“限購令”思辨：反彈壓力再聚集 存廢兩難

　即將收官的2010年,無疑是房地產(chǎn)的“政策調(diào)控年”,其中限購被視為給力手段。

　　在經(jīng)歷了前期的觀望和消化,樓市在2010年收官期畫上了量價齊升的句號。面對量價反彈壓力的一再聚集以及資金外溢的憂慮,限購令也到了去留抉擇期。

　　但在實施限購令的城市中,除福州、廈門、海口三市規(guī)定了限購有效期截至12月31日外,其他城市大多閃爍其詞,沒有明確“限購令”退市時間。

　　“限購能作為暫時性的過渡政策,目前樓市的需求并未消失。限購像閘門一樣暫時攔住了洪水,但隨著時間推移,水位會越來越高。”全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會會長聶梅生說。

　　而在北京大學房地產(chǎn)研究所所長陳國強看來,雖然“限購令”是把雙刃劍,但如果地方政府在限購政策的執(zhí)行上有所放松,會被市場解讀為調(diào)控松動,將對市場預期形成較大影響,因此該政策在2011年仍將延續(xù)。

　　反彈壓力再聚集

　　限購政策始于北京。4月30日,北京出臺的“國十條實施細則”中明確提出:5月1日起北京家庭能新購一套商品房。此項旨在打壓投資投機性購房需求的舉措,被視為樓市的一枚重磅炸彈。

　　隨著“9·29”新一輪調(diào)控政策的出臺,“限購令”浪潮席卷全國。從9月29日到11月中旬,40多天里共有15個城市出臺“限購令”,并且有消息稱未來限購令的施行將不少于30個城市。限購儼然已經(jīng)成為此輪調(diào)控的主要手段。

　　已出臺“限購令”的城市主要集中在三個區(qū)域:北方地區(qū)的北京、天津、大連,長三角區(qū)域的上海、南京、杭州、寧波、溫州、蘇州,珠三角及臨近區(qū)域的廣州、深圳、廈門、三亞、?？诤透Ｖ荨４送?還有位于西部的蘭州。

　　在“限購令”集體出臺的初期,各地樓市出現(xiàn)了一定程度的降溫。

　　據(jù)世聯(lián)地產(chǎn)市場研究部統(tǒng)計數(shù)據(jù),從周成交量來看,“限購令”出臺的效果非常明顯,其中多數(shù)城市一周內(nèi)成交量環(huán)比降幅超過兩成,如深圳、廈門、南京、大連、廣州和蘇州等城市,成交量分別環(huán)比下降44.68%、24.9%、36.21%、33.28%、76.73%和26.45%。

　　然而,從月度走勢來看,樓市在“限購令”的高壓下依然存在反彈的跡象,并且存在價格上漲的沖動。

　　先從成交量上看,北京、杭州、天津和寧波的成交量在經(jīng)歷了10月的暫時回落后,于11月有所反彈,分別環(huán)比增長26%、72%、20%和12%。再從價格上看,大部分限購城市的成交均價保持相對穩(wěn)定,但也有少數(shù)城市不降反升,如北京和上海11月成交均價分別環(huán)比上漲9%和26%。

　　同時,國家統(tǒng)計局近日公布的《70個大中城市房屋銷售價格指數(shù)》也顯示,16個限購城市中,廣州新房價格環(huán)比下降0.1%,另有5個城市新房價格持平,其他10個限購城市的新房價格均環(huán)比上漲。而這些城市新房價格的同比漲幅除廣州較小外,其他15個城市均大幅上漲,其中?？诤腿齺喭确謩e上漲49%和55.1%。

　　并沒有像很多人預想的那樣,“限購令”能促使樓市成交量下滑、價格企穩(wěn)或回落。相反,不非限購城市量價齊升,限購城市經(jīng)過短暫的降溫后亦再度反彈。

　　嚴厲的調(diào)控和暖意漸濃的樓市形成了強烈的反差。

　　這一效應傳導到土地市場,則是地價的再創(chuàng)新高。近一個月,武漢、上海、廣州、北京等地的土地市場均有地出現(xiàn),地的持續(xù)刷新亦從側(cè)面削弱了“限購令”的威力。

　　世聯(lián)地產(chǎn)研究部認為,當前的市場形勢,使得“限購令”變“令”的擔憂不斷加重。

　　存廢陷兩難

　　除量價均有所反彈外,限購所帶來的擠壓效應亦被業(yè)界視為“限購副作用”。

　　“限購的效果體現(xiàn)在對當?shù)厥袌鐾顿Y投機性需求的抑制,但是也有比較明顯的負面效應,即促使了一些投資投機需求轉(zhuǎn)移陣地,轉(zhuǎn)移到?jīng)]有出臺限購令的周邊城市,還有些需求轉(zhuǎn)向了二三線城市,間接推高了這些城市的房價,另外對當?shù)氐耐顿Y性需求也起到了推波助瀾的作用。”陳國強說。

　　正如業(yè)界所擔心,自9月底推出“限購令”以來,深圳周邊城市如東莞、惠州等,也承接了限購城市的成交量。

　　據(jù)世聯(lián)地產(chǎn)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示,緊鄰深圳的東莞鳳崗鎮(zhèn),在深圳限購之后吸引了不少深圳投資客,近期該鎮(zhèn)的住宅成交一直高居東莞市各區(qū)前列。

　　“限購令”這個產(chǎn)生于2010年房地產(chǎn)政策年中的強力手段,其逐漸顯現(xiàn)的負面效應讓它騎虎難下。

　　接受記者采訪的多數(shù)業(yè)內(nèi)人士均擔憂,限購政策目前已走到十字路口:其是殊情況下的行政干預行為,雖然對房價下降未必有大作用,但假如全面解禁,同時其他調(diào)控手段不能及時跟進,樓市可能再現(xiàn)報復性反彈;若限購長期實施,則影響了市場的正常秩序,與大背景下的城市化進程要求不符。

　　“房地產(chǎn)調(diào)控的問題像往水里摁皮球,手一松皮球肯定會彈出來。”北京市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會副秘書長陳志認為,從11月份的數(shù)據(jù)來看,全國房價普遍上漲,有些城市漲幅很大,從現(xiàn)在的邏輯判斷,限購令還不具備退出的條件,“估計到明年年中也未必能退出”。

來源：億房網(wǎng)