2月2日，中國人民銀行、中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會發(fā)布《關(guān)于調(diào)整個人住房貸款政策有關(guān)問題的通知》，個人住房貸款政策進行調(diào)整。這是央行等部委繼“3·30新政”“9·30新政”之后，在一年時間里三次下調(diào)付比例(詳見右圖)。

　　《每日經(jīng)濟新聞》記者發(fā)現(xiàn)，通知規(guī)定，不實施“限購”措施的城市，居民家庭次購買普通住房的商業(yè)性個人住房貸款，原則上低付款比例為25%，各地可向下浮動5個百分點。

據(jù)央視財經(jīng)報道，截至2016年1月22日，全國46個限購城市，剩5個城市(北京、上海、廣州、深圳、三亞)沒有取消限購。

　　二套房方面，通知顯示，對擁有1套住房且相應(yīng)購房貸款未結(jié)清的居民家庭，為改善居住條件再次申請商業(yè)性個人住房貸款購買普通住房，低付款比例調(diào)整為不低于30%。

　　政策：發(fā)力點聚焦付比例

　　　諸多房企和市場研究者均向《每日經(jīng)濟新聞》記者表示，政策本身在預(yù)期之中，供給側(cè)改革大背景下，樓市去庫存在去年中央經(jīng)濟工作會議已經(jīng)被圈定為今年五大任務(wù)之一，相關(guān)政策還會不斷出臺。

　　國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，2015年末，商品房待售面積達71853萬平方米，創(chuàng)下歷史新高。中國社科院財經(jīng)戰(zhàn)略研究院院長助理倪鵬飛告訴記者，自2009年以來，房地產(chǎn)市場高漲帶動住房開工、施工面積大幅攀升，導(dǎo)致供給出現(xiàn)階段性和結(jié)構(gòu)性嚴重過剩。庫存長期積壓嚴重威脅著經(jīng)濟、金融和社會的健康、安全與發(fā)展。因此，去庫存是當前要住房政策目標。

　　中國民生銀行席研究員溫彬表示，今年五大任務(wù)之一是房地產(chǎn)去庫存，此時央行出臺此政策，不及時而且必要，對惠民生和穩(wěn)增長具有雙重作用。

　　“當前我國住房市場一個很突出的問題是，發(fā)展嚴重失衡，結(jié)構(gòu)性過剩與結(jié)構(gòu)性短缺并存。”倪鵬飛說，一線城市住房供求矛盾突出，房價畸高；三、四線城市及部分二線城市住房市場呈現(xiàn)階段性過剩，庫存高企，房價下跌。

　　上海易居房地產(chǎn)研究院智庫總監(jiān)嚴躍進告訴記者，從市場預(yù)期看，能夠較好撼動去庫存市場的絕招，能是商業(yè)銀行貸款政策的繼續(xù)放松。“因為從很多政策看，包括住房公積金等政策，實際上都已經(jīng)處于一個底部。”嚴躍進說，從降息等政策看，也基本上在一個相對寬松的區(qū)間。而商業(yè)銀行貸款的政策放松空間卻依然很大。降低了付比例，對于購房者來說是一種減輕購房成本負擔的表現(xiàn)。

　　業(yè)內(nèi)人士認為，從我國實際情況看，我國住房貸款付比例政策比較審慎，次購買住房的商業(yè)性住房貸款低付比25%，在國際上也處于合理且較為審慎的水平；二套房低付款比例為40%，存在一定的下調(diào)空間。以前過于嚴格的以單純抑制房地產(chǎn)過熱為目標的政策措施，主要是適應(yīng)當時控制房價上漲的需要。隨著當前房地產(chǎn)市場進入調(diào)整期，區(qū)域分化有所加劇，上述政策已經(jīng)不適應(yīng)形勢發(fā)展的需要，對部分家庭改善性購房需求產(chǎn)生了一定抑制，應(yīng)該及時予以調(diào)整。

　　業(yè)內(nèi)人士認為，去年3月，央行在調(diào)整二套住房商業(yè)性個人住房貸款低付比例的基礎(chǔ)上，按照“分類指導(dǎo)、因地施策”的要求，在全國范圍內(nèi)建立了區(qū)域性差異化住房信貸政策體系，以適應(yīng)各地不同情況，在實踐中取得了積的政策效果。一線城市中，北京和上海二套普通住房的低付比例為50%、廣州和深圳仍執(zhí)行70%；多數(shù)省份將二套房低付款比例統(tǒng)一調(diào)為40%；福建、江蘇、安徽、江西、四川等省根據(jù)當?shù)貙嶋H情況，將省內(nèi)部分城市的二套房低付款比例定在45%左右，實現(xiàn)了省內(nèi)住房信貸政策的差異化。當前，我國房地產(chǎn)市場區(qū)域分化更加明顯，因此，房地產(chǎn)政策長效機制需要從各地實際出發(fā)，因地制宜制定住房信貸政策。

　　購房者：農(nóng)民工、剛需受益

　　　誰會是大受益者人群？購房者而言，答案應(yīng)該是農(nóng)民工和戶籍人口中的剛需及改善性需求。

　　“由于農(nóng)民工近70%在地級及以下城鎮(zhèn)業(yè)，而且身份認同與留守家庭福利提升決定農(nóng)民工傾向回家鄉(xiāng)購房。因此，農(nóng)民工適合、可能在地級及以下城鎮(zhèn)購房。”倪鵬飛說。

　　這些城市無一例外都是非限購城市。此外，在住房金融等制度體系完善的假定下，農(nóng)民工在地級及以下城鎮(zhèn)基本具備住房可支付能力，但舉家外出業(yè)家庭仍可能存在50%的資金缺口，一人外出業(yè)家庭可能存在75%的資金缺口。

　　這背后一個主要原因是住房金融等相關(guān)制度的缺失和約束，降低非限購城市新房付比例也是彌補的方向之一。

　　倪鵬飛還建議，建立商業(yè)性普惠金融體系，讓農(nóng)民工獲得與戶籍居民平等的商業(yè)住房抵押貸款機會，同時加快完善農(nóng)民住房財產(chǎn)權(quán)等抵押與擔保制度。

　　記者梳理房價、庫存以及地方經(jīng)濟和收入水平時發(fā)現(xiàn)，很多庫存偏高的三四線城市，雖然房價和一線城市差很大，但若比對當?shù)厥杖胨?，仍屬偏高?/p>

　　記者采訪了某三線城市一個事業(yè)單位的職員小張，他說：“我所在城市新房均價在7000元左右，但自己的月收入也不過四千左右，若買一套90平方米的房子，大約需要65萬左右，算上稅費，三成付需要我一次性拿出20萬，這是我不吃不喝四年的工資。”

　　“我的選擇可能是再等等，但若付需要兩成，那我的付壓力低很多，按揭雖然提高，但也可以承受，畢竟可以住進好房子。”小張說。

　　房企：拿地策略或變

　　　房地產(chǎn)市場現(xiàn)在并非處于冰點，2015年，中國房地產(chǎn)市場在寬松的政策刺激下，總體上步入了復(fù)蘇通道。包括市場成交、房價等指標總體上出現(xiàn)回暖，甚至好于預(yù)期。

　　但在開發(fā)端，2015年全年，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資達到95979億元，同比增長1.0%，增速比前11個月回落0.3個百分點。2015年12月單月，房地產(chǎn)開發(fā)投資增速下降1.9個百分點。盡管單月房地產(chǎn)開發(fā)投資降速比上個月有所放緩，但仍然持續(xù)負增長。

　　龐大的房地產(chǎn)庫存使得房企開發(fā)動力減弱，這在拿地情況這一先行指標上體現(xiàn)明顯。

　　上海易居房地產(chǎn)研究院報告認為，2015年前11個月，在樓市復(fù)蘇態(tài)勢下，由于房企對行業(yè)中長期發(fā)展保持謹慎態(tài)度，以及去庫存壓力等因素，土地購置面積及其增幅創(chuàng)近十幾年來歷史同期新低。

　　在此背景下，房企的策略也從撒網(wǎng)式發(fā)展變成“定點突破”，一線城市和熱點城市因此倍受追捧，地頻出，三四線城市則屢遇流拍。北京某大型國內(nèi)房企高管告訴《每日經(jīng)濟新聞》記者，企業(yè)不敢去小城市拿地，即使單價和總價都并不貴，但風(fēng)險不好預(yù)判，北上廣深相對穩(wěn)妥很多，回籠資金的周期和成效好預(yù)判。

　　但降低新房付比例的這一明顯利好樓市政策的出臺，可能會使得開發(fā)商心態(tài)發(fā)生些許變化。

　　嚴躍進分析說，這一政策繼續(xù)強化房企一線城市拿地決心的同時，一些城市可能會進入“備選考察名單”。比如蘇州、合肥等城市，雖然局部區(qū)域也有庫存過剩壓力，但并不妨礙房企積將其作為拿地的優(yōu)先選擇方案。

　　“這也容易帶動全國房地產(chǎn)投資指標的回升。很多房企在目前利好政策下，積去庫存后會積進入土地儲備的新的環(huán)節(jié)和流程中去。”嚴躍進分析道。

　　商業(yè)銀行：配合意愿較強

　　　《2015年金融機構(gòu)貸款投向報告》中顯示，2015年末個人購房貸款余額14.18萬億元，同比增長23.2%，增速比上年末高5.7個百分點，比各項貸款增速高8.9個百分點；全年增加2.66萬億元，同比多增9368億元。個人購房貸款的增速明顯高出各項貸款的平均增速，或與央行等部門在2015年數(shù)次下調(diào)付比例有關(guān)。

　　同時，2012年我國資產(chǎn)證券化試點重啟以來，信貸資產(chǎn)證券化規(guī)模井噴，數(shù)據(jù)顯示，2014年信貸資產(chǎn)證券化規(guī)模達2788.6億元，比2013年發(fā)行規(guī)模增長了十幾倍?；A(chǔ)資產(chǎn)種類規(guī)模日漸豐富。但由于受房地產(chǎn)調(diào)控政策的影響，住房信貸證券化產(chǎn)品發(fā)行一直較為冷淡。

　　2015年4月3日，中國人民銀行下發(fā)《信貸資產(chǎn)支持證券發(fā)行管理有關(guān)事宜》，標志信貸資產(chǎn)證券化發(fā)行實行注冊制管理，明確符合一定條件的機構(gòu)可申請一次注冊、自主分期發(fā)行，大幅提高后續(xù)項目的發(fā)行效率。

　　此后，住房信貸證券化發(fā)行明顯提速，招行、建行、民生等銀行相繼發(fā)行了相關(guān)資產(chǎn)證券化產(chǎn)品。“住房按揭貸款現(xiàn)在也適合用于資產(chǎn)證券化，因為這一類資產(chǎn)是安全的。雖然我們擁有房改以來短時間的數(shù)據(jù)，但從目前來看不良貸款率是低的。”民生銀行投資銀行部總經(jīng)理張立洲在此前接受記者采訪時表示。

　　溫彬表示，商業(yè)銀行持續(xù)加大對實體經(jīng)濟和居民消費升級的支持力度，在保持相對安全付比例的情況下，去年下半年以來，商業(yè)銀行住房按揭貸款的投放加快，占比上升。