房地產(chǎn)市場回暖 趨勢確立仍需密切觀察

，今年1月至4月全國商品房銷售面積同比降幅較一季度收窄4.4個百分點;4月份全國70個大中城市新建商品住宅和二手住宅價格環(huán)比上漲的城市也明顯增多，持平和下降的城市個數(shù)均有所減少。盡管如此，考慮到當前房地產(chǎn)政策刺激作用的基本面已發(fā)生變化，樓市新政存在結構化傳導效應，以及市場投資性住宅需求尚未實質性啟動，確立樓市回暖趨勢仍需密切觀察。
 

 

　　房地產(chǎn)政策刺激作用的基本面已發(fā)生重大變化。過去

，我國房地產(chǎn)市場整體供不應求，即使國家采取多種限制措施，依然無法阻擋市場需求的集中快速釋放?div id="jfovm50" class="index-wrap">，F(xiàn)在，絕大多數(shù)城鎮(zhèn)住宅供求關系已基本平衡，甚至還出現(xiàn)供過于求情況，住宅庫存壓力總體較大，政策刺激能否有效激發(fā)住宅市場需求釋放存在不確定性，還要繼續(xù)觀察。值得注意的是，隨著我國住宅需求收入中樞下移，中低收入人群和夾心層構成潛在需求群體，市場有效購買能力呈下降趨勢。當前部分城市住宅價格環(huán)比上漲，雖有助于刺激改善性住宅需求和剛性住宅需求加快入市，但考慮到市場需求總量已基本穩(wěn)定，需求集中超前釋放，后續(xù)需求必然萎縮，加上價格上漲對需求的抑制作用，不可避免影響政策刺激效果。
 

　　樓市新政存在結構化傳導效應。樓市新政核心是營業(yè)稅免征期限縮短和二套房付比例下降

，對二手住宅交易有顯著助推作用。“3.30樓市新政”發(fā)布后，各地二手住宅成交明顯回升。2015年4月，廣州市六區(qū)二手住宅交易由市場中介促成的新增放盤面積和簽約面積環(huán)比分別飆升106.75%和88.14%;成都二手住房成交環(huán)比增長33%;溫州市區(qū)二手住宅交易量環(huán)比上漲超過50%。但新政對新建商品住宅交易的刺激作用弱于二手房。據(jù)報道，4月份北京二手住宅網(wǎng)簽達17191套，創(chuàng)出近25個月以來新高。而同期北京市新建住宅成交平穩(wěn)，純新建商品住宅成交仍同比下降12%。而新建商品住宅交易均價環(huán)比上漲更多是過去購地成本偏高所致。
 

　　投資性住宅需求尚未實質性啟動。不管承認與否

，住宅市場人氣凝聚離不開投資性住宅需求的積廣泛參與。在當前股票市場交投為活躍情況下，住宅投資性需求難以實質性啟動，反而還利用二手住宅交易政策優(yōu)惠環(huán)境進行高位套現(xiàn)，“賣房炒股”情況比比皆是