一線城市去庫(kù)存時(shí)間顯著縮減 7成購(gòu)房者看漲房?jī)r(jià)

　　從去年年底都今年年初，樓市溫度不低。成交大幅上揚(yáng)也帶動(dòng)了不少城市消化樓市庫(kù)存的能力。

　　世聯(lián)地產(chǎn)2012年年報(bào)數(shù)據(jù)顯示，北、上、廣、深四大一線城市樓市庫(kù)存消化時(shí)間分別降至8.2個(gè)月、19.2個(gè)月、14.2個(gè)月和9個(gè)月，二線城市去化能力也普遍增強(qiáng)。但不少三四線城市消化樓市庫(kù)存時(shí)間仍在20個(gè)月以上，市場(chǎng)供求失衡明顯。


 

　　在這樣的趨勢(shì)下，對(duì)于一二線城市，近七成購(gòu)房者預(yù)期未來(lái)半年房?jī)r(jià)將出現(xiàn)不同程度的上漲，業(yè)內(nèi)人士也表示，在需求的帶動(dòng)下，2013年核心城市主流產(chǎn)品的價(jià)格會(huì)產(chǎn)生較大的上漲壓力。

　　樓市庫(kù)存消化時(shí)間差拉大：一二線加速去存 三四線供求失衡

　　隨著各企業(yè)去庫(kù)存戰(zhàn)略的實(shí)施，價(jià)格回歸帶動(dòng)成交環(huán)比大幅上揚(yáng)，導(dǎo)致各城市的去化時(shí)間都有不同程度的下降，2012年北京、上海、廣州、深圳等的一線城市庫(kù)存去化時(shí)間下降非常明顯。

　　以截至11月底的數(shù)據(jù)來(lái)看，北京商品住宅可售面積為1089萬(wàn)平方米，去化時(shí)間8.2個(gè)月，較2012年3月份時(shí)縮短14.1個(gè)月。上海商品房可售面積為2262萬(wàn)平方米，為2009年1月以來(lái)高，去化時(shí)間19.2個(gè)月，較2012年2月份縮短12.7個(gè)月。廣州商品房可售面積1476萬(wàn)平方米，去化時(shí)間14.2個(gè)月，較2012年4月份縮短11.8個(gè)月。另外，由于土地供應(yīng)有限，新建商品住宅供應(yīng)量較小，深圳商品住宅可售面積307萬(wàn)平方米，去化時(shí)間9個(gè)月，為一線城市中短，較2012年2月份也縮短4.9個(gè)月。

　　與之類似，房地產(chǎn)市場(chǎng)的快速發(fā)展致使二線城市的庫(kù)存持續(xù)增加，近期市場(chǎng)持續(xù)回暖，使得二線城市的庫(kù)存壓力緩解，杭州、重慶、寧波等典型二線城市庫(kù)存去化時(shí)間都在9個(gè)月以下。

　　“考慮到一線城市未來(lái)人口聚集和經(jīng)濟(jì)發(fā)展的潛在動(dòng)能，一線城市的庫(kù)存并不會(huì)帶來(lái)太大的挑戰(zhàn)。而二線城市整體經(jīng)濟(jì)發(fā)展的潛力以及人口聚集能力也使其在庫(kù)存消化上沒(méi)有太大的問(wèn)題。”世聯(lián)地產(chǎn)研究部指出。

　　不過(guò)，相比之下三四線城市并沒(méi)有那么輕松。三四線城市由于經(jīng)濟(jì)發(fā)展和吸納人口的潛力優(yōu)先，加之過(guò)去幾年的快速發(fā)展，供應(yīng)和需求失衡，供過(guò)于求的局面在2012年尤為明顯。

　　數(shù)據(jù)顯示，截至2012年11月，常州、溫州、東莞等城市的庫(kù)存去化時(shí)間都在12個(gè)月以上，瀘州、泰安等城市市場(chǎng)去化時(shí)間甚至在20個(gè)月以上。

　　“數(shù)據(jù)表明，三線城市在目前以及未來(lái)一段時(shí)間內(nèi)，都將面臨著比較大的去化壓力。扎根于三四線城市的開(kāi)發(fā)商依然需要積地跑量。”世聯(lián)地產(chǎn)建議稱。
 

　　7成購(gòu)房者看漲未來(lái)半年房?jī)r(jià)

　　2012年下半年以來(lái)，一二線城市樓市成交，去存能力顯著提升，而其背后無(wú)疑顯示，環(huán)渤海、長(zhǎng)三角、珠三角和中西部城市群的人口聚集能力和經(jīng)濟(jì)發(fā)展?jié)摿θ苑浅Ｍ怀?，城市的房地產(chǎn)需求仍然較大。

　　“而且，我國(guó)普通家庭資產(chǎn)負(fù)債表比較健康，其加杠桿空間較大。”世聯(lián)地產(chǎn)解釋認(rèn)為，2012年開(kāi)發(fā)商跑量欲望較強(qiáng)烈，資產(chǎn)負(fù)債表健康的中國(guó)家庭拋售情緒并不嚴(yán)重甚至惜售，從而產(chǎn)生了一二手倒掛的現(xiàn)象，便是很好證明。

　　另一方面，十八大提出，到2020年，將實(shí)現(xiàn)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值和城鄉(xiāng)居民人均收入比2010年翻一番。“國(guó)民收入倍增計(jì)劃”無(wú)疑也是未來(lái)十年房地產(chǎn)市場(chǎng)需求的一大動(dòng)力。

　　“需求的帶動(dòng)下，產(chǎn)品價(jià)格，別是核心城市主流產(chǎn)品的價(jià)格產(chǎn)生較大的上漲壓力。”世聯(lián)地產(chǎn)認(rèn)為。

　　而世聯(lián)四季度購(gòu)房者信心指數(shù)也顯示，購(gòu)房者未來(lái)房?jī)r(jià)預(yù)期指數(shù)為70.9，較2012年3季度上升2.9，已連續(xù)四個(gè)季度大幅提升。

　　“這意味著，近七成購(gòu)房者預(yù)期未來(lái)半年房?jī)r(jià)將出現(xiàn)不同程度的上漲，表明漲價(jià)趨勢(shì)已經(jīng)深入人心。”世聯(lián)指出。

　　不過(guò)其仍提醒稱，樓市潛在供應(yīng)持續(xù)大于銷(xiāo)售面積，導(dǎo)致當(dāng)前的庫(kù)存一直在高位運(yùn)行，2013年的潛在供應(yīng)量雖然有所回落，但是仍處于高位，因此房企仍然需要快速跑量。