2010武漢樓市：樹欲靜而風不止 盤點十大關(guān)鍵詞

 

看圖選房

　　連地產(chǎn)開發(fā)商也不希望房價大漲，結(jié)果還是漲上去了；所有人都覺得密集調(diào)控能為樓市降溫，結(jié)果沒降成。2010年的武漢樓市，是這樣。

　　回望全年，“調(diào)控”與“房價”如影隨形，房價不降，調(diào)控不止。

　　開年，樓市承接了2009年的旺勢，繼續(xù)。寒風也沒能阻擋看房者的排隊熱情，從光谷到金銀湖，樓市惹火蔓延全市。“開盤前，大批購房者頂著寒風在售樓部外排隊，這在淡季，真不多見。”錦繡龍城項目負責人回憶。

　　中央已經(jīng)意識到，房價的非理性上漲，是資產(chǎn)泡沫化及通貨膨脹的根源之一。1月，“國十一條”出臺，措辭比較模糊，主要從加大保障性住房建設力度及擴大普通商品房供給等方面，對樓市進行規(guī)范。而在1月12日，銀行準備金率次上調(diào)。調(diào)控的意圖很明顯，增加供給、收緊銀根，平抑房價。

　　然而，此輪調(diào)控似乎并未起到預期作用。數(shù)據(jù)顯示，今年1—4月，全市商品房銷量，除開2月，其余全在萬套以上。房價，也從6345元/平方米上漲至6598元/平方米。

　　因此，從4月開始，房價與政策開始了為期半年的博弈。4月，“新國四條”、“新國十條”出爐，即提高二套房付比例、明確保障性住房及普通商品房的占有比例、引導合理住房消費和調(diào)節(jié)個人住房收益稅收。9月底，政策“釘子回腳”，住房城鄉(xiāng)建設部、銀監(jiān)會組成聯(lián)合檢查組，抽樣檢查全國8個城市的二套房貸款政策的執(zhí)行情況。而現(xiàn)在，調(diào)查結(jié)果即將呈上，向國務院匯報。而全國有關(guān)二套房貸“認房又認貸”的執(zhí)行，將在“十一”后從嚴。

　　半年時間，連地產(chǎn)企業(yè)都放棄了推盤漲價的原則，謹慎為妙。然而，購房者的沖動購買，卻一直在給地產(chǎn)開發(fā)商壯膽。

　　投資客的確少了，剛性需求購房者的數(shù)量，卻在直線增加，撐起了購買大頭。“開盤時，購房者會直接挑出總價在其承受范圍內(nèi)的樓盤出手，而沒有在乎房價是不是漲了，漲了多少。”湖北長源房地產(chǎn)開發(fā)有限公司肖學峰說。

　　“‘調(diào)控’成了‘空調(diào)’，往后的走勢，看不懂。”包括地產(chǎn)品牌營銷專家陳真誠在內(nèi)的多位業(yè)內(nèi)人士都表示，看不懂樓市究竟會走向何方。

　　實際上，10月后的樓市，確實讓人摸不著頭腦。地產(chǎn)企業(yè)意識到，此次的調(diào)控將是持久戰(zhàn)，不壓下高房價將絕不罷休。于是，進入淡季的樓市卻并不平淡。10—12月，每個月推盤的企業(yè)都在40家左右，且均有優(yōu)惠相贈。大企業(yè)如萬科、恒大等，更集結(jié)了旗下多家樓盤，合力讓利。另一方面，購房者保持了一貫的活躍，勤勞奔走在各大售樓部，活生生把四季度每個月的銷量推上萬套關(guān)口。

　　“銀行準備金率”密集上調(diào)、“三套房公積金貸款的停擺”、“加息”……貨幣杠桿的用力，還是沒能給樓市降溫。

　　調(diào)控手段與2008年類似，為何效果千差萬別?地產(chǎn)企業(yè)“不差錢”是個關(guān)鍵詞，經(jīng)過2009年的全年，大小地產(chǎn)企業(yè)錢袋滿滿，在沒有資金壓力的背景下，把房價降下來，何其難?購房者對政策“信不足”是二個關(guān)鍵詞。早在年初，購房者期盼，適時介入的政策，能給樓市降溫，走過“金三銀四”，邁過“金九銀十”，樓市一點冷卻的跡象都沒有。“現(xiàn)不買房，更待何時?”越來越多的人抱持同一信念，樓市需求，越滾越大。

　　此外，前11個月，新增貸款額已經(jīng)達到7.5萬億元，提前完成全年任務。落到樓市，地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)順利從銀行拿到了錢，現(xiàn)金流充沛，這也解釋了，全年土地市場為何異常。

　　拋開繁榮表象，樓市內(nèi)核，岌岌可危。調(diào)控向來是“溫水煮青蛙”，短期內(nèi)感覺不到，日子久了，才曉得后勁很足。眼下，“加息”通道已經(jīng)開啟，剛性需求購房者看重的購房成本將增加，此意味著，投資性需求受到遏制同時，剛性需求也將萎縮。而隨著寬松的貨幣政策一去不復返，2011年，開發(fā)商手里的現(xiàn)金流也將受到考驗。

　　在央行宣布加息之后的二日，溫家寶總理在接受采訪時再一次強調(diào)在任期內(nèi)“解決房價問題”的決心。“我相信，經(jīng)過我們一段的努力，房價會回到合理的價位，我有這個信心。”他說。

　　一場自上而下的，更加有的放矢的調(diào)控，如一個風箏，或?qū)⒈P旋在2011年的上空。“為了樓市更加健康穩(wěn)定地發(fā)展”，是一根紅線，牽引著風箏，堅定前行。

　　近日，江岸區(qū)持證低收入家庭在百步亭文卉苑挑選經(jīng)濟適用房。

　　盤點2010年武漢樓市十大關(guān)鍵詞

　　關(guān)鍵詞一：嚴令限購

　　2010年，全國18個城市頒布了房地產(chǎn)調(diào)控細則，其中16個城市出臺了限購令。主要集中在三個區(qū)域，即北方地區(qū)的北京、天津、大連，長三角區(qū)域的上海、杭州、南京、溫州、寧波、蘇州，以及珠三角區(qū)域的廣州、深圳、廈門、三亞、?？诤透Ｖ?。另外，還有位于西部的蘭州。2010年，全國范圍內(nèi)16個城市出臺了限購令。限購令主要分兩類。一類以深圳為代表，有深圳和南京。同時考慮了增量和存量雙重因素，嚴格限定市場需求數(shù)量，對市場產(chǎn)生的影響巨大，屬于嚴厲的限購令。另一類限購令以北京為代表，考慮了增量因素，而未將既有的存量住房考慮在內(nèi)，多數(shù)城市多屬這類。

　　關(guān)鍵詞二：保障住房

　　從2008年“131號文”發(fā)出以后，保障性安居工程住房建設規(guī)模以每年倍增的速度擴大。2008年的保障性住房建設規(guī)模有100多萬套，2009年達到330萬套，2010年保障性安居工程建設規(guī)模達到580萬套。在完成三級跳的基礎上，住建部明確提出了2011年計劃建設保障性安居工程任務是1000萬套，相比2010年的580萬套，增長72.4%。而計劃新增的420萬套住房中，公共租賃房將占主要部分。

　　關(guān)鍵詞三：土地收入

　　財政部在2010年4月發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2009年度全國土地出讓收入超過1.4萬億元，比2008年度增長43.2%。2010年前三季度，30個城市土地出讓金累計接近9000億元，同比增長七成。截至11月，上海、北京土地出讓金已經(jīng)突破千億元大關(guān)，分別達到1387億元、1063億元，均創(chuàng)歷史新高。預計2010年北京全年土地交易金額將達到1300億元，而緊跟其后的大連、天津亦離千億元不遠。

　　關(guān)鍵詞四：土地清查

　　2010年年初，國土部曾擬定“7月督察，8月約談，9月問責”的時間表，由于土地衛(wèi)片執(zhí)法檢查次覆蓋全國2859個縣，致使工作日程延期。12月，國土部、監(jiān)察部、人力資源和社會保障部，三部委聯(lián)合主導土地違法問責。據(jù)悉，2010年土地違法問責名單已經(jīng)基本確定 。12月16日，國土部土地違法約談12地方官，但至今問責工作未有實質(zhì)進展。

　　關(guān)鍵詞五：央企清退

　　2010年3月18日，國資委宣布除16家以房地產(chǎn)為主業(yè)的央企外，不以房地產(chǎn)為主業(yè)的78家央企要逐漸退出。至12月，有中遠集團、中國航天、中石化、中石油等7家央企掛牌轉(zhuǎn)讓其不足20家地產(chǎn)子公司的股權(quán)，剩余的71家央企超200家地產(chǎn)公司至今未清退房地產(chǎn)業(yè)務。

　　關(guān)鍵詞六：房企融資

　　從2010年4月17日，“新國十條”要求“對存在土地閑置及炒地行為的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，商業(yè)銀行不得發(fā)放新開發(fā)項目貸款，證監(jiān)部門暫停批準其上市、再融資和重大資產(chǎn)的重組”。到10月15日，證監(jiān)會全面叫停房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的重組。再到11月份，監(jiān)管層要求要主營業(yè)務收入中出現(xiàn)自房地產(chǎn)業(yè)的上市公司融資要求也將不予通過。直至11月12日，銀監(jiān)會發(fā)布了《關(guān)于信托公司房地產(chǎn)信托業(yè)務風險提示的通知》，要求各信托公司對房地產(chǎn)信托業(yè)務進行合規(guī)性風險自查。這意味著自2007年冬天證監(jiān)會暫停房企IPO之后，房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道再一次被收緊。雖然除了銀行貸款、信托、上市、增發(fā)和重組外，房企的融資渠道還包括地下錢莊和境外融資等渠道，但這些渠道融資成本比較高，且存在一定的風險，因此很多房企在選擇時都保持著謹慎的態(tài)度。

　　關(guān)鍵詞七：二線城市

　　二線城市正進入快速發(fā)展期，2010年土地出讓量明顯增加，溢價率普遍提高。在中原監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，除杭州出現(xiàn)大幅下降外，其余二線城市土地出讓面積較2009年同期增長16%-236%。同時，溢價率普遍比2009年高。此外，二線城市住宅成交受調(diào)控影響較小，津、渝、蓉、漢等城市的一手住宅成交仍維持上升趨勢，增速放緩。目前各地成交不大幅高于輪調(diào)控，且較2009年月均水平有近一成增加。

　　關(guān)鍵詞八：領頭獨大

　　截至2010年12月1日，萬科當年銷售沖破千億元關(guān)口，實現(xiàn)1000.6億元的銷售額，成為國內(nèi)年銷售額千億級房地產(chǎn)公司。石表示，萬科以往20年的復合增長率都在35%以上。預計未來的4年，按20%復合增長率推算，到2014年萬科的營業(yè)收入恰好是過2000億元，如果按25%是2400億元。在未來10年，即延長到2020年，假定復合增長率從25%降到10%，萬科的銷售額將超3000億元。

　　關(guān)鍵詞九：商業(yè)熱潮

　　包括中糧、萬科、金地、華潤、保利、富力、龍湖、萬達等國內(nèi)一線開發(fā)企業(yè)都高調(diào)宣布其商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展戰(zhàn)略，一邊是住宅龍頭企業(yè)強勢進軍商業(yè)地產(chǎn)，另一邊是商業(yè)地產(chǎn)大佬投巨資鞏固領軍地位。未來商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)比例將占到眾房企整體開發(fā)投資的20%-30%。商業(yè)與住宅的綜合開發(fā)有望成為內(nèi)地開發(fā)行業(yè)的發(fā)展方向。

　　關(guān)鍵詞十：房產(chǎn)稅傳聞

　　2010年4月8日，滬媒爆料稱，上海擬開征住房保有稅;此前，重慶市市長黃奇帆已在重慶人大常委會上提出，重慶擬對高價商品房征收別房產(chǎn)消費稅，方案已上報國務院。“新國十條”指出，財政部、國家稅務總局要加快研究制定引導個人合理住房消費和調(diào)節(jié)個人房產(chǎn)收益的稅收政策。“國五條”指出，加快推進房產(chǎn)稅改革試點工作，并逐步擴大到全國。12月7日，上海市相關(guān)部門負責人表示，上海已進入批試點城市名單，但具體時間有待中央決定。同日，重慶市政府相關(guān)人士對房產(chǎn)稅表態(tài)稱，一切靜待中央的安排，目前正在做基礎性調(diào)研。

來源：億房網(wǎng)