90/70政策形同虛設 調(diào)控“陋習”成高房價推手

　　上周(12月21日-12月26日)，上海商品住宅銷售面積前10位項目中，套均面積低于90平方米的項目有一個，為套均85平方米，其余9個項目成交房源的套均面積均在90平方米以上，其中7個超過100平方米，2個超過200平方米，而素來引領(lǐng)上海高房價的上海星河灣的成交套均面積更是高達308平方米。

　　記者進一步聯(lián)合相關(guān)研究機構(gòu)統(tǒng)計發(fā)現(xiàn)，類似的90平方米以下房源不是連續(xù)幾周甚至連續(xù)幾年，占據(jù)成交房源的少比例。

　　不得不提及的是，當年被喻為“可能將改變整個中國樓市格局”的政策“90/70”，從2006年該政策誕生之日起，似乎在上海等許多瘋狂樓市的統(tǒng)計中，從未看到有誰“90平方米以下商品住房占70%”達標。

　　有人或許會認為這是一個無趣的數(shù)據(jù)游戲。但是，“你可以發(fā)現(xiàn)一個有趣的規(guī)律，成交套均面積和成交的均價往往是成正比的。這個規(guī)律不是偶然，它背后的理論在于90平方米以下面積的房源，幾乎沒有做成產(chǎn)品的可能，價格也定不高。”易居中國分析師薛建雄一語道破。

　　高房價的現(xiàn)狀固然不是一日也不是一個因素造成的，但有些因素卻是不容忽視也急需糾正的，比如類似“90/70”執(zhí)行中暴露的政策總會無疾而終的“調(diào)控陋習”。

　　“90/70”恰似從未存在過

　　從記者掌握的數(shù)據(jù)顯示，單周成交量前十的商品住宅中，套均面積低于90平方米以下的項目占少數(shù)，并非一個偶然現(xiàn)象。

　　一位研究機構(gòu)的分析師表示，“這已經(jīng)不是新聞了，對我們來說，單周成交項目中，鮮有90平方米以下房源，這才是常態(tài)，這幾年都是如此。”

　　90/70政策曾引發(fā)業(yè)界莫大恐慌

　　2006年5月29日，國務院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設部等九部門《關(guān)于調(diào)整住房供應結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房價格的意見》即的“國十五條”，次提出明確新建住房結(jié)構(gòu)比例：自2006年6月1日起，凡新審批、新開工的商品住房建設，套型建筑面積90平方米以下住房(含經(jīng)濟適用住房)面積所占比重，必須達到開發(fā)建設總面積的70%以上。

　　這一政策曾一度讓開發(fā)商們無所適從，因為他們早已習慣了建大房子。

　　按照開發(fā)的正常節(jié)奏，至少從2008年開始，90平方米以下的房源應該開始大規(guī)模入市、占據(jù)市場主力才是，但事實上，幾乎每個人都可以感受到，90平方米以下房源的比例離70%非常遙遠。

　　“甚至2008年以來，在大多數(shù)城市，90平方米以下房源占70%比例的情況從來沒有出現(xiàn)過。”上述分析師坦言。

　　易居中國提供的數(shù)據(jù)也印證了這樣的普遍感受：截至2010年12月25日，上海商品住房成交套均面積為116.2平方米，遠超90平方米。這一數(shù)據(jù)，2009年為116.9平方米，2008年則是117.2平方米，2007年是125.7平方米，2006年為123.2平方米。

　　換言之，在“90/70”政策加上近年房價上漲的共同壓力下，商品住房的戶型盡管呈現(xiàn)面積縮小的趨勢，但仍然效果甚微。

　　“90/70”這個當年頗受業(yè)內(nèi)關(guān)注的“非常”政策，在出臺亮相的風光過后，實際運作中尤其是從其調(diào)控效果來看，似乎從未存在過。

　　“"90/70"政策從未取消，反而是在不斷強化，一直在嚴格實施。”國土部新聞處的一位負責人強調(diào)8月份接受本報記者采訪時表示，近幾年情況和該政策出臺時的背景有所不同，隨著保障房建設規(guī)模的不斷壯大，尤其是今年3月10日國土部出臺19條土地調(diào)控新政中“保障性住房、自住性中小套型商品房用地供地比例不得低于供地總量70%”的規(guī)定，實際上基本能把“90/70”政策要求的指標完成。

　　至少肯定一點，“90/70”在執(zhí)行中，范圍已經(jīng)從當初的“商品住房(含經(jīng)濟適用住房)”調(diào)整為“保障性住房、自住性中小套型商品房用”。

　　可是，即使將保障性住房納入范疇，70%的比例依然遙不可及。例如在上海，上周的動遷配套占住宅總成交量的比重出現(xiàn)下降，由前一周的29.92%下降到24.54%。CRIC中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)提供的“動遷配套房單周成交量及占住宅成交比重走勢圖”進一步顯示，這一比例的振動區(qū)間以“20%—50%”為主，長期在40%上下波動，幾乎從未有突破70%的高點。

　　當“90/70”的任務在大多數(shù)地方被悄然放在保障性住房身上時，普通商品住宅用地的“90/70”比例限制實際上已經(jīng)不存在。

來源：億房網(wǎng)