39家上市房企負債6400億 能否導(dǎo)致房價拐點加速到來

39家上市房企負債6400億，這是個什么概念？

　　在旭輝集團總裁助理張偉峰看來，“6400億”是個存在很大變數(shù)的數(shù)字，“如果房子賣得好，6000億里可能有一半都不會轉(zhuǎn)化為真正意義上的負債。”

　　張偉峰21日分析說，開發(fā)商的負債主要是由三部分構(gòu)成的，一是從銀行借的開發(fā)貸款，二是通過信托機構(gòu)借的錢，這兩者屬長期借貸，而且有利息。三部分是應(yīng)收賬款，即預(yù)售款，由于這筆錢是在房子交付之前，買房者預(yù)付的，因此在財務(wù)上也計入負債。

　　“而對于很多開發(fā)商來說，買房者的預(yù)付款是占很大比例的。”張偉峰說。

　　“統(tǒng)計口徑”的問題

　　“統(tǒng)計口徑不一樣，得出的結(jié)論也不一樣，甚至差別巨大。”張偉峰說。

　　張偉峰進一步解釋說，一旦房子交付，作為預(yù)付款的負債可轉(zhuǎn)變?yōu)闋I業(yè)收入，如以百分比統(tǒng)計，前后對比差別非常大。

　　不是購房者的預(yù)付款，開發(fā)商向政府支付的土地款，也是種隱性負債。

　　據(jù)張偉峰介紹，上市公司在計算負債時，也會一次性全部算進去，而實際上開發(fā)商是可以分幾次付清這筆錢的。土地款和買房者的預(yù)付款都是無息負債。一般來說，大多數(shù)開發(fā)商把有息負債和無息負債加到一起，負債率能達到70%，但如果把預(yù)售款去掉的話，負債率可能有20%。

　　“不能說借錢的都窮”

　　借錢的未必都窮。

　　上海寶華企業(yè)集團有限公司副總裁楊健說，房地產(chǎn)行業(yè)作為高資金周轉(zhuǎn)行業(yè)，開發(fā)商的負債率普遍比較高，50%的負債率算是比較正常的，甚至60%～70%都是可以的。

　　“房地產(chǎn)企業(yè)負債率高是肯定的，比一般實業(yè)性公司的負債率要高很多，但這不一定說明房地產(chǎn)企業(yè)有多大風(fēng)險。”楊健說，不能說負債多可能出現(xiàn)破產(chǎn)，“不能說借錢的都是窮、危險的，不借錢的才是好的、安全的。”

　　當(dāng)然，寄望于預(yù)售款來償還負債，風(fēng)險也不小。

　　楊健說，如果銷售不是很好，容易出問題，存在資金鏈斷裂的風(fēng)險，因此開發(fā)商會根據(jù)負債率，考慮如何降價。如果市場慘淡，甚至?xí)霈F(xiàn)降價也未必能保證資金全部回籠。

　　“上世紀90年代上海曾出現(xiàn)過不少房企倒閉，當(dāng)時的情況是打折也沒有用。”楊健說。

　　不過，楊健強調(diào)，目前不會出現(xiàn)大量房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)的情況，上海的企業(yè)來說，這幾年資金鏈還是比較充足的。“起碼近一兩年里，要不貿(mào)然拿地，大多數(shù)房企不會有太大問題。”

　　“房價還能挺兩三個月”

　　開發(fā)商的高負債，會否導(dǎo)致房價拐點加速到來？

　　中建集團華東區(qū)副總經(jīng)理司小超分析，銷售不暢，造成回款不暢，導(dǎo)致降價促銷，理論上的推導(dǎo)是這樣的。“目前大家都在等，都在看。估計能再挺個兩三個月吧。”

　　據(jù)司小超介紹，前幾年搞招拍掛，好多企業(yè)拿了好多高價地，現(xiàn)在說要降價也難。不過資金鏈緊張是肯定的，從年初開始銀行的房貸政策變得比較嚴厲，利息也上調(diào)了好幾次，還貸成本在不斷提高。

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       張偉峰也強調(diào)，降價是市場供求決定的，和資金鏈緊張有一定關(guān)系，但和公司倒不倒閉沒直接關(guān)系，“部分企業(yè)可能會消失，但不一定是倒閉，如果房地產(chǎn)行業(yè)無利可圖，可以轉(zhuǎn)行做其他。”

　　司小超同樣不認同“負債高意味著風(fēng)險大”的觀點。

　　“一個開發(fā)企業(yè)風(fēng)險有多大，除了要考慮開發(fā)企業(yè)是否盈利，還要考慮土地的溢價水平，資金鏈不見得說斷能斷的。”至于會否出現(xiàn)破產(chǎn)，“我覺得不那么容易，大不了把項目轉(zhuǎn)讓。”司小超說。

       國金證券分析師曹旭也稱，調(diào)控政策對開發(fā)商的資金鏈產(chǎn)生影響，從定性的角度講是肯定的。但光憑開發(fā)企業(yè)負債多少，由此得出什么結(jié)論，則沒有太大意義，“除了看它負債有多少，還得看它總資產(chǎn)有多大。”曹旭說。

　　至于負債率提高，則要看它預(yù)售賬款多不多，還是有些負債提高，曹旭說，“光算總額沒有意義。”

       開發(fā)商“借錢難”

　　雖然對“6400億”的影響并不感冒，但張偉峰并不諱言開發(fā)商當(dāng)下的“借錢難”。張偉峰直言，目前開發(fā)商的借貸難度和借貸成本確實增加很多，“目前銀行的利率是7%～8%，信托則高達18%～20%了，還不一定貸得到。”

　　除了銀行和信托，股市的融資渠道同樣越來越窄。

　　張偉峰說，地產(chǎn)類上市公司沒能增發(fā)，一個原因——國家不支持，監(jiān)管部門通不過，跟公司運營情況沒關(guān)系，少數(shù)能得到證監(jiān)會通過的也有別原因。而融資渠道受限，對開發(fā)商有影響是肯定的，但沒法量化?？紤]到各個企業(yè)情況不一樣，有些企業(yè)要不買地，日子還是好過的，買地風(fēng)險比較大些。

　　“一般情況下，不買地過個半年沒問題。”張偉峰說。

　　至于開發(fā)商因為資金鏈緊張的破產(chǎn)風(fēng)險，張偉峰認為這種情況不會出現(xiàn)，“開發(fā)商不是房產(chǎn)中介，開發(fā)商有資產(chǎn)在那里，頂多轉(zhuǎn)賣給別人，少賺點錢而已，土地也是有增值收益的，一個房地產(chǎn)公司可能不能正常經(jīng)營了，但不是說這個公司沒價值。”

　　但融資尤其是頻密容易本身的風(fēng)險仍不容小覷。

　　標準普爾信用分析師符蓓分析稱，債務(wù)到期時間過于集中在短短幾個月內(nèi)，如果房地產(chǎn)商繼續(xù)以這種頻率發(fā)債，將面臨重大再融資風(fēng)險。

　　“若房地產(chǎn)市場或資本市場狀況在臨近債券到期日無法發(fā)揮支持作用，部分發(fā)債人將出現(xiàn)財務(wù)困難。”符蓓說。