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商業(yè)性住房是指該房產(chǎn)可以用來進(jìn)行商業(yè)經(jīng)營(yíng)

，還可以居住。現(xiàn)在有很多購房者在買房的過程中會(huì)考慮到購房?jī)r(jià)值

，因而

，商住兩用的房子受到很多購房者的青睞。商住兩用房產(chǎn)權(quán)有多少年?商住兩用房水費(fèi)怎么算?商住兩用房?jī)?yōu)缺點(diǎn)是什么?購買商住兩用房應(yīng)注意什么?一方面

，購房者因商住兩用房的所帶來的增值空間感到欣喜

，另一方也因不了解商住兩用房而產(chǎn)生疑惑。本期千房百計(jì)全面解析商住兩用房

，一一解答購房者的疑惑

。

商住兩用

商住兩用房解讀定義+產(chǎn)權(quán)+稅費(fèi)+貸款

商住兩用房定義
所謂商住兩用，就是既能辦公又可以居住的一種產(chǎn)品
，是SOHO(居家辦公)住宅觀念的一種延伸
。它屬于住宅，但同時(shí)又融入寫字樓的諸多硬件設(shè)施
，尤其是網(wǎng)絡(luò)功能的發(fā)達(dá)
，使居住者在居住的同時(shí)又能從事商業(yè)活動(dòng)的住宅形式。
商住兩用房產(chǎn)權(quán)
商住兩用房的產(chǎn)權(quán)一般只有40年或50年
，根據(jù)《物權(quán)法》相關(guān)規(guī)定：住宅建設(shè)用地使用權(quán)期滿后
，自動(dòng)續(xù)期
。而"非住宅建設(shè)用地土地使用權(quán)"，不能自動(dòng)續(xù)期
。所以相對(duì)于普通住宅
，商住兩用房的隱性成本其實(shí)很高。
商住兩用房稅費(fèi)
"商住兩用"項(xiàng)目目前還無法按照住宅的標(biāo)準(zhǔn)繳納契稅
，這樣的房子在轉(zhuǎn)手的過程中
，相關(guān)費(fèi)用按照商用來計(jì)算，其轉(zhuǎn)讓契稅為4%
，而普通住宅轉(zhuǎn)讓契稅為2%(不超過144平方米)
。同時(shí)，商用轉(zhuǎn)讓還要征收營(yíng)業(yè)稅
、土地增值稅等
。
商住兩用房貸款
商住兩用房不限購
，也不受房貸限制
，不過這種房子不能享受普通商品住宅的稅費(fèi)優(yōu)惠。貸款期限一般不超過10年
，首付高一些
，50%左右，遠(yuǎn)高于首套普通住宅的30%
，貸款利率為普通住宅的1.1倍
，且不能申請(qǐng)公積金貸款。

商住兩用

商住兩用房?jī)?yōu)點(diǎn)總結(jié)總價(jià)低+安保高+不限購+LOFT戶型

優(yōu)點(diǎn)一
小戶型較多
，以40-80平米為主
，總價(jià)低
優(yōu)點(diǎn)二
人防和消防等建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)標(biāo)高
優(yōu)點(diǎn)三
對(duì)于限購的城市來說，商住房不限購
優(yōu)點(diǎn)四
有LOFT戶型
，如買30平方米相當(dāng)于買60平方米

商住兩用

商住兩用房缺點(diǎn)總結(jié)首付高+生活成本高+期限短+密度大

缺點(diǎn)一：首付高貸款利率高
◎ 購買商住兩用房首付≥45%
◎ 貸款期限≤10年
◎ 貸款利率不得低于同期同檔次利率的1.1倍
◎ 住房公積金僅可提取
、不可用于貸款
缺點(diǎn)二："商住兩用"房生活成本高
◎ 商住兩用房的水、電和物業(yè)費(fèi)用的都是商用標(biāo)準(zhǔn)
，遠(yuǎn)高于住宅項(xiàng)目
，各種稅費(fèi)等也要高于普通住宅。也就是表示購房者要承受較高的生活成本
。
缺點(diǎn)三：土地使用權(quán)期限較短
◎ 普通住宅的土地使用權(quán)限為70年
，且土地使用權(quán)期滿可以自動(dòng)續(xù)期；
◎ 商住兩用房的土地使用權(quán)限為40年或50年
，土地使用權(quán)期滿需依照法律規(guī)定辦理
。
缺點(diǎn)四：居住密度相對(duì)較大
◎ 普通住宅一層2-4戶，商住用房一層可到6-20多戶
。
◎ 商和住混雜在一起
，名為既可"商"也可"住"
，給雙方都帶來了很多麻煩。

商住兩用

購買商住兩用房需注意繳費(fèi)依據(jù)+項(xiàng)目配件+商住分層+≠商改住

"明確未來使用費(fèi)的繳納依據(jù)
購房者應(yīng)在選購時(shí)問清水
、電等是否采取商用價(jià)格
，一些開發(fā)商會(huì)采取相應(yīng)將補(bǔ)救措施，有些費(fèi)用可按民用價(jià)格繳納
。"
"所選項(xiàng)目是否有配件
非住宅項(xiàng)目一般不會(huì)被強(qiáng)制配套幼兒園
、學(xué)校、醫(yī)療機(jī)構(gòu)以及相應(yīng)的養(yǎng)老服務(wù)等
。"

首先商
、住分區(qū)
商業(yè)區(qū)和居住區(qū)為不同樓座、相對(duì)獨(dú)立
，甚至連小區(qū)配套
、公用設(shè)施都各自獨(dú)立，避免了混用
；人車分流
，能夠保證出行安全及便捷性。
其次商住分層
商用房分配到底層
、居住層在商用房之上
，分層管理將商住和自住的空間分割。選購這種房產(chǎn)時(shí)盡量選小區(qū)配套和公用設(shè)施共享程度低的項(xiàng)目
。
回避商
、住混雜
商住混雜，小區(qū)管理比較混亂
、出入人員相對(duì)復(fù)雜
，因此小區(qū)往往不會(huì)有良好的居住環(huán)境，安全
、衛(wèi)生等方面會(huì)存在安全隱患
，影響生活品質(zhì)。

"不同于 "商改住"

"商改住"是指用地單位為了規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)
，將依法批準(zhǔn)的商業(yè)建設(shè)用地改作土地使用
，并最終以商務(wù)公寓或酒店式公寓的形式推出，商業(yè)建設(shè)用地使用年限為40年
。
"商改住"的情況有：①該區(qū)域不適合商
，適合住
；②開發(fā)商開發(fā)的這個(gè)階段也是適合住
，而非商用；③"商改住"后的售價(jià)高于早先商業(yè)用途的價(jià)格
。
"商改住"是一種違法行為
。相關(guān)法律條文規(guī)定：建設(shè)用地經(jīng)依法批準(zhǔn)后
，用地單位就不得擅自改變?cè)鷾?zhǔn)的土地用途。