二手房房齡長(zhǎng)短有何影響？教你查詢真實(shí)房齡！

　　什么是房齡?它和房屋產(chǎn)權(quán)年限及房產(chǎn)證日期有什么區(qū)別?

　　很多人分不清房齡、房屋的產(chǎn)權(quán)年限以及房產(chǎn)證日期的差別，容易混淆。所以我們先搞清楚這幾個(gè)概念。

　　房齡:是自房屋竣工驗(yàn)收合格交付使用之日起開(kāi)始計(jì)算房屋的年限。

　　房屋產(chǎn)權(quán)年限:是房屋土地的使用年限，即開(kāi)發(fā)商獲得地皮之日開(kāi)始計(jì)算的年限。

　　房產(chǎn)證日期:則反映房屋所有權(quán)人實(shí)際取得該物業(yè)產(chǎn)權(quán)的日期，它和真實(shí)房齡不是相同的，因?yàn)殚_(kāi)發(fā)商的房子可能并非建成就賣出去了，一般而言，房產(chǎn)證日期和建成時(shí)間之間有個(gè)時(shí)間差，業(yè)主拿到房產(chǎn)證的時(shí)間與樓房建成的時(shí)間相比有一定的滯后性。

　　房齡長(zhǎng)短的影響有哪些?

　　1.剩余產(chǎn)權(quán)年限  

　　我們知道，普通住宅的產(chǎn)權(quán)年限一般為70年。例如，某二手房其開(kāi)發(fā)商1998年拿地，土地使用年限到期時(shí)間為2068年;該房子交付使用的日期為2000年。那么到了2017年，該房屋的剩余產(chǎn)權(quán)年限為51年(即2068年-2017年)。該房屋的房齡為17年(即2017年-2000年)。通常來(lái)說(shuō)，房齡越老，房屋的剩余產(chǎn)權(quán)年限就越短。

　　2.貸款年限

　　買房貸款時(shí)，貸款年限會(huì)受到個(gè)人年齡等各方面的影響。買二手房采用商業(yè)貸款，貸款年限還會(huì)受到房屋年齡的限制。在同等的情況下，房齡越老，貸款的年限就越短。貸款年限短，月供就會(huì)相對(duì)較高，每個(gè)月的還貸壓力就會(huì)比較大。

　　3.房屋剩余壽命

　　房子和人一樣，都有壽命。住宅的結(jié)構(gòu)、質(zhì)量決定房屋的自然壽命。房屋在使用過(guò)程中，會(huì)受到一定的磨損。二手房房齡越老，房屋的磨損也就越大，房屋剩余的壽命也就越短，在居住一定年限后，可能就會(huì)變?yōu)槲７?，不能住人?/p>

　　4.房屋維修費(fèi)用

　　房齡越老，受到的磨損就越多，出現(xiàn)的問(wèn)題也就越多，因此，就需要對(duì)房屋進(jìn)行修繕。進(jìn)行房屋維修時(shí)，需要耗費(fèi)一定的資金。通常來(lái)說(shuō)，房齡越老，房屋的維修費(fèi)用也就越高。

　　5.居住的舒適度

　　現(xiàn)在新建的房子，在戶型的設(shè)計(jì)和園林的規(guī)劃方面，都比較新穎、人性化;物業(yè)管理也比較完善。而一些房齡比較老的房子，小區(qū)的環(huán)境比較差、車位不足、物業(yè)管理方面相對(duì)不完善，居住的舒適度大大降低。

　　如何查詢真實(shí)的房齡?

　　通常我們喜歡看房產(chǎn)證，來(lái)查詢這個(gè)房齡，但這種方式并不靠譜。房產(chǎn)證上的房齡不夠準(zhǔn)確，正常情況下房齡通常比房產(chǎn)證登記時(shí)間要長(zhǎng)兩年左右;而且這種方法適合查詢第一次在二手房市場(chǎng)交易的房子。如果房子已被多次轉(zhuǎn)手，就不能查詢到其真實(shí)房齡，因?yàn)榉慨a(chǎn)證上顯示的是最新的拿證時(shí)間?？梢酝ㄟ^(guò)以下方式，查詢二手房房齡。

　　1、到房產(chǎn)管理部門(mén)查檔，是判斷房齡較穩(wěn)妥的查詢方式，可以查到準(zhǔn)確的房齡信息。這個(gè)需要房主配合，帶上房本和身份證等相關(guān)資料進(jìn)行查詢。

　　2、多問(wèn)問(wèn)該小區(qū)的業(yè)主、物業(yè)工作人員或者附近的老住戶，得到的結(jié)果往往更真實(shí)準(zhǔn)確。3、從房屋結(jié)構(gòu)上判斷，上世紀(jì)80年代的房屋，比較明顯的特征是廳小;上世紀(jì)90年代的房屋，在戶型設(shè)計(jì)上開(kāi)始出現(xiàn)“廳”的概念，兩房一廳的房子使用面積大約有80平方米，講究“大客廳”，客廳在14至15平方米。

　　3、查看外立面，通過(guò)外墻使用材料推測(cè)。紅磚外墻，外觀沒(méi)有粉飾的住宅樓，多為上世紀(jì)八十年代至九十年代初期的建筑;水泥外粉墻面的住宅樓，大多是九十年代初、中期的建筑;墻面涂了外墻漆的住宅樓和外貼墻面磚的住宅，應(yīng)該是九十年代中后期以后的建筑?？吹叫陆埏椀膲γ?，可從周圍居民或房管部門(mén)那里進(jìn)行確認(rèn)。

　　4、看廚衛(wèi)裝修程度。根據(jù)一些難以更換的物件(下水管道、衛(wèi)生間地漏等)來(lái)判斷房齡;廚衛(wèi)的裝修比較難以改變，也就比較容易判斷出房屋的真實(shí)裝修年代，比如地板的裝修就不容易更換，所以從地板的成色及款式就比較容易看出房屋的新舊程度。

　　5、在二手房交易網(wǎng)上備案的情況下，可以網(wǎng)上掛牌后，輸入產(chǎn)權(quán)證號(hào)，查詢相關(guān)信息。但一般只有擁有掛牌權(quán)的中介公司才能查詢。因此，要找正規(guī)的中介公司，減少購(gòu)房者在買房時(shí)遇到的風(fēng)險(xiǎn)。

　　6、樓層高度。樓層數(shù)在2到3層多為上世紀(jì)五十到六十年代左右的建筑;樓層在8層但是沒(méi)有電梯的住宅樓約為九十年代中期的建筑;10層以上小高層并配有高層電梯的住宅，約為2000年左右的建筑。