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房地產(chǎn)市場(chǎng)各種類型的房屋很多，作為購(gòu)房人一定要清楚自身的收入情況和消費(fèi)層次 二、看清“內(nèi)部認(rèn)購(gòu)”真面目 許多開(kāi)發(fā)商在樓盤預(yù)售前 一是開(kāi)發(fā)商還沒(méi)有繳清開(kāi)發(fā)地塊的土地使用權(quán)出讓金，導(dǎo)致將來(lái)難以取得房地產(chǎn)證 二是該商品房可能已經(jīng)被開(kāi)發(fā)商拿去抵押 三是由于內(nèi)部認(rèn)購(gòu)合同沒(méi)有政府部門的登記備案 三 在實(shí)踐中， 為了盡早銷售商品房 四 為加快資金回籠，實(shí)踐中有的開(kāi)發(fā)商對(duì)一次性付款的購(gòu)房人提供一定的優(yōu)惠，有的經(jīng)濟(jì)條件優(yōu)越的購(gòu)房人也樂(lè)于一次性付款 五 對(duì)于商品房交付使用的標(biāo)準(zhǔn) 六 商品房的建筑面積是以房地產(chǎn)測(cè)繪部門的測(cè)繪結(jié)果為準(zhǔn)。而合同的簽訂往往在測(cè)繪之前 對(duì)于面積增減的處理 商品房銷售合同約定面積與實(shí)際面積發(fā)生差異的，按照合同約定處理 七 大部分開(kāi)發(fā)商都在售樓廣告中寫明提供多少年的幾成按揭 實(shí)際上 如果銀行不批準(zhǔn)按揭或根本不存在按揭 八、追究交樓違約的技巧 有的購(gòu)房人往往會(huì)遇到這種情形 當(dāng)然 九 在房地產(chǎn)交易中， 存在預(yù)售商品房轉(zhuǎn)讓的情形 值班：潛小房 微信：qjfang100 熱線：18040696842
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一 、知己知彼，百戰(zhàn)不殆
，也沒(méi)有納入管理，商品房的內(nèi)部認(rèn)購(gòu)可能存在以下隱患：
；
，將來(lái)購(gòu)房人取得的不是完全的房屋所有權(quán)；
，開(kāi)發(fā)商可能會(huì)將房屋一樓多售。因此，購(gòu)房人切不可因?yàn)閮?nèi)部認(rèn)購(gòu)商品房的所謂價(jià)格優(yōu)勢(shì)而麻痹大意。
、慎簽認(rèn)購(gòu)書
，開(kāi)發(fā)商在與購(gòu)房人簽訂商品房銷售合同前，雙方先簽訂商品房預(yù)售認(rèn)購(gòu)書，購(gòu)房人依認(rèn)購(gòu)書約定繳納一定數(shù)額的款項(xiàng)。但往往在正式的商品房買賣談判中，又因?yàn)閷?duì)具體條款的議，不能簽訂正式的商品房買賣合同，雙方進(jìn)而轉(zhuǎn)為對(duì)購(gòu)房人所繳款項(xiàng)是否視為定金，適用“定金罰則”而吵不休。對(duì)于認(rèn)購(gòu)書的法律性質(zhì)，一般認(rèn)為，如果認(rèn)購(gòu)書含有商品房買賣合同的主要條款，如商品房的位置、樓層、總面積、單價(jià)、總價(jià)、簽訂正式預(yù)售合同的時(shí)間等，商品房認(rèn)購(gòu)書具有合同約束力，當(dāng)事人違約要承擔(dān)違約責(zé)任。認(rèn)購(gòu)書中約定的款項(xiàng)應(yīng)當(dāng)視為解約定金，適用定金罰則。如果認(rèn)購(gòu)書沒(méi)有含有商品房買賣合同的主要條款，則認(rèn)購(gòu)書是沒(méi)有法律約束力的“意向書”，購(gòu)房人所繳款項(xiàng)應(yīng)當(dāng)退回。
、確定合理的付款方式
，以免麻煩。但這種做法其實(shí)存在一定的風(fēng)險(xiǎn)，如果開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)爛尾，購(gòu)房人有可能血本無(wú)歸。因此，購(gòu)房人應(yīng)盡可能取按照開(kāi)發(fā)建設(shè)工程的進(jìn)度分期支付房款，這樣可以將風(fēng)險(xiǎn)降到低，避免將來(lái)被“套牢”。如在合同中約定簽約時(shí)支付房款的10%，簽約后開(kāi)發(fā)商應(yīng)保證工程應(yīng)建至四層完工，購(gòu)房人再付10%……等等。
、明確約定收樓標(biāo)準(zhǔn)
，《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》十七條、十八條有明確規(guī)定，即房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目竣工，經(jīng)驗(yàn)收合格后，方可交付使用。住宅小區(qū)等群體房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目竣工，應(yīng)當(dāng)進(jìn)行綜合驗(yàn)收。綜合驗(yàn)收項(xiàng)目包括：(一)城市規(guī)劃設(shè)計(jì)條件的落實(shí)情況；(二)城市規(guī)劃要求配套的基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施的建設(shè)情況；(三)單項(xiàng)工程的工程質(zhì)量驗(yàn)收情況；(四)拆遷安置方案的落實(shí)情況；(五)物業(yè)管理的落實(shí)情況。住宅小區(qū)等群體房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目實(shí)行分期開(kāi)發(fā)的，可以分期驗(yàn)收。
、規(guī)范商品房面積增減的處理
，因此 ，合同約定的商品房面積往往與實(shí)測(cè)面積不相符。
，建設(shè)部《關(guān)于整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序的通知》有明確的規(guī)定 ，即：
；合同未做約定的 ，面積誤差比值超出3%時(shí) ，買受人有權(quán)退房。買受人不退房的 ，產(chǎn)權(quán)登記面積大于合同約定面積時(shí) ，面積誤差比在3%以內(nèi)(含3%)部分的房?jī)r(jià)款由買受人補(bǔ)足；超出3%部分的房?jī)r(jià)款由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)承擔(dān)，產(chǎn)權(quán)歸買受人。產(chǎn)權(quán)登記面積小于合同約定面積時(shí)，面積誤差比值在3%以內(nèi)的(含3%)部分的房?jī)r(jià)款由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)返還買受人；值超過(guò)3%部分的房?jī)r(jià)款由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)雙倍返還買受人。廣州市的《商品房買賣合同》在此基礎(chǔ)上，進(jìn)一步規(guī)定，面積誤差比值在0.6%以內(nèi)(含本數(shù))的，買賣雙方不做任何補(bǔ)償。當(dāng)然，合同雙方也可以另行約定。
、了解按揭的辦理方法
，并列出月供多少，以示供樓是件輕松的事情。有的購(gòu)房人也以為簽了合同繳了部分房款，并提交了一系列按揭申請(qǐng)文件后，可以放心等待入住了。
，提供按揭的是銀行而不是開(kāi)發(fā)商，銀行對(duì)購(gòu)房人資信進(jìn)行調(diào)查后，可能不會(huì)批準(zhǔn)提供按揭。實(shí)踐中也存在開(kāi)發(fā)商把按揭作為一種銷售手段，明明沒(méi)有卻明目張膽地宣揚(yáng)。
，接到開(kāi)發(fā)商的交樓通知書 ，興沖沖地到樓盤一看，商品房的許多設(shè)施都沒(méi)有到位 。對(duì)此 ，有的購(gòu)房人急于入住 ，直接收樓。有的購(gòu)房人則以書面方式明確通知開(kāi)發(fā)商不接受交付 ，并要求開(kāi)發(fā)商承擔(dān)遲延交付的違約責(zé)任 。兩者的處理其法律后果是不同。前者收樓后 ，即使商品房根本不適于居住 、使用，購(gòu)房人也不能要求開(kāi)發(fā)商承擔(dān)遲延交付的違約金 。
，如果商品房存在質(zhì)量問(wèn)題，已收樓的購(gòu)房人還是可以要求開(kāi)發(fā)商賠償因質(zhì)量問(wèn)題引起的財(cái)產(chǎn)損失 ，但這與開(kāi)發(fā)商承擔(dān)遲延交付的違約責(zé)任是兩碼事 ，而且證明房屋的質(zhì)量問(wèn)題的難度是相當(dāng)大的，獲得賠償?shù)某杀据^高 。相反 ，由于開(kāi)發(fā)商已明顯違約，后者要求開(kāi)發(fā)商承擔(dān)遲延交付違約責(zé)任的難度小多了 。
、了解預(yù)售商品房轉(zhuǎn)讓的條件
，即原來(lái)的商品房預(yù)購(gòu)人將購(gòu)買的尚未竣工的預(yù)售商品房再行轉(zhuǎn)讓給他人 ，俗稱“炒樓花”。由于預(yù)售商品房轉(zhuǎn)讓有利于轉(zhuǎn)讓人的融資！"
target="_blank">跟著小編逛房交會(huì)，看各大樓盤如何“內(nèi)卷”給利！2022-01-13
，對(duì)受讓人而言
！共745戶！潛江市第二批人將獲得購(gòu)房補(bǔ)貼"
target="_blank">公示名單！共745戶！潛江市第二批人將獲得購(gòu)房補(bǔ)貼2022-12-07
，可能有價(jià)格上的優(yōu)惠，而國(guó)家又能增加稅收，因此，“炒樓花”雖然在理論上存在議，實(shí)踐中卻一直客觀存在。但由于“樓花”畢竟不是現(xiàn)樓，其中涉及法律關(guān)系較為復(fù)雜，建議購(gòu)房人全面了解轉(zhuǎn)讓人原來(lái)合同的具體情況后做決策。簡(jiǎn)單而言，如果轉(zhuǎn)讓人已付清全部?jī)r(jià)款，預(yù)售商品房的轉(zhuǎn)讓無(wú)須事先征得作為預(yù)售人的開(kāi)發(fā)商同意。如果預(yù)購(gòu)人尚未付清價(jià)款，則轉(zhuǎn)讓事先須征得預(yù)售人的同意。如果轉(zhuǎn)讓的商品房辦理了按揭，則情況更為復(fù)雜。但無(wú)論何種情況，預(yù)購(gòu)人必須持有經(jīng)過(guò)登記備案的預(yù)售合同和轉(zhuǎn)讓合同才能成為轉(zhuǎn)讓人，未登記備案的商品房買賣合同項(xiàng)下的預(yù)售商品房不得轉(zhuǎn)讓。
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