銀行“徘徊”萬億保障房融資 公租房建設(shè)還將進(jìn)一步提高

       隨著1000萬套保障房今年開建，保障房供應(yīng)量將超商品房，國內(nèi)住房供應(yīng)格局將發(fā)生顯著變化，逐步向“雙軌制”過渡。

與此相對應(yīng)，房地產(chǎn)金融格局將發(fā)生重大變革。1000萬套保障房總投資1.3萬億，至少需要向金融機構(gòu)融資1萬億元。“介入保障房融資，不再是銀行履行社會責(zé)任的問題，而是必須抓住的市場機會。”一位股份制銀行行長對本報表示。

保險、信托資金也躍躍欲試。兩大保險巨頭——中國人壽總裁楊超和中國平安(微博)董事長兼席執(zhí)行官馬明哲2011年“兩會”提案都包括利用保險資金支持保障房建設(shè)。一家信托公司總經(jīng)理則對本報稱，“如果被銀行、保險搶占了先機，信托業(yè)將錯失形成核心盈利模式的機遇。”
 

不過，保障房融資仍然障礙重重，別是受制于地方融資平臺過高的負(fù)債率，銀行既朦朧地感覺到了市場機會，又徘徊不前。1月12日，銀監(jiān)會曾召開新聞發(fā)布會，工農(nóng)中建交和國開行集體表態(tài)支持保障房建設(shè)，但國開行稱計劃貸款1000億元，其它銀行都沒有公布信貸指標(biāo)。

銀行“徘徊”不前的原因在于，保障房建設(shè)主要靠地方財政投入。而目前全國地方融資平臺貸款余額已高達(dá)9萬億元，地方政府已透支了未來若干年財政收入。并且，銀監(jiān)會2010年統(tǒng)一部署對地方融資平臺貸款實行“解包還原”，重新落實抵押擔(dān)保物。時至，“大多數(shù)地方，能抵押的資產(chǎn)都悉數(shù)抵押給了銀行，拿什么來為新的融資抵押？”一家國有大行公司部人士稱。

同時，公租房將是今后保障房建設(shè)的重點，而各類金融機構(gòu)對公租房融資都沒有經(jīng)驗。公租房周期長，至少需要20-30年，除國開行、建行等少數(shù)大銀行，大多數(shù)銀行根本沒有期限如此之長的貸款品種，且銀行資金來源多為短期負(fù)債，發(fā)放長期貸款，期限高度不匹配，也無法對沖利率風(fēng)險。

難在公租房

保障房1.3萬億元總投資，從地方政府投融資的實踐來看，一般能籌集到項目資本金。目前保障房項目的低資本金比例要求為20%，需要項目資本金0.26萬億，剩下1.04萬億需要外部融資。

住建部提供的數(shù)據(jù)稱，1.3萬億投資中，有8000多億要通過社會機構(gòu)投入和保障對象以及所在的企業(yè)籌集。剩余的5000多億的資金，將由中央政府和省級人民政府以及市縣政府通過各種渠道來籌集。

業(yè)內(nèi)人士分析，前述8000多億中的絕大部分將向金融機構(gòu)融資，5000億元政府投入中，除中央財政投入的1000億元，剩余4000億元中的絕大部分也需向金融機構(gòu)融資。兩者相加，估計在1萬億左右。

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細(xì)剖各類保障房建設(shè)任務(wù)可發(fā)現(xiàn)，經(jīng)濟適用房、兩限房融資較容易，棚戶區(qū)改造融資難度亦較低，真正難的是公租房。

住建部稱，1000萬套保障性安居工程中，經(jīng)濟適用房和兩限房（限套型面積、限銷售價位）有近200萬套，所需投資約5000億元。經(jīng)濟適用房和兩限房建成后都配售給定的保障對象，低于市場價格，但能完全覆蓋建房成本（包括財務(wù)費用），且可以利用在建工程抵押，建設(shè)周期短。因而，“融資不難，銀行也有成熟的操作模式。”前述大行公司部人士稱。

另有400萬套是各類棚戶區(qū)改造，所需投資5000億元左右，中央財政將提供400億元補助，加上省級、市級財政補助后，須由工礦企業(yè)和參與改造的職工籌集的資金為3400億元。

前述大行公司部人士分析，這3400億元中，工礦企業(yè)和職工自己能籌集的預(yù)計在1400億元左右，剩余2000億元需要向金融機構(gòu)融資。

這部分資金缺口可能主要由銀行貸款解決，目前國開行、建行、工行、交行等都有此類貸款品種。棚戶區(qū)改造一般聯(lián)動土地一級開發(fā)，可以用相應(yīng)的土地運營收益抵押，或財政等三方提供擔(dān)保，加之期限也較短，銀行資金進(jìn)入難度不大。融資真正困難的是廉租房和公租房。按規(guī)劃，今年要新開工建設(shè)廉租房160多萬套、公租房近220萬套。住建部未透露廉租房和公租房分別需要投資的金額，但在1.3萬億的保障性安居工程總投資中，除去經(jīng)濟適用房、兩限房及棚戶區(qū)改造，可知廉租房和公租房所需投資在3000億-4000億元。