調(diào)控“金箍棒”下求存 看房地產(chǎn)商“七十二變”

年底土地成交量價回升，表明開發(fā)商開好后市，排除了之前的觀望氣氛

　　策略——

　　深挖“二三線” 轉(zhuǎn)戰(zhàn)商業(yè)地產(chǎn)

　　目前，在房地產(chǎn)業(yè)中，已有四家公司躍上了500億銷售額的臺階。除萬科外，恒大地產(chǎn)于12月18日發(fā)布了銷售額達到500億的喜報，比上年增長超過70%;中國指數(shù)研究院12月數(shù)據(jù)顯示，中海和保利銷售額也于同期超過500億元，分別為588 港元和571 億元，同比分別增長30.7%和41.6%。

　　“2010年做得不錯的發(fā)展商都有幾點相似。”萬科總經(jīng)理郁亮表示，恒大、碧桂園2010年都和萬科一樣取得70%的增長。他們共同的點是順應(yīng)政府調(diào)控，集中精力做主流住宅、加速資金周轉(zhuǎn)。

　　與此同時，一反過去集中在一線大城市的做法，這些公司紛紛大力開拓二、三線甚至四線市場，今年以來已經(jīng)碩果累累。

　　其中萬科進入了昆明、貴陽、唐山、吉林、廊坊、揚州、煙臺、烏魯木齊、清遠等40多個城市。三、四線城市占總儲備量超過80%，并有逐步增長趨勢。恒大進入中國27個城市，在售項目56個，96%為二、三線城市。恒大進入的三線城市中，有90%是中國前20強甚至100強的房地產(chǎn)企業(yè)未進入的。

　　在規(guī)模上沒有實現(xiàn)超越的企業(yè)，調(diào)控之下也開始調(diào)整自己的商業(yè)模式。

　　2010年，重慶的龍湖地產(chǎn)稱，未來三年，龍湖地產(chǎn)旗下將有超過120萬平方米的商業(yè)地產(chǎn)項目建成開業(yè)。而華潤之前也有表示，將擴大商業(yè)的貢獻比例。

　　北京代表企業(yè)，萬通、創(chuàng)都開始用“商業(yè)”這個概念包裝自己的綜合體項目計劃，并且借此刷新融資模式。

　　創(chuàng)董事長劉曉光以折扣店品牌“奧萊斯”作為商業(yè)地產(chǎn)的新概念引入，在接受記者專訪時，劉曉光表示，根據(jù)創(chuàng)置業(yè)的戰(zhàn)略計劃，其目標(biāo)是未來幾年里在全國建成幾十家以“芭蕾雨”命名的大型奧萊斯項目。目前已經(jīng)上馬的廣東佛山(178萬平方米)、浙江湖州(63萬平方米)和北京房山(36萬平方米)3個奧萊斯項目，合計總建筑面積近300萬平方米。

　　而在美國參與雙子座重建項目的馮侖也表示正在推行“立體城市”計劃，并且與劉永好、張躍、史玉柱聯(lián)手推進“立體城市”的建設(shè)。“立體城市”將是萬通集團的下一個發(fā)力點。

　　萬通的個立體城市的選址基本確定在河北廊坊，希望在明年年底開工，開工后3年左右會達到期入住條件，預(yù)計將在7年左右的時間內(nèi)全部建成。

 　　人事——

　　房企高層地震 挖人行動開始

　　2010年，調(diào)控一來，人事震蕩。今年地產(chǎn)界中高層人員離職頻繁。

　　4月開始了緊縮。28日，綠城中國的席財務(wù)官林戰(zhàn)辭職;剛與林戰(zhàn)辭任同任職綠城中國公司秘書及授權(quán)代表的鄭碧玉亦于日前提出辭職。龍湖地產(chǎn)席財務(wù)官林鉅昌及SOHO中國的財務(wù)總裁少劍亦先后辭職。6月15日佳兆業(yè)總裁葉劍生離職;7月5日，金地總裁張華綱離職， 7月中旬，中國建筑五工程局(下稱“中建五局”)總經(jīng)理莫斌已空降碧桂園，任總裁一職，原總裁崔健波任留任執(zhí)行董事。7月19日，浙江廣廈原董事長樓江躍的辭職申請已經(jīng)獲董事會批準。

　　此外，萬科、華潤、綠城、保利、合生創(chuàng)展今年以來均有高管離職。

　　今年，房地產(chǎn)企業(yè)頻繁發(fā)生人事變動，雖然原因各有不同，卻都處于宏觀調(diào)控的同一“時代背景”之下。而對于中高層變化的原因，業(yè)內(nèi)都認為和新政有不小的關(guān)系，市場好的時候，可以掩蓋很多矛盾;但是市場不好，很多問題會暴露出來。另外，市場不好的時候，開發(fā)商老總原來承諾的諾言沒有兌現(xiàn)也會導(dǎo)致一些職業(yè)經(jīng)理人離開。

　　地產(chǎn)行業(yè)流動性一向較大。因為地產(chǎn)行業(yè)處于擴張期，也處于調(diào)控期，雙重的環(huán)境令職業(yè)經(jīng)理人的工作狀態(tài)常常變動，加大了職業(yè)經(jīng)理人的壓力和人員的流動性。而急劇成長的行業(yè)，需要大量人員加盟，也增加了流動的機會。如此一來，一場旨在“挖人”與防止“被挖”的行動都成為地產(chǎn)公司重要的工作之一。

　　“今年專攻地產(chǎn)行業(yè)的獵頭公司生意!”一位國外獵頭深圳分公司的總經(jīng)理表示。但是，她也感覺要找到合適的人去適應(yīng)這些高要求的職位，頗為不易。一家東莞地產(chǎn)公司欲在香港上市，想要挖一位有上市經(jīng)驗的副總裁，年薪給到200萬，仍找不到合適的人。地產(chǎn)公司可謂求賢若渴。

　　儲備——

　　年底結(jié)束觀望 巨頭加緊囤地

　　2010年土地市場先抑后揚。11月后進入土地成交高峰。

　　某研究院的數(shù)據(jù)顯示，2010年土地市場仍然處于上升趨勢。2010 年1-11 月，全國120 個城市住宅用地供應(yīng)和成交面積分別同比增加43%和40%。

　　從不同季度來看，一季度同比增長超過1 倍，之后調(diào)控促使土地出現(xiàn)短期成交下降，二季度增速下降到20%-50%，7 月以后同比增速下降至10%左右，部分月份甚至出現(xiàn)負增長。從地價水平來看，120 個城市的住宅用地平均地價在7 月達到今年以來的低水平1458 元/平方米，但8 月以后又有所上漲，其中9 月達到今年以來的高水平。

　　11 月成交進入高峰期。20 家重點監(jiān)測企業(yè)中新增土地儲備的企業(yè)有14 家，超過半數(shù)的企業(yè)在11 月份內(nèi)新增土地儲備。進入11 月份以來，各城市為完成供地計劃加緊歲末推地，提升了土地市場供應(yīng)量，加速了土地市場的活躍。1-11 月恒大地產(chǎn)新增土地儲備3,231.29 萬平米，增速;萬科新增2,196.99 萬平米，增速二;保利地產(chǎn)截止到11 月份新增土地儲備1,502.63 萬平米，位列三。

　　“下半年增加購買土地，是因為前期進行了觀望，今年開發(fā)量增長，年底要進行合理補倉，”年底頻繁購入華北土地的佳兆業(yè)總裁黃傳奇解釋。

　　“年底成交量價回升，表明開發(fā)商開好后市，排除了之前的觀望氣氛，”世聯(lián)地產(chǎn)席研究員海斌表示?？傮w上看，土地價格處于上升通道沒有變。“從結(jié)構(gòu)上來看，拿地和創(chuàng)造地的基本上是國有大型開發(fā)商，也是資金非常充裕的開發(fā)商。”

　　另外，銀監(jiān)會發(fā)文要求嚴控房地產(chǎn)開發(fā)貸款風(fēng)險，對囤地、捂盤的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不發(fā)放新增貸款。銀監(jiān)會在這份關(guān)于提示房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)避調(diào)控政策有關(guān)風(fēng)險的通知中，要求對78家不以房地產(chǎn)為核心主業(yè)的中央企業(yè),對非在建工程為抵押貸款的一切項目不受理授信申請等?！锻ㄖ凡⒘信e了目前房地產(chǎn)開發(fā)商慣用的四種規(guī)避監(jiān)管的表現(xiàn)形式。例如，通過分期開發(fā)拖延開發(fā)時間、通過抬高申報價格變相捂盤惜售;通過關(guān)聯(lián)企業(yè)統(tǒng)一貸款后再周轉(zhuǎn)用于房產(chǎn)項目等。

　　在政府加大居住用地有效供應(yīng)調(diào)控思路指導(dǎo)下，2010 年全國計劃供應(yīng)住宅用地18.5 萬公頃，較2009 年成交面積大幅增長142%。截至 11 月底，全國完成土地供應(yīng)計劃的65%;一線城市中，除京滬外，廣州、深圳供應(yīng)計劃完成率偏低。二線城市完成情況較一線城市好，但多數(shù)城市完成計劃比例不高。

　　從當(dāng)前房地產(chǎn)市場形勢以及政策走勢來看，2011 年調(diào)控力度不減，增加土地市場供應(yīng)仍將成為行業(yè)調(diào)控的重要內(nèi)容。2010 年土地出讓計劃完成不好的省市將會在2011 年加大土地供應(yīng)。如一線城市的廣州、深圳和二三線城市中的寧波以及西安等地。

　　資金——

　　銀行關(guān)上門 自有來錢處

　　2010年，雖然在銷售業(yè)績支撐下，房產(chǎn)商的資金鏈未形成很大壓力，但是在嚴厲的調(diào)控之下，房地產(chǎn)企業(yè)的融資環(huán)境并不寬松。而開發(fā)企業(yè)自籌資金同比增長49.6%，較2009 年顯著提高，國內(nèi)貸款增速為25.0%，低于整體水平。由此可見開發(fā)商資金來源已經(jīng)開始改變。

　　4月17日，“新國十條”要求“對存在土地閑置及炒地行為的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，商業(yè)銀行不得發(fā)放新開發(fā)項目貸款，證監(jiān)部門暫停批準其上市、再融資和重大資產(chǎn)的重組”。10月15日，證監(jiān)會全面叫停房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的重組。到了11月份，監(jiān)管層要求要主營業(yè)務(wù)收入中出現(xiàn)自房地產(chǎn)業(yè)的上市公司融資要求也將不予通過。這意味著自2007年冬天證監(jiān)會暫停房企IPO(次公開發(fā)行)之后，房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道再一次被收緊。

　　同時，作為開發(fā)商重要運作資金來源的商品房預(yù)售款也開始受到監(jiān)管，北京已于12月1日開始實施新規(guī)。加強商品房預(yù)售資金監(jiān)管后，開發(fā)商能按工程節(jié)點使用被監(jiān)控的預(yù)售資金，自身現(xiàn)金流缺口將無法通過樓盤預(yù)售款自行彌補。

　　傳統(tǒng)融資渠道對開發(fā)商全面緊縮。在此環(huán)境下，多元化融資成為必選之路。

　　從某研究院數(shù)據(jù)看出，1-11 月，開發(fā)企業(yè)資金來源中的國內(nèi)貸款占比為17.8%，較2004-2009 年歷史平均水平低1.1 個百分點;自籌資金占比為37.7%，較2009年提高6.3 個百分點，接近2008年的39.5%;定金及預(yù)付款、個人按揭貸款及其他資金來源占比分別為25.2%和18.3%，分別較2009 年下降2.7個百分點和1.9 個百分點。

　　世聯(lián)地產(chǎn)席研究員海斌表示，從2007年到2010年7月，外資機構(gòu)在大陸地區(qū)共設(shè)立了33人民幣基金，完成募集規(guī)模達300億。開發(fā)商的融資渠道已經(jīng)改變過去單一依靠銀行的局面，因此，雖然政策在收緊開發(fā)商的資金鏈，但多樣化的融資渠道成為開發(fā)商的新的救命稻草。

　　另一方面，今年地產(chǎn)基金崛起迅速。據(jù)不完全統(tǒng)計，不國內(nèi)的金地集團、創(chuàng)置業(yè)、上海復(fù)地、盛世神州、中國海外發(fā)展等內(nèi)資機構(gòu)，AXA、MPGA、PAG等外資機構(gòu)也在與內(nèi)地機構(gòu)合作參與發(fā)起人民幣基金，形成規(guī)模的約40家左右，管理資金規(guī)模近千億。

　　一位房地產(chǎn)基金的經(jīng)理分析稱，現(xiàn)在土地資源越來越，開發(fā)商投資成本越來越大，拿地成本普遍超過30%，在一線城市甚至接近50%，信貸的盤子已經(jīng)滿足不了房地產(chǎn)投資的快速增長。在這種背景及地產(chǎn)商的擴張需求下，房地產(chǎn)基金大有機會。

　　未來有望出臺的REITs(房地產(chǎn)投資信托基金)也為房地產(chǎn)基金提供退出機會，并帶動更多持有型物業(yè)出現(xiàn)。

來源：億房網(wǎng)