開發(fā)商“子彈”已不多：苦撐難過半年

2010年12月02日 08:55 小編：未知|0 點(diǎn)擊：2139

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　　自從2010年4月“國十條”出臺以來，調(diào)控已經(jīng)持續(xù)了近200天，一線城市房價(jià)絲毫沒有看見松動的跡象。

　　《21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道》消息，反而，根據(jù)眾多中介機(jī)構(gòu)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，11月份北京等主要城市房價(jià)還環(huán)比微漲，個別地區(qū)房價(jià)環(huán)比上漲幅度甚至達(dá)到了20%。

　　按照每一次調(diào)控的效用路線圖：緊縮調(diào)控——開發(fā)商資金鏈斷裂——降價(jià)銷售——市場整體房價(jià)下降……

　　依照這樣的路線圖來看，本輪房價(jià)出現(xiàn)明顯下降的突破口，依然在開發(fā)商資金鏈斷裂上。

　　鏈家地產(chǎn)席分析師張?jiān)卤硎荆?1月份北京土地成交旺盛，土地出讓金達(dá)200多億元，樓面地價(jià)在6500元/平方米左右，環(huán)比7-9月份并沒有明顯下降，環(huán)比今年3月份，有40%幅度的下降。

　　但是，上述地價(jià)下降的主要原因是出讓地塊的位置變化。換而言之，是目前出讓的土地多數(shù)是五環(huán)以外的郊區(qū)地區(qū)。

　　從全國地價(jià)的變化情況來看，居住用地地價(jià)并沒有明顯下降，土地流拍的情況也不多，土地市場絲毫沒有降溫的意思，相反，一些開發(fā)商反而在11月份開始積拿地，豪賭未來。

　　地價(jià)沒有下降，要想讓房價(jià)下降，必然是中間環(huán)節(jié)的開發(fā)商讓利，甚至是虧本銷售。由于北京地區(qū)商品房庫存已經(jīng)達(dá)到10萬套，相信個別開發(fā)商的大幅度降價(jià)行為，會帶來整體市場的下降。

　　但是，目前開發(fā)商資金鏈情況究竟如何?

　　華遠(yuǎn)地產(chǎn)總裁任志強(qiáng)在“搜狐企業(yè)家論壇2010年會”上透底：開發(fā)商資金仍可支持半年。

　　隨即，華遠(yuǎn)以17.8億元的價(jià)格，拿下了北京通州梨園一地塊。

　　與任志強(qiáng)的信心滿滿不同，陽光100置業(yè)總裁易小迪已經(jīng)對資金問題叫難：易表示，目前房地產(chǎn)企業(yè)從銀行獲得貸款利息的成本高達(dá)12%，而國有企業(yè)有6%。民營房地產(chǎn)企業(yè)的上市融資途徑已經(jīng)被徹底斷絕，而信托融資也被銀監(jiān)會叫停。有幸在香港上市的房地產(chǎn)企業(yè)，仍可從海外渠道獲得融資。但是香港的地產(chǎn)債券類融資利息已經(jīng)高達(dá)14%。

　　除此以外，外匯管理局的監(jiān)管和人民幣升值，都讓從香港融資的房地產(chǎn)企業(yè)資金捉襟見肘。

　　積拿地的房地產(chǎn)企業(yè)，多數(shù)是在2010年上半年地價(jià)高漲的行情中，沒有拿到土地的二三線房地產(chǎn)企業(yè)，他們由于在售項(xiàng)目少，有一定的現(xiàn)金儲備，成為11月份土地市場的積受益者。其次是一向“不差錢”的央企和地方國企們。

　　民生銀行地產(chǎn)事業(yè)部負(fù)責(zé)人對記者表示，金融上對房地產(chǎn)的緊縮將持續(xù)到明年。雖然有人期待2010年12月份一過去，2011年銀行又會拿到新的信貸頭寸，會適當(dāng)放寬對房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)貸款，但是這次房地產(chǎn)調(diào)控專門針對房地產(chǎn)行業(yè)的緊縮信貸政策，是任何一個銀行不敢違反的。

　　例如，銀監(jiān)會動輒會組織檢查組前去商業(yè)銀行抽查其開發(fā)貸和按揭貸款的業(yè)務(wù)，看其是否有違規(guī)業(yè)務(wù)。抽查比例也有規(guī)定，有時(shí)時(shí)千分之二，有時(shí)是百分之一。

　　按照金融界的說法，如果房地產(chǎn)調(diào)控不結(jié)束，多到2011年3月份，將有一部分房地產(chǎn)企業(yè)出現(xiàn)資金鏈斷裂問題。房價(jià)將在那個時(shí)候出現(xiàn)較為明顯的降幅。

　　不過，這仍然取決于宏觀經(jīng)濟(jì)走勢和其他調(diào)控工作的情況。

　　例如，任志強(qiáng)十分樂觀地期待說：其他物價(jià)漲那么厲害，唯有房價(jià)不漲，是不正常的，政府明年其他價(jià)格調(diào)控工作壓力更大，兩手，管得了那個，管不了這個。