經(jīng)濟(jì)學(xué)家稱 人民幣貶值 房地產(chǎn)將遭致命一擊？

     5月30日早盤，人民幣兌美元中間價報6.5784，大幅貶值294點(diǎn)，至2011年2月來低。受中間價貶值的影響，在岸和離岸人民幣即期匯率開盤后迅速走低。截至北京時間11：20，離岸匯率貶值120點(diǎn)至6.5878，在岸匯率跌幅更大貶值157點(diǎn)至6.5764，離今年1月7日低點(diǎn)6.6042，已經(jīng)不足三百點(diǎn)，兩岸匯差保持在一百點(diǎn)以上。  

　 人民幣重回貶值通道并創(chuàng)下新低，主要的原因是美國預(yù)期加息的升溫。在耶倫的同事之前發(fā)表了一系列的鷹派言論之后，美聯(lián)儲主席耶倫5月27日在哈佛大學(xué)美聯(lián)儲的貨幣政策發(fā)表了講話。耶倫在講話中明確表示，如果美國經(jīng)濟(jì)持續(xù)改善，她本人預(yù)期“未來數(shù)月”將會加息，她還表示，漸進(jìn)式加息是“適宜的”。她說道：“正如我以前說過，隨著時間的推移美聯(lián)儲循序漸進(jìn)且小心謹(jǐn)慎地上調(diào)我們的隔夜利率是合適的，可能在未來幾個月，這樣的舉動將是合適的了。”耶倫還說，年初美聯(lián)儲對全球經(jīng)濟(jì)衰退、國際金融市場動蕩的擔(dān)憂也不復(fù)存在。大家應(yīng)該注意到，耶倫的講話風(fēng)格非常開門見山，從來是有一說一，不讓市場胡亂猜測。不像她的前前任格林斯潘一樣，整天咿咿呀呀的不知道說些什么，然后讓市場去猜測。
 

　　美聯(lián)儲之所以急于加息，和美國目前經(jīng)濟(jì)的基本面不無關(guān)系。一季度，美國經(jīng)濟(jì)環(huán)比增速有0.5%(后修正為0.8%)，大大低于市場的預(yù)期，給了很多人一個假象，是美國經(jīng)濟(jì)仍然很脆弱。事實上，美國經(jīng)濟(jì)近年來在一季度經(jīng)常出現(xiàn)慣性衰退，二季度會大幅度提升，已經(jīng)成為這幾年的常態(tài)。從美國經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)看，4月份包括通脹、消費(fèi)、工業(yè)以及房地產(chǎn)數(shù)據(jù)都出現(xiàn)大幅度的反彈，業(yè)數(shù)據(jù)也相對穩(wěn)定。美國商務(wù)部5月24日公布的數(shù)據(jù)顯示，美國4月新屋銷售急升至逾八年來高位，房價觸及紀(jì)錄高位，進(jìn)一步表明二季開局經(jīng)濟(jì)增長加速。詳細(xì)數(shù)據(jù)顯示，美國4月新屋銷售年率經(jīng)季節(jié)性調(diào)整后為61.9萬戶，觸及2008年1月來高位，16.6%的增幅更是達(dá)到24年來的高水平。路透社報道稱，美國買房情況普遍增加，顯示全美居民對經(jīng)濟(jì)前景越發(fā)持有信心。
 

　　基于美國良好的經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)，耶倫的話翻譯過來是：美聯(lián)儲6月或者7月會加息。受美國加息預(yù)期增強(qiáng)的影響，美元指數(shù)連續(xù)近5周上漲，從5月3日的92.00附近到逼近96.00關(guān)口。在美元指數(shù)走強(qiáng)的情況下，我們很難樂觀的認(rèn)為，人民幣的匯率不會出現(xiàn)大幅度的動蕩。很顯然，美聯(lián)儲的加息會導(dǎo)致兩個結(jié)果：一是人民幣短期貶值的壓力，二是加速資本的流出，3月份以來，外匯儲備增加的態(tài)勢很可能此逆轉(zhuǎn)。
 

　　從去年8月人民幣匯率下滑以來，人民幣匯率累計已經(jīng)下跌6%。但是，筆者認(rèn)為，在一個強(qiáng)勢美元周期下，人民幣的匯率事實上仍然被高估，貶值的壓力仍然存在，盡管中國經(jīng)濟(jì)的基本面和中國龐大的外匯儲備隨時可以干預(yù)資金的外流和貶值的壓力，但總體而言，人民幣貶值的趨勢沒有改變。
 

　　人民幣的貶值對于資本市場而言，意味著資金面的收緊，一些新的動蕩因素的出現(xiàn)，所以，盡管中國股市已經(jīng)疲弱不堪，在2800點(diǎn)左右徘徊許久，所謂久盤必跌，美國的加息因素很有可能對中國資本市場造成更大的下行的壓力，這在去年8月份人民幣貶值的時候已經(jīng)出現(xiàn)過。
 

　　對于中國的房地產(chǎn)市場而言，美元指數(shù)的走強(qiáng)以及人民幣持續(xù)的貶值壓力，無疑是一個巨大的沖擊。關(guān)于美國貨幣政策的調(diào)整對中國房地產(chǎn)市場的影響，筆者早在2013年有非常詳細(xì)的分析。結(jié)合當(dāng)下的房地產(chǎn)市場，筆者認(rèn)為，一旦6月或者7月加息成為定局，目前處在瘋癲和冷卻混沌狀態(tài)的房地產(chǎn)市場起碼面臨三大沖擊：一，人民幣貶值會加速資金流出房地產(chǎn)市場;二，人民幣的貶值使得中國的資產(chǎn)價格面臨重估的風(fēng)險;三，在經(jīng)歷前四個月一線城市和一些熱點(diǎn)的二線城市瘋狂的表現(xiàn)之后，中國的房地產(chǎn)泡沫已經(jīng)局部出現(xiàn)，高層已經(jīng)明確表態(tài)要預(yù)防房地產(chǎn)泡沫，一旦人民幣貶值和資金流出，很有可能成為中國房價調(diào)整的導(dǎo)火索。
 

　　所以筆者盡管過去判斷中國一線城市、熱點(diǎn)城市和大城市的房價會出現(xiàn)上漲，但在美元強(qiáng)勢周期下，高凈值人士目前的選擇是不應(yīng)該花很多的錢在國內(nèi)買房子，中國很多城市的房子已經(jīng)進(jìn)入風(fēng)險區(qū)域，去海外置業(yè)配置資產(chǎn)才是比較理性的選擇。從今年1季度中國人海外置業(yè)的情況下，仍然處在快速上升的通道。
 

　　我們無法肯定的說，人民幣貶值會成為壓倒中國房地產(chǎn)的一根稻草，但美元走強(qiáng)，人民幣的貶值對中國房地產(chǎn)的沖擊是巨大的，包括深圳在內(nèi)的一些城市房價此進(jìn)行調(diào)整的概率很大。