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導(dǎo)語(yǔ)

購(gòu)房，作為消費(fèi)領(lǐng)域主要消費(fèi)品之一

，他的消費(fèi)不僅涉及商品本身的面積、結(jié)構(gòu)

、質(zhì)量等問(wèn)題，還與小區(qū)規(guī)劃

、容積率

、公建配套設(shè)施、物業(yè)等有關(guān)

，而買一套房有時(shí)甚至?xí)砍兜揭淮嘶驇状说姆e蓄

，因此，買房子

，是需要帶著放大鏡去挑選的

。“居者有其屋”是每個(gè)人的夢(mèng)想

，購(gòu)房是一件大事

，也是一次艱辛而漫長(zhǎng)的旅程，您是否在買房過(guò)程中遇到這樣那樣的問(wèn)題而倍感心煩呢

？本期《千房百計(jì)》就和大家一起探討并解決買房路上的那些煩心事兒

。

買房前：“大忽悠”你遇見過(guò)幾個(gè)

？

忽悠一：廣告內(nèi)容

樓盤廣告似乎什么都可以寫，"把森林帶回家"
，"坐在沙發(fā)上享受天然氧吧"
。而購(gòu)房者看到這樣"圖文并茂"又合乎心意的廣告往往就會(huì)信以為真，這樣的廣告有時(shí)真的害人不淺
。
銷售房屋
，沙盤模型做得很漂亮，很多購(gòu)房者看到沙盤上有一個(gè)漂亮的運(yùn)動(dòng)場(chǎng)就沖動(dòng)買了房子
，那就錯(cuò)了
。有可能交房的時(shí)候，發(fā)現(xiàn)只有幾個(gè)老年人健身用的器材擺放在那里
。

忽悠二：沙盤模型
忽悠三：周邊配套

許多樓盤都會(huì)宣傳配套幼兒園
、學(xué)校啊醫(yī)院等設(shè)施，置業(yè)顧問(wèn)仿佛就像會(huì)摸索購(gòu)房者的心理一樣
，夸大的說(shuō)辭會(huì)讓購(gòu)房者錯(cuò)認(rèn)為這就是自己想要的
。但是這些配套最后是否真的會(huì)有呢
？
忽悠四：交通條件

置業(yè)顧問(wèn)一般會(huì)談到樓盤的交通條件，比如輕軌
、公交線路等
。但是具體輕軌幾號(hào)線，什么時(shí)候通車呢
？有可能你買的房子交房后輕軌還沒(méi)有修好
，或者公交線路規(guī)劃不到位。
樓間距的大小直接關(guān)系到采光和通風(fēng)的問(wèn)題
，因此非常重要
。置業(yè)顧問(wèn)在介紹時(shí)說(shuō)得比較模糊。一般是以期房在沙盤上的比例來(lái)描述的
，有的樓間距在沙盤上看很大
，但是你去實(shí)際工地上看就不一樣了。

忽悠五：樓間距
忽悠六：土地使用年限

置業(yè)顧問(wèn)一般不會(huì)提土地使用年限的問(wèn)題
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？赡苣阗I的房子使用年限比其他人的少上幾十年。有些開發(fā)商拿地幾年之后才開始建房

，而不知情的購(gòu)房者就會(huì)因?yàn)殚_發(fā)商捂地的行為而吃了虧

。

忽悠七：樣板間

樣板間看起來(lái)永遠(yuǎn)都是那么寬敞大氣，看上去也十分精致漂亮

，一看就有想買的沖動(dòng)

。購(gòu)房者觀看樣板間時(shí)被裝修出來(lái)的效果迷惑了，精心裝飾的樣板間讓多少購(gòu)房者蠢蠢欲動(dòng)

。

明明戶型模型上房子都有窗戶

，交房后卻發(fā)現(xiàn)所有窗戶都開在狹小的采光井里，采光不好

。本以為有窗戶采光就好

，接房后發(fā)現(xiàn)窗戶打開外面是一堵墻。模型上有三個(gè)陽(yáng)臺(tái)

，結(jié)果陽(yáng)臺(tái)只是一個(gè)小小的飄窗

。

忽悠八：戶型模型

忽悠九：制造房源緊缺假象

出于"捂銷""惜售"目的，售樓人員會(huì)很自然地告知你最看中的那套房屋已售

，讓你放棄第一需求

，而如果當(dāng)購(gòu)房者提出"一次性付款"的誘惑時(shí)，不久置業(yè)顧問(wèn)則會(huì)以人退房為由向你提供所需房源

。

買房后：各種問(wèn)題糾紛“不請(qǐng)自來(lái)”

定金引起的合同糾紛問(wèn)題——怎么破
？

準(zhǔn)業(yè)主在售樓處認(rèn)購(gòu)了商品房后交付認(rèn)購(gòu)定金，其中認(rèn)購(gòu)書對(duì)房屋位置

、面積

、價(jià)款

、簽訂商品房買賣合同的時(shí)限等都進(jìn)行了約定。然而有時(shí)會(huì)有業(yè)主發(fā)現(xiàn)

，當(dāng)再次前往售樓處簽訂合同時(shí)

，卻發(fā)現(xiàn)開發(fā)商在購(gòu)房合同補(bǔ)充協(xié)議中有許多內(nèi)容顯失公平，例如逾期交房

、逾期辦證的免責(zé)條款

，無(wú)法辦理按揭款購(gòu)房者應(yīng)3日內(nèi)以現(xiàn)金補(bǔ)足等。

支招：依據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》的規(guī)定

，出賣人通過(guò)認(rèn)購(gòu)

、訂購(gòu)、預(yù)訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔(dān)保的

，如果因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房買賣合同

，應(yīng)當(dāng)按照法律關(guān)于定金的規(guī)定處理；因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由

，導(dǎo)致商品房買賣合同未能訂立的

，出賣人應(yīng)當(dāng)將定金返還準(zhǔn)業(yè)主。

房屋質(zhì)量問(wèn)題——怎么破
？

常見的房屋質(zhì)量問(wèn)題有：樓體不穩(wěn)定

；墻體裂縫及樓板裂縫；屋面滲漏

，廚房

、衛(wèi)生間向外的水平滲漏，以及向樓下的垂直滲漏

，垂直滲漏多見于各種管線與樓板接合處

；墻體空，墻皮脫落

；隔音

、隔熱效果差；門

、窗密閉性差、變形

；水

、電、暖

、氣的設(shè)計(jì)位置不合理

；公用設(shè)施設(shè)計(jì)不合理，質(zhì)量不過(guò)關(guān)

。如樓梯間位置不方便

，樓梯寬度過(guò)小

，電梯運(yùn)行質(zhì)量不穩(wěn)定等等。

支招：業(yè)主應(yīng)通過(guò)房屋質(zhì)量檢測(cè)機(jī)構(gòu)對(duì)房屋問(wèn)題進(jìn)行檢測(cè)

，明確房屋質(zhì)量出現(xiàn)問(wèn)題的原因

，并通過(guò)拍照或者房屋檢測(cè)機(jī)構(gòu)現(xiàn)場(chǎng)記錄的方式固定房屋受損的證據(jù)。若合同中沒(méi)有明確約定

，經(jīng)檢驗(yàn)確屬主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的

，業(yè)主有權(quán)退房。畢竟集體的力量要大于個(gè)人

，建議最好把諸多房子有問(wèn)題的業(yè)主聯(lián)系起來(lái)

，把所有問(wèn)題集中反應(yīng)。

產(chǎn)權(quán)問(wèn)題——怎么破
？

正常的土地使用期限是70年,但是由于拆遷

、工期等各種原因,業(yè)主所擁有的產(chǎn)權(quán)會(huì)受到影響，也有可能是,地區(qū)規(guī)劃一直在變更,導(dǎo)致開發(fā)商拿了地以后不能立即開發(fā)銷售;還有一些開發(fā)商則存在自身捂地或者捂盤的現(xiàn)象,導(dǎo)致產(chǎn)權(quán)縮水

。

支招：《土地使用證》等五證需放置在售樓處顯著位置

，購(gòu)房者可以很方便地查詢土地使用年限。此外,購(gòu)房合同的第一條便對(duì)使用年限進(jìn)行了說(shuō)明

。業(yè)內(nèi)人士提醒購(gòu)房者,看到"價(jià)廉物美"的項(xiàng)目,應(yīng)將年限損失折算進(jìn)行考量,不要急于"撿便宜"買了縮水的樓盤

。

面積縮水問(wèn)題——怎么破？

市民對(duì)于土地規(guī)劃方面的知識(shí)了解有限

，很多購(gòu)房者面對(duì)開發(fā)商布下的"縮水陷阱"卻渾然不知

。有的"縮水"會(huì)讓購(gòu)房者在經(jīng)濟(jì)上蒙受損失，但目前一些購(gòu)房者對(duì)這些"縮水"陷阱卻渾然不知

。不良開發(fā)商一般會(huì)在最終面積核算中,增加你的公攤面積,讓套內(nèi)建筑面積縮水,最終的總面積增加且增加的幅度往往不突破3%

。

支招：按《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》,房屋建筑面積與約定面積不符時(shí),合同有約定的從約定,無(wú)約定的誤差比例在3％以內(nèi)的雙方據(jù)實(shí)結(jié)算,面積誤差比超出3％部分的房?jī)r(jià)款由開發(fā)商承擔(dān),所有權(quán)歸你。此外

，買房人收房時(shí),要向開發(fā)商索要《商品房面積測(cè)繪技術(shù)報(bào)告書》,如對(duì)面積有異議,可委托相關(guān)測(cè)繪單位對(duì)面積重測(cè)

。

交房延期問(wèn)題——怎么破？

"開發(fā)商在之前沒(méi)有任何的通知和解釋

，而在交房日子突然說(shuō)交不了"

，這種情況在許多購(gòu)買了期房的業(yè)主身上時(shí)而發(fā)生，而且很多業(yè)主都是在外面租房子居住

。定期無(wú)法交房

，租房的費(fèi)用還要自己承擔(dān)。而且

，很多業(yè)主與裝修施工隊(duì)都已經(jīng)談好

，等交房后立即開始施工，而延遲交房后，這些也沒(méi)法按時(shí)進(jìn)行

。

支招：一旦發(fā)生這種情況

，購(gòu)房者一般還不能馬上解除合同，而是兩方約談一致

，給予一個(gè)寬限的日期

，讓開發(fā)商在寬限日期內(nèi)履行合同。當(dāng)開發(fā)商在寬限日期內(nèi)仍然不能交房時(shí)

，購(gòu)房者有權(quán)解除合同

。預(yù)防這類情況后期發(fā)生的糾紛，可以首先在購(gòu)房合同中寫明

，開發(fā)商如果不能按期交房可以給予一定時(shí)期的寬限期

，在寬限期內(nèi)仍然不能交房的，開發(fā)商承擔(dān)違約責(zé)任

。違約金按購(gòu)房者已交付的購(gòu)房款從合同規(guī)定的交房期限到實(shí)際交房日期所發(fā)生的利息計(jì)算

。違約金一般按所交購(gòu)房款的一定比例計(jì)算，但一般不能超過(guò)所交房款的20%

。

私改規(guī)劃問(wèn)題——怎么破
？

開發(fā)商在建設(shè)項(xiàng)目的過(guò)程中，擅自更改規(guī)劃

，如小區(qū)綠化變更

、原有的沿街會(huì)所和物管用房都將用作商鋪經(jīng)營(yíng)、承諾的幼兒園消失

、外立面材料私自變更等等

。實(shí)際交房與效果圖、平面圖

、沙盤圖規(guī)劃和實(shí)際出入較大

。

支招：小區(qū)存在規(guī)劃變更的問(wèn)題,首先應(yīng)掌握一些基本證據(jù),了解小區(qū)的規(guī)劃情況、竣工情況等等,看是否有合法的變更理由

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；咀C據(jù)證實(shí)后可通過(guò)訴訟手段追究開發(fā)商和相關(guān)主管部門的責(zé)任。在沒(méi)有給開發(fā)商施加足夠壓力的情況下,開發(fā)商是不會(huì)有誠(chéng)意來(lái)談判的

。

買房——得做好充足準(zhǔn)備

買房前

，提倡大家都做足功課、理性購(gòu)房

，以避免在購(gòu)房后產(chǎn)生不必要的糾紛

。如選擇有實(shí)力、有口碑的知名開發(fā)商

，查看“五證三書”，了解購(gòu)房者的主要權(quán)利和義務(wù)

，理性的比較分析作切合實(shí)際的消費(fèi)等

，都是購(gòu)房時(shí)必不可少的標(biāo)準(zhǔn)動(dòng)作

。

買房時(shí)，可以請(qǐng)專業(yè)人士陪同

，這樣在看房或者簽訂合同時(shí)

，不會(huì)輕易上當(dāng)受騙；

買房后

，如果遭遇糾紛

，應(yīng)該保存好相關(guān)憑證，大膽拿起法律武器維權(quán)

。

如今社會(huì)

，生活條件越來(lái)越好，可是買房的問(wèn)題越來(lái)越多
。當(dāng)業(yè)主的房屋出現(xiàn)問(wèn)題時(shí)
，購(gòu)房者應(yīng)該學(xué)會(huì)理性維權(quán)，在跟開發(fā)商交涉時(shí)要學(xué)會(huì)保留證據(jù)并通過(guò)法律渠道解決
。

說(shuō)一說(shuō)你在買房路上遇到的煩心事兒

？——千房百計(jì)第十一計(jì)_潛江房網(wǎng)專題策劃" data-url="http://www.zao6k.cn/zhuanti/2014/qfbj11/">

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