房企巨頭“開門紅”虛實(shí)一探究竟

　　成績(jī)單靚麗的還有碧桂園、保利、恒大等眾多千億級(jí)的巨頭。
 

　　不過，這并非2014年1月銷售的真實(shí)反映。
 

　　萬科官方和研究機(jī)構(gòu)給出的信息均顯示，1月份萬科的銷售多數(shù)來于2013年已認(rèn)購，但未完成簽約的部分。多方信息顯示，碧桂園、恒大等巨頭的情況也大體類似。

 

在經(jīng)歷了2013年的之后，很多開發(fā)商看淡2014年，萬科董事長(zhǎng)石便是其中之一，數(shù)天前，石便表示：2014年的房地產(chǎn)情況非常不妙。
 

　　靚麗成績(jī)單
 

　　從目前來看，在國內(nèi)房地產(chǎn)銷售領(lǐng)域，萬科依然保持了優(yōu)勢(shì)。這從2014年的份成績(jī)單中便可知一二。
 

　　萬科2月8日公布的1月銷售數(shù)據(jù)顯示，萬科1月實(shí)現(xiàn)銷售面積194.6萬平方米、銷售金額276.5億元，同比增幅分別達(dá)到20.79%和45%。
 

　　數(shù)字層面而言，萬科是銷售十分的一個(gè)，但不是。
 

　　1月份銷售增長(zhǎng)為迅猛的要數(shù)碧桂園，這家在2013年創(chuàng)造了銷售奇跡的公司，2014年同樣表現(xiàn)搶眼。官方公布的數(shù)據(jù)顯示，碧桂園1月實(shí)現(xiàn)合同銷售金額約176.7億元，同比增長(zhǎng)140.74%。
 

　　恒大1月合約銷售金額約為110.4億元，同比增長(zhǎng)了52.3%。
 

　　另外一個(gè)千億巨頭保利地產(chǎn)的數(shù)據(jù)顯示，2014年1月，保利實(shí)現(xiàn)簽約面積90.27萬平方米，同比增長(zhǎng)5.70%；實(shí)現(xiàn)簽約金額99.66億元，同比減少3.06%。
 

　　不過，這些靚麗的數(shù)據(jù)卻不是當(dāng)月實(shí)際銷售的真實(shí)反映。
 

　　萬科內(nèi)部人士對(duì)經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)表示，2013年末部分需求受銀行額度用盡影響，導(dǎo)致部分前期銷售的房源未簽約，這些銷售流轉(zhuǎn)到了今年。
 

　　這可以從萬科公布的數(shù)據(jù)中看出端倪。數(shù)據(jù)顯示，2013年12月，萬科實(shí)現(xiàn)銷售面積97.6萬平方米，銷售金額109.5億元，銷售面積和金額同比分別降11.4%和18.0%，環(huán)比分別下降23.3%和22%。
 

　　這種說法也得到了機(jī)構(gòu)的證實(shí)，申銀萬國在新的研究報(bào)告中指出，由于春節(jié)因素，萬科1月份的推盤量并不高，但之前積累了350億左右的已認(rèn)購待簽約資源，將陸續(xù)在今年季度的銷售中得到體現(xiàn)。
 

　　在廣發(fā)證券研究員樂加棟看來，簽約口徑數(shù)據(jù)同比增長(zhǎng)較快以及數(shù)字較大，主要原因是銀行信貸額度在去年四季度緊張，導(dǎo)致部分前期銷售的房源未簽約，今年年初銀行信貸額度恢復(fù)正常，前期未簽約房源集中簽約，因此，今年1月的數(shù)據(jù)實(shí)際上包括了部分去年四季度的銷售。
 

　　萬科董秘譚華杰也對(duì)外表示，1月份萬科的銷售多數(shù)來自于2013年已認(rèn)購，但未完成簽約的部分。
 

　　經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)從碧桂園內(nèi)部人士獲得的信息顯示，碧桂園1月銷售大增的具體原因也與萬科類似，主要為去年遺留未簽約部分。
 

　　和萬科同樣地處深圳的上市房企金地和花樣年2014年1月的銷售表現(xiàn)則從某種程度上反映出地產(chǎn)行業(yè)在1月份銷售狀況真實(shí)的一面。
 

　　數(shù)據(jù)顯示，花樣年1月份實(shí)現(xiàn)合同銷售金額約1.69億元，銷售面積約2.81萬平方米。去年同期，花樣年實(shí)現(xiàn)合同銷售金額約8.62億。
 

　　對(duì)此，花樣年給出的解釋是，由于1月是房地產(chǎn)傳統(tǒng)淡季，同時(shí)受農(nóng)歷春節(jié)假期影響，全國

　　各城市的銷售面積環(huán)比呈現(xiàn)較大跌幅。
 

　　而金地1月則實(shí)現(xiàn)簽約面積15萬平方米，簽約金額21.2億元，同比降幅分別超過22%和14%。但2013年12月，金地實(shí)現(xiàn)銷售面積 49.1萬平方米，銷售金額60.4億元，同比增加43.81%。“每年年底沖業(yè)績(jī)是金地多年來的慣例，因此金地的銷售額往往會(huì)在后一個(gè)月放量，很少為 二年留存。”金地內(nèi)部人士稱。
 

　　大勢(shì)或不樂觀
 

　　機(jī)構(gòu)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)反映了市場(chǎng)的整體狀況。
 

　　中原集團(tuán)研究監(jiān)測(cè)的54個(gè)城市1月合計(jì)成交面積為2061萬平方米，環(huán)比下降16.7%。世聯(lián)地產(chǎn)稱，季節(jié)性因素?cái)_動(dòng)和資金面的持續(xù)偏緊是 造成樓市表現(xiàn)疲軟的兩大因素。世聯(lián)全國上門量(客戶上門拜訪次數(shù))顯示，1月份樓盤上門量一周錄得89416批次，較去年12月份的 144372批次環(huán)比大幅下降38.1%。
 

　　在世聯(lián)地產(chǎn)看來，流動(dòng)性收緊、利率抬升會(huì)導(dǎo)致銀行延長(zhǎng)房貸的放款時(shí)間，從而導(dǎo)致市場(chǎng)購房節(jié)奏的放緩。中原集團(tuán)研究則認(rèn)為，信貸政策作為影響樓市成交的重要因素，將對(duì)2014年全年走勢(shì)起到至關(guān)重要的作用。
 

　　對(duì)2014年開年樓市的另一個(gè)真實(shí)反映是各大地產(chǎn)公司的銷售均價(jià)的持續(xù)飆升。這在萬科、恒大身上反映得為明顯。
 

　　長(zhǎng)江證券研究員劉俊給出的數(shù)據(jù)顯示，萬科1月份的銷售均價(jià)達(dá)到了創(chuàng)紀(jì)錄的14209元/平方米，同比增長(zhǎng)20%，環(huán)比增長(zhǎng)27%，輕松站上了歷史單月的高點(diǎn)。
 

　　樂加棟表示，價(jià)格數(shù)據(jù)是基于銷售數(shù)據(jù)計(jì)算而得，因而受到銷售數(shù)據(jù)的影響同樣可能會(huì)存在失真。但通過移動(dòng)平均來熨平上述已銷售未簽約的影響后，仍然可以看到，萬科的銷售均價(jià)整體趨勢(shì)上漲。
 

　　不是萬科，銷售重心位于三四線城市，一向低價(jià)多銷的恒大1月銷售均價(jià)已達(dá)每平方米7738元，同比上漲24.7%，環(huán)比亦大漲10.3%。
 

　　事實(shí)上，巨頭們?cè)谝辉路莸牧裂郾憩F(xiàn)，與其說是2014年的開年，還不如說是2013年的收尾。
 

　　數(shù)據(jù)顯示2013年全國商品房銷售面積約13.06億平方米，同比增17.3%，房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售回暖。
 

　　但這種量?jī)r(jià)齊升的增長(zhǎng)的持續(xù)性被許多人懷疑。
 

　　樂加棟表示，四季度銷售的基本面較弱，一方面是需求在前期透支，另一方面是銀行按揭貸款額度收緊同時(shí)利率優(yōu)惠力度減弱。
 

　　因此，2014年樓市如何，未來的幾個(gè)月走勢(shì)至關(guān)重要。