目前的主要思路是，針對新增項目的清理，保證不再有新上市項目；而對于存量小產(chǎn)權房，研究方向傾向于逐步分類整理，區(qū)分出租和出售等類型并出臺相應辦法統(tǒng)一管理。11月，國土資源部、住房和城鄉(xiāng)建設部聯(lián)合下發(fā)的堅決遏制在建、在售小產(chǎn)權房的通知，表明了對小產(chǎn)權房的整治決心。針對小產(chǎn)權房的存量摸底排查工作已全面鋪開。
【評析】在房地產(chǎn)市場發(fā)展日趨成熟平穩(wěn)的時代，小產(chǎn)權房影響國家土利用率及城鎮(zhèn)規(guī)劃，違背城市發(fā)展規(guī)律和經(jīng)濟規(guī)律，2013年下半年以來國家提高對小產(chǎn)權房及農(nóng)村土地關注度，相關土地利用制度會逐步出臺及細化，小產(chǎn)權房在下一階段會逐步取締。未來城鎮(zhèn)商品房需求會有所增加。
Ø 【2013年12月16日 中央城鎮(zhèn)化工作會議】推進城鎮(zhèn)化六大任務 明確以人為核心。推進以人為核心的城鎮(zhèn)化，提高城鎮(zhèn)人口素質(zhì)和生活質(zhì)量，把促進城鎮(zhèn)穩(wěn)定業(yè)和生活的常住人口有序?qū)崿F(xiàn)市民化作為要任務。促進大中小城市和小城鎮(zhèn)合理分工、功能互補、協(xié)同發(fā)展。著力推進綠色發(fā)展、循環(huán)發(fā)展、低碳發(fā)展。要傳承文化，發(fā)展有歷史記憶、地域色、民族點的美麗城鎮(zhèn)。
Ø 【2013年12月17日 發(fā)改委】發(fā)展改革委將會同有關部門推動出臺戶籍、土地、資金、住房、基本公共服務等方面的配套政策，研究推出促進中小城市別是中西部地區(qū)中小城市發(fā)展的支持政策。
Ø 【2013年12月18日 《關于全面深化改革的決定》】新型城鎮(zhèn)化提振中小城市住房需求。城市化是分層次的，既包括了農(nóng)民進城，也包括中小城市人口向中等城市、全國人口向大城市集聚。戶籍制度改革下，除了大城市之外，其他城市的落戶條件將逐漸寬松化。一是千方百計增加農(nóng)民收入，二是將收入增加后的農(nóng)民有序地城市化。習近平提到，要把進城落戶農(nóng)民完全納入城鎮(zhèn)住房和社會保障體系。
Ø 【2013年12月18日 農(nóng)業(yè)部】再過20年，中國的城鎮(zhèn)化率可能會超過70％，而屆時全國人口也將達到15億的峰值。這意味著大約4.5億人生活在農(nóng)村。韓長賦說，城鄉(xiāng)規(guī)劃要統(tǒng)籌考慮，城鎮(zhèn)化要帶動新農(nóng)村建設，而不能取代新農(nóng)村建設，搞所謂“去農(nóng)村化”。城鄉(xiāng)一體化不是城鄉(xiāng)同樣化。一些地方在推進城鎮(zhèn)化過程中的某些“去農(nóng)村化”的做法，是不符合中國國情的。
Ø 【2013年11月22日 國土資源部】國土資源部部長姜大明發(fā)文《建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設用地市場》：學習理解中央關于建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設用地市場的精神，概括起來主要有三個方面：一、擴大權能是基礎；二、征地改革是關鍵；三、城鄉(xiāng)統(tǒng)一是方向。
【評析】以人為本，統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展。推進城市化發(fā)展，并不是讓人口脫離中小城市及農(nóng)村。全面深化改革后，中小城市建設投入會逐步加大，
城市形象會逐步提升，歷史文化、民族色及歸屬感增強會日益突出，穩(wěn)定業(yè)，有序?qū)崿F(xiàn)市民化。有利于中小城市人才、資金回流，促進未來房地產(chǎn)市場發(fā)展。
Ø 【11月15日，中共中央】關于全面深化改革若干重大問題的決定要求：賦予農(nóng)民更多財產(chǎn)權利。保障農(nóng)民集體經(jīng)濟組織成員權利，積發(fā)展農(nóng)民股份合作，賦予農(nóng)民對集體資產(chǎn)股份占有、收益、有償退出及抵押、擔保、繼承權。保障農(nóng)戶宅基地用益物權，改革完善農(nóng)村宅基地制度，選擇若干試點，慎重穩(wěn)妥推進農(nóng)民住房財產(chǎn)權抵押、擔保、轉(zhuǎn)讓，探索農(nóng)民增加財產(chǎn)性收入渠道。建立農(nóng)村產(chǎn)權流轉(zhuǎn)交易市場，推動農(nóng)村產(chǎn)權流轉(zhuǎn)交易公開、公正、規(guī)范運行。
【評析】中共中央全面深化改革逐步落實后，農(nóng)民集體財產(chǎn)、住房財產(chǎn)及產(chǎn)權流轉(zhuǎn)交易制度將漸漸完善，擴大農(nóng)民的財產(chǎn)股份占有及支配權利，振興農(nóng)村新經(jīng)濟模式，將增加農(nóng)民財產(chǎn)性收入。
Ø 【2013年11月14日，
十八屆三中全會】“賦予農(nóng)民更多財產(chǎn)權利”、“建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設用地市場”，農(nóng)村集體土地直接入市 三中全會公報隱現(xiàn)新經(jīng)濟藍海。
【評析】中國面臨經(jīng)濟增速放緩、利益藩籬日趨固化、各項改革進入深水區(qū)的一次“關鍵性會議”。會議全面深化改革作出了全面和系統(tǒng)性的部署，為中國進一步推進改革勾勒了藍圖。“賦予農(nóng)民更多財產(chǎn)權利”“建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設用地市場”的背后含義，是改變集體土地先通過地方政府征地，然后進入市場的狀態(tài)，以后的重要改革可能在于農(nóng)村集體土地直接入市。
二． 政策之下的2014年中國房地產(chǎn)市場趨勢研判
1.
部分三四線城市面臨去庫存壓力，“房產(chǎn)自身增值”和“一二三線城市比價效應”兩大因素推動房價上漲。
從供應層面上看，三線城市市場供應總體充足，個別城市在前兩年整個行業(yè)投資傾向下目前甚至出現(xiàn)庫存過剩的情況。從成交層面上看，在一二線城市政策面回歸平靜的背景下，三線城市市場主要依靠本地需求來去化庫存，成交增速較過往兩年將進一步放緩，而部分之前在投資熱潮下本地需求大量消耗的城市，2014年市場將進入調(diào)整期，成交規(guī)模擴張進度將停滯。從房價角度看，三線城市房價總體將處于穩(wěn)步上漲的軌道中，其動力除了城市市場本身的增長，也來自于和一二線城市的比價效應，另外，部分近兩年市場投資過熱、房價快速上漲的三線城市未來1-2年內(nèi)都將進入階段性盤整狀態(tài)。
2.
一二線城市環(huán)境、生活成本及高房價原因?qū)е驴蛻艋亓魅木€城市，三四線城市商品房市場需求可能會增加。
一份調(diào)查引發(fā)廣泛關注，調(diào)查內(nèi)容為“月薪多少會讓你在相應的城市生活不惶恐”。數(shù)據(jù)顯示，上海、北京等一二線城市需9000元左右，而三四線城市則在5000元上下浮動。
由此可以看出，一二線城市的高生活成本造成高生活壓力，居民缺乏幸福感。一二線城市經(jīng)濟建設快速發(fā)展，與此同時也帶來環(huán)境破壞與污染。雖然人類的生態(tài)環(huán)保意識在逐漸提高，但是早已受到污染破壞的不會在短期內(nèi)得到明顯改善，甚至像霧霾等新環(huán)境問題也在逐漸出現(xiàn)，三四城市生活環(huán)境則相對舒適。目前一二線城市房價是三四城市的2-3倍，但生活成本無太大差別，在一二線城市高房價擠壓下，部分消費者可能會選擇返鄉(xiāng)工作和置業(yè)。
3.
隨著統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展，大中小城市建設，社會公共配套日漸完善，人才、資金等社會資源回流，城市房地產(chǎn)市場需求將得到振興。
推進城鄉(xiāng)要素平等交換和公共資源均衡配置，提出了根據(jù)大城市、大城市和中小城市不同的現(xiàn)實狀況而實施差異化的公共政策，健全城鄉(xiāng)發(fā)展一體化體制機制，推進農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口市民化，逐步把符合條件的農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口轉(zhuǎn)為城鎮(zhèn)居民。單獨二胎問題，明確提出啟動實施一方是獨生子女的夫婦可生育兩個孩子的政策，逐步調(diào)整完善生育政策，促進人口長期均衡發(fā)展。以人為核心的新型城鎮(zhèn)化，由于伴隨了農(nóng)業(yè)人口進城落戶、以及不同層級間城市人口流動后所產(chǎn)生的真實住房需求，因此對于房地產(chǎn)的利好也是真實存在的，住宅保有的總量還有上升的空間，這是中國房地產(chǎn)行業(yè)前進的基礎。中央關于健全城鄉(xiāng)發(fā)展一體化機制體制的政策指向，一是千方百計增加農(nóng)民收入，二是將收入增加后的農(nóng)民有序地城市化。習近平提到，要把進城落戶農(nóng)民完全納入城鎮(zhèn)住房和社會保障體系。這對中小城市的房地產(chǎn)市場無疑是有利，有望在長時間范圍內(nèi)逐漸縮小中國一二線城市與三線城市之間日漸嚴重的發(fā)展溝壑。
4.
小產(chǎn)權房問題整治加大，小產(chǎn)權房需求受到打擊和禁止，為商品房市場需求帶來利好。
2014年新年伊始，國土部、住建部的聯(lián)合部署下，多省市正在開展“小產(chǎn)權房”的密集查處工作。這是對此前“小產(chǎn)權房有望轉(zhuǎn)正”傳言更為明確的回應。專家認為，盡管“小產(chǎn)權房”因為價格低廉而擁有大量的購買群體是基本事實，但是其在建和銷售行為是國土資源、住建部門明令禁止的違法違規(guī)行為，當前多省市的密集清查行動，則進一步顯示出主管部門對在建、在售項目的“零容忍”態(tài)度。早在2013年的11月24日，國土資源部、住房城鄉(xiāng)建設部曾經(jīng)聯(lián)合召開堅決遏制違法建設、銷售“小產(chǎn)權房”問題視頻會議，部署“小產(chǎn)權房”整治工作“對在建、在售的堅決叫停，并依法查處”。“小產(chǎn)權房”問題危害很大，我國現(xiàn)行法律法規(guī)早明令禁止。但是，受利益驅(qū)使，一些地方的農(nóng)村集體組織、村民和開發(fā)單位違法占用農(nóng)村集體土地，建設并銷售“小產(chǎn)權房”。這種亂占濫用土地的建設和銷售行為，違反城鄉(xiāng)規(guī)劃法，破壞房地產(chǎn)市場秩序，成為影響社會穩(wěn)定的隱患。
5.
三四線城市房價或?qū)崿F(xiàn)調(diào)整。
房地產(chǎn)市場分化的整體趨勢非常明顯，但這種明顯的態(tài)勢跟整個房地產(chǎn)供應的基本面有關系。從供求關系來看，一二線城市依然需求比較旺盛，供應在某種程度上可能仍然跟不上；從三四線城市來說，不少地方已經(jīng)供應過剩。這種基本面的變化，預示著從地域來講，未來已經(jīng)形成完全兩個不同的市場，一個是一二線城市仍然求大，一個是一二線城市以下的城市，是供大于求。對這兩個市場而言，未來的分化態(tài)勢在明年、后年會更加明顯。
2014年三四線城市的房價可能會出現(xiàn)調(diào)整，這種調(diào)整可能對一二線城市也會造成價格的壓力。同時，明年房價的全國性漲幅甚至有可能出現(xiàn)下降的情況，如果下降的話，整個房地產(chǎn)的預期可能會扭轉(zhuǎn)。
6.
三四線城市或會成為地產(chǎn)企業(yè)奪的主戰(zhàn)場
未來三四線城市將因為農(nóng)業(yè)人口的大舉入城而出現(xiàn)一輪需求洪峰。在這一背景下，三四線城市明年或許會成為地產(chǎn)企業(yè)奪的主戰(zhàn)場。一線城市的地價高，利潤薄，而且由于房價不斷走高，正在凝聚新的風險。相比之下，三四線城市利潤要高得多。雖然一二線城市的房價在漲，但是土地成本高，真正的利潤已經(jīng)不高。三四線城市才是中國新一輪城鎮(zhèn)化的主戰(zhàn)場。一方面，北上廣的高生活成本和高房價，正在迫使一部分人遷往鄰近的三四線城市購房，另一方面，三中全會提出推進農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口市民化，也在促進三四線城市購買需求的產(chǎn)生。與此同時，這些城市本身也在進行大規(guī)模的舊改，市場的容量在短期內(nèi)有大規(guī)模膨脹的空間。
