一家之言：不妨考慮廢除土地增值稅

        土地增值稅，一直是房地產(chǎn)稅收體系中，稅種設(shè)計(jì)復(fù)雜、征稅成本高、稅制不統(tǒng)一、官企扯皮多的一個(gè)稅種。
 

       自從央視報(bào)道土地增值稅事宜后，這件事被業(yè)內(nèi)外持續(xù)不斷地?zé)嶙h與論。央視報(bào)道涉及的上市房企，紛紛發(fā)公告澄清。而國家稅務(wù)總局有關(guān)負(fù)責(zé)人回應(yīng)稱：有關(guān)人員對(duì)欠稅的巨額推算，方法是不正確的，對(duì)稅收政策和征管方式存在誤解誤讀，近幾年土地增值稅征管力度是逐步加大的。
 

        到底誰對(duì)誰錯(cuò)？其實(shí)，央視也是將存在多年的一個(gè)“老問題”，重新翻了出來。土地增值稅，一直是房地產(chǎn)稅收體系中，稅種設(shè)計(jì)復(fù)雜、征稅成本高、稅制不統(tǒng)一、官企扯皮多的一個(gè)稅種。
 

        不妨先拋出觀點(diǎn)，筆者認(rèn)為此稅可以考慮廢除了。先，從設(shè)稅的初衷看，1993年12月通過的《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》，條開宗明義：為了規(guī)范土地、房地產(chǎn)市場交易秩序，合理調(diào)節(jié)土地增值收益，維護(hù)國家權(quán)益，制定本條例。其背景是，1992年至1993年，海南、北海、珠海等南方部分地區(qū)樓市，炒地皮現(xiàn)象突出，房地產(chǎn)泡沫嚴(yán)重。為此，1993年6月國務(wù)院發(fā)文，大力度調(diào)控房地產(chǎn)。
 

        不容否認(rèn)，本世紀(jì)初十年，全國房地產(chǎn)市場再度經(jīng)歷了復(fù)蘇、繁榮，而且部分年份市場有些瘋狂，比如2005年、2007年和2009年。在這一過程中，地價(jià)漲幅顯著超過房價(jià)漲幅，部分企業(yè)和部分項(xiàng)目，存在利潤率過高的情況。在這種情況下，通過土地增值稅來調(diào)節(jié)土地市場及房企收益，有一定的積意義。
_ueditor_page_break_tag_兩點(diǎn)新情況

        但是，必須看到兩點(diǎn)新情況。一是2004年實(shí)行“招拍掛”后，通過各種關(guān)系低價(jià)、協(xié)議拿地已非普遍現(xiàn)象，土地增值額的多少，主要取決于開發(fā)商對(duì)于市場的判斷及運(yùn)營水平。二是2008年以來，房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)的利潤率總體趨降，暴利項(xiàng)目越來越少，個(gè)別時(shí)段還曾出現(xiàn)虧錢賣樓的情況。這意味著，近幾年的房地產(chǎn)市場形態(tài)及項(xiàng)目利潤率，已與1992-1993年明顯不同，開征土地增值稅的初衷已失去了“土壤”。
 

        三中全會(huì)提出：要按照統(tǒng)一稅制、公平稅負(fù)、促進(jìn)公平競的原則。關(guān)于房地產(chǎn)領(lǐng)域，財(cái)政部長樓繼偉解讀：改革加快房產(chǎn)稅立法和改革步伐，減少房產(chǎn)建設(shè)和交易環(huán)節(jié)稅費(fèi)，清費(fèi)立稅，增加房產(chǎn)保有環(huán)節(jié)的稅收。
 

        而土地增值稅，已成為房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)增速快、金額較高的稅種。契稅、土地增值稅、房產(chǎn)稅、耕地占用稅、城鎮(zhèn)土地使用稅，這五類直接針對(duì)房地產(chǎn)的稅種，2012年全國總收入為10128億元，比2000年的449億元增長22倍。其中，土地增值稅2012年為2719億元（略少于2874億元的契稅），比2000年的8.4億元暴增323倍。而作為保有環(huán)節(jié)的稅種，2012年房產(chǎn)稅為1373億元，比2000年的210億元增長5.5倍。
 

        也是說，土地增值稅成為優(yōu)化房地產(chǎn)稅收結(jié)構(gòu)的“攔路虎”。理應(yīng)增加房產(chǎn)稅，而弱化或取消土地增值稅。更何況，土地增值稅與所得稅在功能上有重疊之處。
 

        當(dāng)然，取消此稅還有很多其他理由，比如：超率四級(jí)累進(jìn)稅率，扣除項(xiàng)目太多，操作過于復(fù)雜，征稅成本太高；分為預(yù)征與清算兩個(gè)時(shí)間節(jié)點(diǎn)，一個(gè)項(xiàng)目從售房到竣工少則一兩年，長達(dá)四五年，征稅變成了“長征”；各地稅制不統(tǒng)一，預(yù)征率也不一樣，各地稅務(wù)局各行其是；全國幾萬家開發(fā)商，誠信度有差異，縱容不誠信者，是對(duì)誠信者的不公平、不公正。