，這些老房子往往沒有物業(yè)費(fèi)，即使有也很低
，相比較如今新房市場上大量1.5元·平/月以上的物業(yè)費(fèi)
，“老破小”能省下一筆不少的開銷。
04潛在價值
“拆遷”和“學(xué)區(qū)”
，也是老破小被認(rèn)為有價值的兩大標(biāo)準(zhǔn)
。
無論政策怎么變，如果遇到拆遷“老破小”依舊排在首位
，不過同施教區(qū)變化帶來的價值一樣
，都有很多不確定性在，不能作為大部分人買房的直接理由
。
老破小已落后于時代 不符合當(dāng)下主流
從我們潛江房網(wǎng)二手房網(wǎng)站的日常房源中
，我們也能發(fā)現(xiàn)：相當(dāng)大一部分掛牌的二手房，都是我們認(rèn)知中的“老破小”
。
越來越多的人追求更好的生活環(huán)境與品質(zhì)
，選擇更優(yōu)質(zhì)的資產(chǎn)，會拋掉一些破舊落后的房子
。很多人會選擇拿老房子置換新房，老破小更是首當(dāng)其沖。
在這個快速發(fā)展的換房時代
，“老破小”這種產(chǎn)品從戶型
、功能、品質(zhì)
、小區(qū)等各種方面已經(jīng)落后于時代了
。
01年代久遠(yuǎn)
這一點(diǎn)非常好理解，老破小之所以叫“老破小”
，就是因為有很多是八九十年代甚至更久遠(yuǎn)的房子
，我國建筑水平的更新替代非常快
，5年一個新時代
。20年甚至更久的老房子，建筑水平有限
，建筑的質(zhì)量往往會不盡如人意
。
年代久遠(yuǎn)的房子存在著隔音效果不好、墻面地面有裂縫
、脫落等現(xiàn)象
。一些嚴(yán)重的甚至廚房和廁所還可能漏水滲水。
這樣的小區(qū)往往談不上優(yōu)質(zhì)的生活體驗
，所以如果是選擇買房改善的人群
，基本不會選擇老破小，而目前去化的主流群體就是以改善為主
，因此房子面臨著難出手甚至貶值的問題
。
02戶型不理想
戶型問題也是老小區(qū)的通病之一。老房子一般以2室1廳1廚1衛(wèi)居多
，面積并不大
。也就是說沒有辦法做到現(xiàn)在的商品房那樣動靜分區(qū)、干濕分離
、私密性好等
，而且戶型緊湊，餐廳
、客廳沒有明確的劃分
，功能性和舒適度很低，無法滿足當(dāng)代人的生活需求
。
03整體品質(zhì)低
早年規(guī)劃的小區(qū)基本沒有什么配套設(shè)施
，地下車庫、兒童游樂設(shè)施
、小區(qū)中心花園都是不存在的
，能有些綠色植被已經(jīng)算是不錯的了
。因此老小區(qū)都面臨著一個“停車難”的問題，就算后期小區(qū)內(nèi)增設(shè)停車位
，也遠(yuǎn)遠(yuǎn)達(dá)不到1：1的車位配比
。而且老小區(qū)物業(yè)基本為“0”，要知道“后期居住看物業(yè)”這句話不是沒有道理的
，物業(yè)的問題也是房子后期價值的一個重要保障
。
圖片來源：潛江新聞網(wǎng)
04貸款年限
最后就是貸款難的問題。由于房齡老
，銀行為了規(guī)避風(fēng)險
，貸款首付有可能增加，且貸款時間縮短甚至無法貸款
。
老破小迎來舊改利好
細(xì)心的人一定會發(fā)現(xiàn)
，這幾年的老舊小區(qū)改造，已經(jīng)被推到了風(fēng)口浪尖
，包括很多的高層會議也多次明確提到老舊小區(qū)的改造
。
國務(wù)院辦公廳在去年7月公布《關(guān)于全面推進(jìn)城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造工作的指導(dǎo)意見》，指出到到“十四五”期末
，力爭基本完成2000年底前建成的需改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造任務(wù)
。
過去我們聽過很多關(guān)于老破小被摒棄的言論，似乎除了地段
、學(xué)位
，沒有其他值得購買的理由。但隨著老舊小區(qū)改造的到來
，這個局面將會大大改變
。
潛江老小區(qū)舊改一直都在進(jìn)行中，2020年潛江市園林街道辦事處47個小區(qū)被納入改造之列
，在市委
、市政府的領(lǐng)導(dǎo)，市住建系統(tǒng)及多個部門的大力支持下
，老舊小區(qū)一改臟
、亂、差的形象
，變得干凈美麗
，各項基礎(chǔ)設(shè)施功能逐步完善，極大提升了群眾生活的幸福指數(shù)
。
近期6月
，園林街道辦事處水利局農(nóng)委綜合小區(qū)、一汽綜合
、摩托車廠小區(qū)
、城北小區(qū)
、印刷廠小區(qū)外立面改造項目，已正式啟動實施
。
無論是改造水電煤氣
，還是加裝電梯停車場
，或者是立面刷新
、硬件設(shè)施補(bǔ)充，都會明顯提升老舊小區(qū)的外在形象和居住質(zhì)量
，自然會帶動“老破小”估值的提升
。
有地段醫(yī)療優(yōu)勢的老破小，在舊改的利好之下
，或許會迎來價格的第二春
，就算沒有地段和學(xué)區(qū)優(yōu)勢的老破小，也能通過舊改放緩破敗和貶值腳步
，最重要的是可以提升居住舒適度
。
圖片來源：潛江新聞網(wǎng)
但是，凡事都有兩面性
。
小區(qū)舊改
，從另一方面來看，也意味著大拆大建可能會被推遲
，想要靠博拆遷來致富的人
，這種可能性會越來越小。畢竟很多的老舊小區(qū)多數(shù)位于寸土寸金的老城區(qū)或中心
，拆遷成本過于高昂
，現(xiàn)在選擇用舊改替代棚改，也是為了先行改善民生
，但同時也意味著擱置棚改
。
大家要明白，對于目前潛江的發(fā)展來說
，寧可選擇在城南城東建設(shè)新城區(qū)
，也不太情愿來做老社區(qū)棚改。
下一步的潛江，沒有大面積拆遷了
。而舊改，正在成為實實在在值得大家期待的紅利
。
最后，必須要給那些想買老破小，或者正在看老破小的朋友們
，幾個忠告：
1、如果你是首套房
，用于自住，在預(yù)算不多的前提下
，想要交通好
、學(xué)位好、配套好
，那么可以考慮購買老破小!除此之外沒有好學(xué)區(qū)的老破小并不建議購買
。
2、樓齡超過30年的老破小還是盡量別買 ，轉(zhuǎn)手是個大麻煩
，需要做好無法出手的心理準(zhǔn)備。
3 、家里已經(jīng)有一套房
，并且住得很舒服，但學(xué)位卻不怎么好的
，可以考慮買一套帶好學(xué)位的老破小給孩子讀書
，今后再考慮轉(zhuǎn)手。
4 、純投資的朋友
，不太建議買老破小，因為老破小隨著樓齡的加長
，面臨著貶值的問題
，對于買房客戶還有一個貸款受限的問題，因此轉(zhuǎn)手時周期會很長
。
5、家里有老人和孩子，且是買來自住的
，可能也不太適合買老破小
，畢竟大多的老破小都沒電梯，爬樓太累
，然后居住環(huán)境也不如新房
。
“老破小”小區(qū)，有自身的優(yōu)勢，也有無法規(guī)避的缺陷
。
總體來說，小編認(rèn)為
，如果是以自住為目的的剛需
，在買不起新小區(qū)的前提下，可以考慮購買性價比更高的老二手房小區(qū)
。如果是以投資為目的的買房者
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