今年3月底出臺的樓市新政可謂效果彰顯
。CREIS重點監(jiān)測的38個城市中，4月份有8成城市的新房成交量回升
。一線和少數(shù)二線重點城市更加
。在價格方面
，4月份百城房價跌幅收窄0.14個百分點。
但樓市走勢似乎與期待方向略有差
。新政更多促成一線和少數(shù)二線重點城市樓市全面回升
，而更期待回暖的二、三
、四線城市似乎不溫不火
。目前，一線城市房地產(chǎn)庫存消化周期都降到12個月左右
，深圳的庫存甚至為8個月
。與此相對應(yīng)的是，廣大的二
、三
、四線城市整體疲軟，庫存同比增加了2成
，平均消化周期18.7個月
。
樓市新政更多促進了二手住房交易回升，新房表現(xiàn)則不明顯
，不利于房地產(chǎn)整體“去庫存”
。目前，很多人認為樓市將長周期下行
，再加上股市長期對資金形成分流
，政策刺激下大規(guī)模購房需求入市難再現(xiàn)，樓市新政更多刺激了改善性住房需求和少量投資需求
。根據(jù)調(diào)研
，今年以來，改善性住房需求主要表現(xiàn)在公共配套、縮短“職住”離
、升值保值性更強的改善
。
既然投資需求已全面退場，剛需占主導
，而改善型二套房貸的付已經(jīng)降至4成
，套房貸付成數(shù)維持3成也可適當調(diào)整。在發(fā)達國家和地區(qū)(如美國
、澳大利亞和中國香港地區(qū))
，凡是次購房，在任何時候都可以享受低10%的付比例
。在“以人為本”的新型城鎮(zhèn)化背景下
，未來購房的主力應(yīng)是城市“新移民”。這部分人群在城市安家落戶和實現(xiàn)購房的愿望強烈
，但房價上漲了10年后
，購房者很難拿得出30%的付款。
二季度決策層提“高度重視經(jīng)濟下行壓力”
，這也意味著未來總需求有望進一步擴張
，樓市政策將是重點之一。下一步
，樓市政策或調(diào)整套房貸付成數(shù)
。目前貸款利率比2014年初下降20—30個基點，比2014年底還有上升
。不管從降低實體經(jīng)濟融資成本
。還是以更低利率降低購房成本，5月降息的概率都在增大
。另外
，通過國開行構(gòu)建“按揭-MBS-國開行-市場”的按揭貸款二級市場：或通過央行[微博]對國開行進行PSL，間接收購商業(yè)銀行房貸MBS
，修復商業(yè)銀行資產(chǎn)負債表
，改善惜貸情緒，激勵銀行發(fā)放更多的低利率房貸
，都有望成為激勵購房需求入市
、消化樓市庫存的有效手段。
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