樓市“限外令”讓不少在青島生活工作多年，但卻沒有當(dāng)?shù)丶{稅證明、社會保險(xiǎn)證明的外地購房者面臨新的難題。

　　為了獲取盡量的數(shù)字，本報(bào)記者聯(lián)合索亞調(diào)查公司，對島城外地人購房比例情況進(jìn)行了調(diào)查。

　　-個(gè)例一

　　一張納稅單卡住買房路

　　10月31日，在黃島區(qū)一家服裝廠上班的劉昌平請了假，找到早已約好的房產(chǎn)中介。

　　“盡管中介說他們可以幫著辦理下正規(guī)的手續(xù)，但手續(xù)費(fèi)要8000多元錢。”劉昌平說，錢交了，如果仍然不能貸下款來 ，他將陷入“雞飛蛋打”的境地：不賠上手續(xù)費(fèi)，定好的房子黃了，兩萬元的定金恐怕也要不回來了。

　　“買房子這么大的事，想采取按揭的方式，還要靠‘造’一份證明才能辦成。”劉昌平一臉無奈。

　　今年4月26日，市政府頒布島城房地產(chǎn)新政：為嚴(yán)格限制各種名目的炒房和投機(jī)性購房，對不能提供1年以上當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會保險(xiǎn)繳納證明的非本地居民，暫停發(fā)放購買住房貸款。

　　但國土資源和房屋管理局以及幾家商業(yè)銀行的相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，采取這種方式規(guī)避政策存在很大風(fēng)險(xiǎn)。

　　-個(gè)例二

　　自住需求被誤傷了

　　采訪中，同樣在為辦理貸款手續(xù)而煩惱還有別瑞忠，“在圈子里大家都叫我‘老青島’，市區(qū)的上千條道路我都熟透了，怎么一到了銀行和售樓處辦手續(xù)時(shí)我成了外地人了呢？”別瑞忠說。

　　別瑞忠忌諱別人稱他為“外地人 ”，他今年41歲，2001年在李滄區(qū)一家物流公司上班，此前一家三口一直住在當(dāng)?shù)赜H戚留下的一個(gè)平房里。但在剛剛新添了一個(gè)女兒后，堅(jiān)定了買房子的念頭。

　　“到青島打工的這幾年，我們一家大的夢想是買上套自己的房子，成為地地道道的青島人。”別瑞忠說。

　　但從10月份開始，他幾乎問遍了李滄區(qū)的所有在售新盤，得到的答案幾乎都一樣：在青島買房子的外地人有兩種選擇，要么全額付款，要么在當(dāng)?shù)丶{稅1年后拿到證明或提供社保繳納證明，才能向銀行申請房貸。

　　擺在他面前的似乎還有一個(gè)選擇，他在老家濰坊郊區(qū)還有一套平房，如果把這套房子賣了，在李滄區(qū)選一套戶型小一點(diǎn)的房子，他勉勉強(qiáng)強(qiáng)可以湊夠全款。但對他來說，那是老家父輩留下來的產(chǎn)業(yè)，所以這是一個(gè)很難作出的決定。

　　-調(diào)查數(shù)據(jù)

　　島城外來購房者占3成

　　像劉昌平這樣的外來自住型購房者比例有多大？市房地產(chǎn)交易并沒有做過統(tǒng)計(jì)。但青島索亞調(diào)查公司曾做過專門針對外來購房人群的調(diào)查，調(diào)查結(jié)果顯示，綜合市轄七區(qū)的24份調(diào)查結(jié)果來看，整個(gè)青島外地人購房的比例在3成以上。

　　“從市轄七區(qū)范圍內(nèi)來看，外地人購房比例并不盡相同，甚至差很大。”索亞調(diào)查公司的張經(jīng)理說，李滄區(qū)抽取的兩家位于金水路上的樓盤，外地人購房比例為30%，四方區(qū)抽取的兩家樓盤，外地人購房比例則為7% 多一點(diǎn)，而膠南、膠州和城陽抽取的6家樓盤，外地人購房的比例均高達(dá)70%。

　　李滄一項(xiàng)目3成外地客

　　外地人購房比例的增加是否助漲了樓市需求，導(dǎo)致房價(jià)走高？外地購房者當(dāng)中，投資性和自住性的比例各自有多大？對于這樣的數(shù)據(jù)，幾乎每個(gè)新建商品房項(xiàng)目都會進(jìn)行相關(guān)的統(tǒng)計(jì)。

　　“統(tǒng)計(jì)的范圍不限于購房者，連前期參與的購房客戶的購房到底是投資性還是投機(jī)性的，我們也可以掌握。”無界行地產(chǎn)顧問有限公司策劃總監(jiān)范文靜說，她曾統(tǒng)計(jì)李滄區(qū)的春和景明項(xiàng)目，該項(xiàng)目的外地購房者占3成的比例，李滄本地區(qū)域的購房者占4成比例，而來自市南區(qū)、市北區(qū)和四方區(qū)的購房者則占3成比例。

　　記者隨機(jī)調(diào)查春和景明、藍(lán)山灣、偉東幸福之城等三家項(xiàng)目的情況發(fā)現(xiàn)，外地購房者均屬自住性需求。

　　外地客5成表示長居島城

　　在索亞調(diào)查公司所作的“您是否長居青島”的專項(xiàng)調(diào)查中，有50%的外地購房者表示長居青島，而另有50%的購房者則屬于“候鳥族”，買下的房子是供來青島度假時(shí)的短期居住使用。

　　城陽星城項(xiàng)目位于膠州市，索亞調(diào)查公司專門針對該項(xiàng)目的調(diào)查資料顯示，30%的購房者為來自五市七區(qū)的本地人 ，而20%的購房者則為山東省以內(nèi)的客戶，50%的為山東省外的購房者，合計(jì)來看，外地購房客戶占了70%的比例 。

　　“限制外地人購房的政策還是影響到了不少的客戶。”城陽星城的營銷人員說，調(diào)控政策出臺前，總價(jià)在20萬元到30萬元之間的房子賣得非常好，幾乎全是外地來的購房需求，別是從外地來青島工作兩年到三年的年輕夫妻非常多見。
 

　　-數(shù)字

　　購房外地客5年翻兩番

　　據(jù)索亞調(diào)查公司工作人員介紹，在調(diào)查前界定“外地人”這個(gè)概念時(shí)，“一開始我們想從購房者的身份證號碼來判斷作出區(qū)分，但后來發(fā)現(xiàn)這并不科學(xué)。”索亞調(diào)查公司工作人員說，因?yàn)橛胁簧偃耸峭獾厣矸葑C，但實(shí)際上早已在青島落戶。

　　索亞調(diào)查公司所作的調(diào)查顯示，在外地購房者當(dāng)中，約有19%的人在青島生活的時(shí)間已經(jīng)有了5年到10年的時(shí)間；48%以上的人則已在青島生活了1年到5年的時(shí)間；不到33%的人在青島待了1年以下。

　　青島市房地產(chǎn)交易的統(tǒng)計(jì)顯示，2005年的時(shí)候，島城外地人購房比例大約為總成交量的7% ，目前如果按照外地購房比例占據(jù)3成的比例來算，5年之間，來青購房的外地人已經(jīng)翻了兩番。

　　截至11月8日，島城新建商品房共成交81326套，其中市內(nèi)四區(qū)成交30780套，而以黃島、膠南和膠州為代表的西海岸樓市共成交25129套。按照全市外來購房者比例占3成計(jì)算，一共有24397套房子被外地人買走；其中西海岸外來購房者按照7成的比例來算，共有17590套新房被外地人買走。

　　-聲音

　　商品房市場“破界”有多難？

　　對像劉昌平這樣的外來購房者來說 ，買上套房子落戶青島，成為地地道道的青島人是他們的夢想 ，但是信貸門檻的提高讓他們?nèi)谌肭鄭u的路走得并不平坦。

　　一個(gè)不容忽視的事實(shí)是 ，作為一個(gè)日益走向國際化的大城市，青島必然會面對越來越多的外來居住需求。

　　“商品房作為一種殊的商品，對消費(fèi)者(無論是外地人還是本地人)的炒房行為可以通過信貸等政策的調(diào)整進(jìn)行限制，但對完全出于自住性居住需求的消費(fèi)行為，不應(yīng)該進(jìn)行限制。”清泰律師事務(wù)所的朱維棟律師說。

　　在采訪中，不少業(yè)內(nèi)人士用“戶口情節(jié)”四個(gè)字來概括目前房地產(chǎn)市場的限制外地人購房政策。

　　“如果要打擊樓市當(dāng)中的投機(jī)性行為，不必去區(qū)分外地人還是本地人。”于湫說。“真正需要去做的是，如何明確區(qū)分投資性需求和自住性需求，而對真正的自住性需求，可以在信貸政策方面做出適度的傾斜。”島城一家商業(yè)銀行的相關(guān)負(fù)責(zé)人說。