社科院住房綠皮書：部分城市樓市泡沫程度過高

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　　社科院發(fā)布住房綠皮書《中國住房發(fā)展報(bào)告（2010-2011）》，報(bào)告顯示，絕大多數(shù)城市住房支付能力下降；住房價(jià)格平均泡沫程度較高，部分城市泡沫程度過高。商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款占貸款比重有所提高，公積金流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)都有較大增加，部分城市流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)過高，收益風(fēng)險(xiǎn)堪憂。

　　住房綠皮書顯示，2009年至2010年我國住房市場經(jīng)營環(huán)境由松變緊，購買者趨于觀望，租房者承壓日重，租購兩難窘境乍現(xiàn)。綠皮書建議，2011年住房市場調(diào)控主要任務(wù)應(yīng)是擴(kuò)大住房投資，增加住房供給，抑制投機(jī)需求，滿足消費(fèi)需求，擴(kuò)大保障需求。綠皮書預(yù)測，2011年我國房地產(chǎn)的總體判斷是市場繼續(xù)調(diào)整，房地產(chǎn)價(jià)格穩(wěn)中有降，市場還有小幅波動(dòng)。

　　報(bào)告精要：

　　2011年的預(yù)測：2010年房地產(chǎn)市場繼續(xù)調(diào)整，房地產(chǎn)價(jià)格穩(wěn)中有降。

　　理由是：中央住房調(diào)控政策與宏觀調(diào)控政策方向一致，住房調(diào)控態(tài)度堅(jiān)定，意志堅(jiān)決，對房價(jià)采取露頭打的策略；保障性住房投資大幅增加，住房保障力度明顯加大；住房投機(jī)受到抑制，住房消費(fèi)者預(yù)期趨于分散；緊縮的貨幣政策導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)信貸資金壓力加大，房地產(chǎn)個(gè)人按揭貸款約束趨緊。

　　住房市場面臨的嚴(yán)峻挑戰(zhàn)：宏觀投資增長放慢，收入分配差拉大，通貨膨脹壓力日增；城市化過于粗放，社會經(jīng)濟(jì)問題日益累積；住房企業(yè)管理內(nèi)控能力不足，資信有待進(jìn)一步提高；住房消費(fèi)政策缺乏持續(xù)性，居民租購能力同現(xiàn)不足；房企信貸依賴嚴(yán)重，公積金風(fēng)險(xiǎn)日增；商品房供給擴(kuò)張困難，需求不斷累積；中低檔住房用地供應(yīng)不足，土地融資助長地價(jià)上漲；差別信貸政策有待加強(qiáng)，保障房融資渠道尚需拓寬；市場監(jiān)管效率尚需提高，責(zé)任亟待明確；保障性住房資金難以保障，目標(biāo)責(zé)任尚需明晰；調(diào)控政策執(zhí)行力有待加強(qiáng)，預(yù)期管理嚴(yán)重缺乏。

　　2011年住房市場調(diào)控的主要任務(wù)：促進(jìn)宏觀經(jīng)濟(jì)和住房市場的平穩(wěn)發(fā)展。

　　具體是：既要保證宏觀經(jīng)濟(jì)的健康平穩(wěn)發(fā)展，又要防止通貨膨脹進(jìn)一步加?。粩U(kuò)大住房投資，增加住房供給，抑制投機(jī)需求，滿足消費(fèi)需求，擴(kuò)大保障需求。為實(shí)現(xiàn)以上任務(wù)，2011年的政策目標(biāo)應(yīng)該保證“投資持續(xù)增長，銷售穩(wěn)步增長，價(jià)格理性回歸”。

　　住房市場調(diào)控的政策措施：適度緊縮貨幣政策，繼續(xù)積財(cái)政政策，抑制通脹，調(diào)整結(jié)構(gòu)；提高城市化質(zhì)量，推動(dòng)城市化方式轉(zhuǎn)變；增強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)生發(fā)展能力，提高產(chǎn)品附加值；穩(wěn)定住房消費(fèi)政策取向，避免盲目政策優(yōu)惠；豐富住房金融機(jī)構(gòu)投資渠道，調(diào)整融資結(jié)構(gòu)，加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)管理；引導(dǎo)住房需求，擴(kuò)大住房供給；優(yōu)化土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)，增強(qiáng)政策組合有效性；健全市場體系，豐富金融產(chǎn)品，增強(qiáng)結(jié)構(gòu)調(diào)節(jié)；提高監(jiān)管效率，增強(qiáng)行業(yè)自律；加強(qiáng)資金支持，落實(shí)主體責(zé)任，推進(jìn)有效保障。

　　由中國社會科學(xué)院財(cái)政與貿(mào)易經(jīng)濟(jì)研究所、社會科學(xué)文獻(xiàn)出版社聯(lián)合主辦的“2011年《住房綠皮書》發(fā)布暨2010~2011年住房形勢與政策研討會”8日在北京舉行。會議研討了中國住房發(fā)展面臨的現(xiàn)實(shí)問題和重大挑戰(zhàn),分析了2009~2010年中國住房及相關(guān)市場走勢，預(yù)測了2010~2011年我國住房發(fā)展趨勢, 會議正式對外發(fā)布由中國社會科學(xué)院財(cái)政與貿(mào)易經(jīng)濟(jì)研究所、中國社會科學(xué)院城市與競力研究完成的國家重大社科基金階段性成果：住房綠皮書《中國住房發(fā)展報(bào)告（2010-2011）》。

　　《住房綠皮書》綜合運(yùn)用微觀經(jīng)濟(jì)學(xué)、宏觀經(jīng)濟(jì)學(xué)和公共經(jīng)濟(jì)學(xué)等理論，建立了以住房市場為核心，住房市場主體為支撐，住房宏觀背景為基礎(chǔ)，公共政策作保障的住房分析框架，分析了2009年至2010年中國住房市場運(yùn)行狀況，預(yù)測了2011年中國住房市場的發(fā)展趨勢以及所面臨的主要問題與挑戰(zhàn)，提出了促進(jìn)中國住房市場健康發(fā)展的政策建議。

　　《住房綠皮書》提出了一個(gè)由多項(xiàng)指標(biāo)組成的衡量中國住房市場發(fā)展質(zhì)量、風(fēng)險(xiǎn)和效率的指數(shù)體系。這個(gè)體系包括住房上市公司指數(shù)、住房支付能力指數(shù)、住房貸款風(fēng)險(xiǎn)指數(shù)、住房價(jià)格泡沫指數(shù)、住房金融機(jī)構(gòu)風(fēng)險(xiǎn)指數(shù)、住房公積金住房風(fēng)險(xiǎn)指數(shù)、住房市場監(jiān)管指數(shù)、住房社會保障指數(shù)等8類指數(shù)，對涉及住房市場的關(guān)鍵方面的健康程度以及合理性進(jìn)行了評價(jià)。指數(shù)體系顯示：住房上市公司銷售收入偏向兩，但利潤率差較?。唤^大多數(shù)城市住房支付能力下降；房地產(chǎn)企業(yè)信貸總量有走低趨勢，但占資金來源比重依然處于高位，資金壓力風(fēng)險(xiǎn)加大；住房價(jià)格平均泡沫程度較高，部分城市泡沫程度過高；商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款占貸款比重有所提高，公積金流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)都有較大增加，部分城市流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)過高，收益風(fēng)險(xiǎn)堪憂；住房監(jiān)管強(qiáng)度北京遙居榜，城市住房市場監(jiān)管水平其他城市；住房保障程度有所加強(qiáng)，各城市住房保障水平存在較大差異。

　　《住房綠皮書》所展現(xiàn)的2009-2010年中國住房市場及其相關(guān)的經(jīng)濟(jì)、金融和政策圖景是：全球經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇步伐不一，全球住房市場冷熱不均；經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇基礎(chǔ)不斷整固，住房調(diào)控下維持高速增長，但通貨膨脹有所加??；城市化成為經(jīng)濟(jì)增長持續(xù)推動(dòng)力，住房供需總量和結(jié)構(gòu)矛盾十分突出；經(jīng)營環(huán)境由松變緊，房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)期發(fā)生分化；購房者趨于觀望，租房者承壓日重，租購兩難窘境乍現(xiàn)；信貸支持逐步收緊，信托資金發(fā)展迅速，公積金資金運(yùn)作效率有待提高；房價(jià)從 2009年初到2010年4月出現(xiàn)快速飆升，此后，房價(jià)漲勢有所緩和，但仍高位運(yùn)行，交易量出現(xiàn)萎縮，政策與市場的博弈進(jìn)入持續(xù)膠著狀態(tài)；土地供應(yīng)量放大，純商品住房用地比重下降，出讓均價(jià)有所回落；信貸壟斷格局依舊，調(diào)整態(tài)勢待穩(wěn)；監(jiān)管強(qiáng)度增大，執(zhí)行力度強(qiáng)化；保障力度有所加強(qiáng)，公租房成為新主力；調(diào)控政策頻繁出臺，措施逐步增加，內(nèi)容越來越細(xì)，力度越來越強(qiáng)。

　　《住房綠皮書》對2011年的預(yù)測是：全球經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇道路漫長，全球住房市場復(fù)雜度進(jìn)一步上升；中國經(jīng)濟(jì)將持續(xù)復(fù)蘇，住房投資作用將有所弱化，通貨膨脹壓力會越來越大，國際經(jīng)濟(jì)失衡及各國應(yīng)對措施的不協(xié)調(diào)帶來的不確定性也會增加；城市化的規(guī)模結(jié)構(gòu)都將進(jìn)行深度調(diào)整；土地供求總量和結(jié)構(gòu)矛盾將有所緩解，別是保障性住房用地比重將明顯提高。總體判斷，2010年房地產(chǎn)市場繼續(xù)調(diào)整，房地產(chǎn)價(jià)格穩(wěn)中有降。理由是：中央住房調(diào)控政策與宏觀調(diào)控政策方向一致，住房調(diào)控態(tài)度堅(jiān)定，意志堅(jiān)決，對房價(jià)采取露頭打的策略；保障性住房投資大幅增加，住房保障力度明顯加大；住房投機(jī)受到抑制，住房消費(fèi)者預(yù)期趨于分散；緊縮的貨幣政策導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)信貸資金壓力加大，房地產(chǎn)個(gè)人按揭貸款約束趨緊。

　　《住房綠皮書》指出住房市場面臨的嚴(yán)峻挑戰(zhàn)是：宏觀投資增長放慢，收入分配差拉大，通貨膨脹壓力日增；城市化過于粗放，社會經(jīng)濟(jì)問題日益累積；住房企業(yè)管理內(nèi)控能力不足，資信有待進(jìn)一步提高；住房消費(fèi)政策缺乏持續(xù)性，居民租購能力同現(xiàn)不足；房企信貸依賴嚴(yán)重，公積金風(fēng)險(xiǎn)日增；商品房供給擴(kuò)張困難，需求不斷累積；中低檔住房用地供應(yīng)不足，土地融資助長地價(jià)上漲；差別信貸政策有待加強(qiáng)，保障房融資渠道尚需拓寬；市場監(jiān)管效率尚需提高，責(zé)任亟待明確；保障性住房資金難以保障，目標(biāo)責(zé)任尚需明晰；調(diào)控政策執(zhí)行力有待加強(qiáng)，預(yù)期管理嚴(yán)重缺乏。

　　《住房綠皮書》指出2011年住房市場調(diào)控的主要任務(wù)是促進(jìn)宏觀經(jīng)濟(jì)和住房市場的平穩(wěn)發(fā)展。具體是：既要保證宏觀經(jīng)濟(jì)的健康平穩(wěn)發(fā)展，又要防止通貨膨脹進(jìn)一步加??；擴(kuò)大住房投資，增加住房供給，抑制投機(jī)需求，滿足消費(fèi)需求，擴(kuò)大保障需求。為實(shí)現(xiàn)以上任務(wù)，2011年的政策目標(biāo)應(yīng)該保證“投資持續(xù)增長，銷售穩(wěn)步增長，價(jià)格理性回歸”。

　　《住房綠皮書》提出住房市場調(diào)控的政策措施是：適度緊縮貨幣政策，繼續(xù)積財(cái)政政策，抑制通脹，調(diào)整結(jié)構(gòu)；提高城市化質(zhì)量，推動(dòng)城市化方式轉(zhuǎn)變；增強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)生發(fā)展能力，提高產(chǎn)品附加值；穩(wěn)定住房消費(fèi)政策取向，避免盲目政策優(yōu)惠；豐富住房金融機(jī)構(gòu)投資渠道，調(diào)整融資結(jié)構(gòu)，加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)管理；引導(dǎo)住房需求，擴(kuò)大住房供給；優(yōu)化土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)，增強(qiáng)政策組合有效性；健全市場體系，豐富金融產(chǎn)品，增強(qiáng)結(jié)構(gòu)調(diào)節(jié)；提高監(jiān)管效率，增強(qiáng)行業(yè)自律；加強(qiáng)資金支持，落實(shí)主體責(zé)任，推進(jìn)有效保障。

　　《住房綠皮書》還對當(dāng)前中國住房市場所面臨的保障性住房投資與宏觀經(jīng)濟(jì)增長、金融自由化與房地產(chǎn)泡沫、經(jīng)濟(jì)房地產(chǎn)化、外國人與外地人購房的影響、公積金資金運(yùn)作、小產(chǎn)權(quán)房出路、土地調(diào)控作用于宏觀經(jīng)濟(jì)的傳導(dǎo)機(jī)制、保障房資金來源、住房過濾機(jī)制、房地產(chǎn)調(diào)控效果等系列重大現(xiàn)實(shí)問題進(jìn)行了深入的專題研究，并得出了一系列有價(jià)值的結(jié)論。

　　《住房綠皮書》通過系列專題分析發(fā)現(xiàn)：保障性住房建設(shè)可以促進(jìn)社會和諧穩(wěn)定及經(jīng)濟(jì)穩(wěn)健快速增長；新的區(qū)域規(guī)劃實(shí)現(xiàn)從靠行政力量、行政手段促進(jìn)城市發(fā)展向依靠區(qū)域規(guī)劃等經(jīng)濟(jì)法律手段和市場力量來推動(dòng)城市發(fā)展的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)變；金融自由化、高存貸利差和高貸款利率并行助推了房地產(chǎn)泡沫形成；經(jīng)濟(jì)房地產(chǎn)化阻抑產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整和創(chuàng)業(yè)精神；政府政策會有效影響外資購房行為，進(jìn)而導(dǎo)致住房市場需求波動(dòng)；住房公積金資金運(yùn)作存在資金運(yùn)作范圍小、渠道少、收益低、增值部分不歸繳存人所有和跨區(qū)域調(diào)劑機(jī)制缺失等問題；小產(chǎn)權(quán)房的可能出路是通過兩種路徑的競與制約，終實(shí)現(xiàn)城鄉(xiāng)住房市場并軌；土地調(diào)控會通過影響信貸規(guī)模、投資需求和財(cái)富效應(yīng)進(jìn)而影響宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行；保障房建設(shè)資金籌措渠道狹窄導(dǎo)致資金不足；住房過濾機(jī)制可以通過住房結(jié)構(gòu)檔次的優(yōu)化使各收入階層在市場中找到符合自身需求的住房；房地產(chǎn)調(diào)控由于宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行狀況的影響、調(diào)控機(jī)制不完善和政策執(zhí)行不力屢次導(dǎo)致調(diào)控效果不甚理想。

　　《中國住房發(fā)展報(bào)告（2010-2011）》報(bào)告對各級政府尤其是城市政府部門、國內(nèi)外企業(yè)、有關(guān)研究機(jī)構(gòu)、社會公眾具有重要的決策參考意義和研究借鑒價(jià)值。