,有助于房地產(chǎn)行業(yè)在年內(nèi)有所企穩(wěn)。
房地產(chǎn)行業(yè)是對(duì)中長(zhǎng)期利率為敏感的行業(yè)
。年內(nèi)利率的下行勢(shì)頭較為明顯
,套房貸將享受全面的優(yōu)惠利率,二套房貸的利率也有望逐漸下行
。這將使居民住房購(gòu)買力的提升較為明顯
。
行業(yè)仍處調(diào)整期 但系統(tǒng)性重大風(fēng)險(xiǎn)難發(fā)生
從長(zhǎng)期看,人口增長(zhǎng)
、城市化進(jìn)程和更新改造需求這三大因素仍將支持中國(guó)房地產(chǎn)平穩(wěn)發(fā)展
,市場(chǎng)發(fā)生崩潰式泡沫破滅的可能性很小。未來(lái)兩三年
,公眾對(duì)房?jī)r(jià)預(yù)期的改變
、總體供過(guò)于求的狀況和利率市場(chǎng)化改革三大因素決定了房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續(xù)調(diào)整。目前市場(chǎng)在重建供求平衡
、量?jī)r(jià)平衡的再平衡進(jìn)程之中
。
目前,部分城市的房地產(chǎn)價(jià)格已經(jīng)出現(xiàn)明顯的向下調(diào)整
,而部分城市的房?jī)r(jià)則已經(jīng)在政策調(diào)整之后開(kāi)始企穩(wěn)回升
。作為一個(gè)市場(chǎng)化程度高的行業(yè),房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整的速度很快
,對(duì)政策的反應(yīng)速度也較快
。短期來(lái)看,2015年二季度開(kāi)始
,政策調(diào)整的影響將逐漸顯現(xiàn)
,房地產(chǎn)市場(chǎng)在2015年可能出現(xiàn)輪的短周期企穩(wěn)。
房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)的主要方面是其嚴(yán)重的供過(guò)于求問(wèn)題
,庫(kù)存去化所需要的時(shí)間依然很長(zhǎng)
,大量的保障性住房也在一定程度上影響了商品房市場(chǎng)的需求,政府對(duì)于土地財(cái)政的剛性需求造成土地價(jià)格依然維持在高位
,大大提高了房企成本
,使得收入端的下降難以通過(guò)成本下降來(lái)轉(zhuǎn)嫁。
但房地產(chǎn)行業(yè)系統(tǒng)性重大風(fēng)險(xiǎn)仍然可以避免
。先
,房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)度過(guò)了貨幣政策的緊縮周期
。當(dāng)前貨幣政策進(jìn)入相對(duì)寬松周期
,房地產(chǎn)政策逐漸回歸正常,房地產(chǎn)融資成本的下行將更為顯著
。其次
,2014年開(kāi)始
,房地產(chǎn)投資增速大幅下行,如2015年房地產(chǎn)銷售恢復(fù)正增長(zhǎng)
,房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)金流有望呈現(xiàn)逐漸改善的勢(shì)頭
。后,居民尚未出現(xiàn)全面的房?jī)r(jià)下行預(yù)期
,雖然預(yù)期有所分化
,但隨著政策的調(diào)整,居民部門(mén)對(duì)于房?jī)r(jià)的預(yù)期逐漸從負(fù)面開(kāi)始偏向正面
。
對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)的融資方式,我們建議:
先,商業(yè)銀行應(yīng)進(jìn)一步加強(qiáng)對(duì)正常購(gòu)房需求的信貸支持力度
,積對(duì)改善性需求及二套房的利率給予優(yōu)惠政策
。其次,房地產(chǎn)企業(yè)的融資方式應(yīng)轉(zhuǎn)向中長(zhǎng)期利率相對(duì)較低的融資方式
,將原來(lái)的高利率的信托和委托貸款轉(zhuǎn)向利率相對(duì)較低的信貸
、REITS、債券等標(biāo)準(zhǔn)化方式
。同時(shí)
,加快房地產(chǎn)REITS的發(fā)展速度。后
,嘗試住房金融體系的創(chuàng)新
。如嘗試推動(dòng)全國(guó)住房公積金聯(lián)網(wǎng)進(jìn)程,并使其轉(zhuǎn)型成為住房?jī)?chǔ)蓄銀行
,或探索由商業(yè)銀行自行通過(guò)SPV方式而不是信托方式嘗試MBS
。

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