一分鐘了解二手房如何過戶，這里的坑也不少

　　對(duì)于我們大多數(shù)人來說，這輩子和房子打交道的次數(shù)用手指頭就可以掰出來，但就是這為數(shù)不多的幾次，投入的是家里一代人甚至幾代人血汗錢，所以，在買房這件事上，再怎么慎重都不為過。

　　比起新房來說，購買二手房的朋友不僅要和房東、中介斗智斗勇，還要應(yīng)付冗長繁瑣的交易過戶手續(xù)，光是想想就頭疼!

　　在這里，小編為大家整理了二手房交易過戶全過程手續(xù)，一起來看看吧!

　　二手房產(chǎn)權(quán)調(diào)查

　　第一步：仔細(xì)檢查賣方提供的房產(chǎn)證、身份證以及其他證件。

　　Tips: 有的賣家報(bào)的面積跟房本上的實(shí)際面積相差甚遠(yuǎn)，所以購房者要核實(shí)面積，還要看房本面積是否跟房屋實(shí)際面積一樣，必要時(shí)可以親自或請(qǐng)專業(yè)機(jī)構(gòu)測量。其他證件是指出租房產(chǎn)，要查驗(yàn)承租人放棄優(yōu)先購買的協(xié)議。

　　第二步：向房屋所在地的房產(chǎn)交易中心查詢房屋的產(chǎn)權(quán)狀況。

　　Tips: 如果是共有財(cái)產(chǎn)，則還要查看所有房屋共有產(chǎn)權(quán)人同意出售房屋的書面證明。

　　第三步：查驗(yàn)房屋有無債務(wù)負(fù)擔(dān)。

　　Tips: 抵押貸款的合同、租約等，還要詳細(xì)了解貸款額和償還額度、利息。另外，還需了解的內(nèi)容有，所購房有無抵押、房屋是否被法院查封等。

　　交定金

　　一、為什么要交定金?

　　為了確保合同的履行，依據(jù)法律規(guī)定或者雙方約定，由當(dāng)事人一方在合同訂立時(shí)或者訂立后履行前，按照合同標(biāo)的額的一定比例(不超過20%)，預(yù)先給付對(duì)方當(dāng)事人的金錢或其替代物。

　　二、交定金時(shí)，需要了解哪些事宜?

　　①了解定金罰則

　　所謂定金罰則，其實(shí)是定金擔(dān)保作用的體現(xiàn)。如果交定金的一方(買方)違約，那么違約方就無權(quán)要回定金;如果是收定金的一方(賣方)違約，那么違約方就要雙倍返還定金。

　　②簽訂定金合同

　　如果想要定金罰則得以實(shí)現(xiàn)，那么定金合同就必須合法且成立。(定金合同必須以書面的形式呈現(xiàn)，口頭上的約定是無效的)

　　Tips: 購房者還需要落實(shí)一些細(xì)節(jié)之后再交“定金”，比如：所談的價(jià)格包含什么，是單獨(dú)房子的價(jià)格還是包含車位的價(jià)格;如果房子有車位且價(jià)格包含車位，一定要在定金協(xié)議里注明車位號(hào)，如果有承諾配送家具家電也許確認(rèn)并寫入?yún)f(xié)議。

　　資金監(jiān)管

　　一、資金監(jiān)管的作用是什么?

　　通過將交易資金進(jìn)行資金監(jiān)管，在過戶后再進(jìn)行解凍的流程，可規(guī)避賣家的惡意騙款、資金交割后雙方不配合過戶等風(fēng)險(xiǎn)，切實(shí)保證了交易的安全。

　　二、在什么情況下需要資金監(jiān)管?

　　在上海，是否做資金監(jiān)管，是根據(jù)個(gè)人情況而定的，若交易房屋仍有按揭，需要贖樓的情況下，需要進(jìn)行資金監(jiān)管。

　　三、二手房買賣資金監(jiān)管需要走哪些流程?

　　1. 簽約

　　買賣雙方、銀行、三房簽署一個(gè)監(jiān)管合同。

　　2. 付房款

　　買房人將房款存入銀行指定專用賬戶。

　　3. 過戶

　　買賣雙方到房管辦事大廳，辦理房屋過戶登記。

　　4. 解凍

　　過戶完成后，銀行將房款解凍，劃入賣房人賬戶。

　　簽訂買賣合同

　　簽訂合同時(shí)，需要注意以下幾點(diǎn)：

　　一、合同要正規(guī)。

　　從當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)交易管理網(wǎng)上下載二手房買賣的合同范本，在合同范本的基礎(chǔ)上做改動(dòng)。

　　二、必須所有產(chǎn)權(quán)人到場簽字。

　　所有產(chǎn)權(quán)人都要到場簽字，并且核實(shí)所有人的身份證，如果有產(chǎn)權(quán)所有人不能來簽約，則需要求此人出具書面的授權(quán)委托。

　　三、確?；拘畔⒄鎸?shí)有效。

　　核實(shí)基本信息，尤其是面積，贈(zèng)送的面積在“其他條款”中注明。

　　四、注意付款方式。

　　對(duì)付款方式，包括首付款、尾款、付款時(shí)間、付款條件、稅費(fèi)誰來承擔(dān)等做出詳細(xì)的規(guī)定。

　　五、明確違約責(zé)任

　　最好直接定下具體數(shù)額的違約金。另外，違約方要承擔(dān)守約方的訴訟費(fèi)、律師費(fèi)等等花費(fèi)。

　　六、注意合同中有無霸王條款

　　注意合同中是否有責(zé)任不對(duì)等的霸王條款。

　　七、保留所有證據(jù)

　　只要沒有過戶，房東都有可能毀約。建議一開始就保留所有相關(guān)證據(jù)，一旦發(fā)生糾紛，也有助于維護(hù)自身權(quán)益。

　　贖樓

　　一、贖樓是什么意思?

　　答：在交易中，如果該二手房屋仍然處在按揭狀態(tài)，房屋暫時(shí)被抵押在銀行，那么，要想交易，首先要還清銀行貸款，解除抵押，這個(gè)過程叫“贖樓”。

　　二、如何操作?

　　贖樓有三種操作方式：

　　1、買家的首付款直接支付賣家在銀行的貸款;

　　2、買家首付款不足以支付賣家貸款的情況下，需要賣家用自由資金還款;

　　3、買家通過擔(dān)保公司向銀行做按揭，銀行再將贖樓款打給賣家，其中只需要產(chǎn)生擔(dān)保費(fèi)，但買家需要提前供樓。

　　辦理按揭

　　對(duì)于買家來說，如果不是一次性付款，還需要到銀行做按揭貸款。

　　去銀行做貸款申請(qǐng)需要買賣雙方到場，要帶上身份證原件、收入證明、買賣合同。

　　注銷他項(xiàng)權(quán)證

　　要注意注銷該物業(yè)的他項(xiàng)權(quán)證。

　　過戶及交稅

　　一、所需準(zhǔn)備的資料

　　登記申請(qǐng)書原件、申請(qǐng)人身份證明(買方提供身份證明、結(jié)婚證明、戶籍證明等不動(dòng)產(chǎn)管理中心所需材料原件)、房屋不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證原件、雙方買賣合同原件、雙方收付款憑證、契稅完稅或減免稅憑證原件、房屋不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證上的房產(chǎn)平面圖復(fù)印。

　　二、二手房過戶流程

　　在購房者經(jīng)歷了看房、簽合同等流程之后，就需要與賣方進(jìn)行過戶了，一般流程是：

　　第一步，提出申請(qǐng)

　　買賣雙方共同向房地產(chǎn)交易管理部門提出申請(qǐng)，接受審查。買賣雙方向房地產(chǎn)管理部門提出申請(qǐng)手續(xù)后，管理部門要查驗(yàn)有關(guān)證件，審查產(chǎn)權(quán)，對(duì)符合上市條件的房屋準(zhǔn)予辦理過戶手續(xù)。

　　第二步，付款

　　在上海，買方必須在過戶前，一次性將錢轉(zhuǎn)入資金監(jiān)管賬戶或者賣家賬戶。若是貸款的買家，必須取得銀行審核通過的貸款申請(qǐng)書及貸款合同。

　　第三步，繳納稅費(fèi)

　　稅費(fèi)的構(gòu)成比較復(fù)雜，要根據(jù)交易房屋的性質(zhì)而定。比如房改房、危改回遷房、經(jīng)濟(jì)適用房與其它商品房的稅費(fèi)構(gòu)成是不一樣的。

　　第四步，房屋過戶

　　交易雙方在房地產(chǎn)交易管理部門辦理完產(chǎn)權(quán)變更登記后，交易材料移送到發(fā)證部門，買方憑領(lǐng)取房屋所有權(quán)證通知單到發(fā)證部門申領(lǐng)新的產(chǎn)權(quán)證，需5個(gè)工作日。一般這個(gè)時(shí)候銀行會(huì)把房款給賣方。

　　交房

　　交房的時(shí)候，注意接收房屋全部的鑰匙，檢查房屋質(zhì)量，交接家電，核驗(yàn)水、電、煤氣、物業(yè)治理等費(fèi)用是否已經(jīng)結(jié)清，核查維修資金的結(jié)算。

　　買方支付尾款

　　在二手房交易過程中，往往有留有部分尾款，用來保證結(jié)清水、電、煤氣等公用事業(yè)費(fèi)，以及物業(yè)管理費(fèi)，同時(shí)還能對(duì)贈(zèng)送的裝修部分以及家具、家電的完好等起到相應(yīng)的保障作用。

　　購房款分批支付主要目的在于減少風(fēng)險(xiǎn)，以防在交易過程中發(fā)生意想不到的損失。買家和賣家在簽合同時(shí)一定要事先商定好付款方式和額度，白紙黑字寫清楚。對(duì)于全款的購房者來講，尾款一般在交房當(dāng)日支付。