“小產(chǎn)權房”暫無新政 三中全會或迎來破題契機

        日前，國務院發(fā)展研究公布的其為十八屆三中全會提交的“383”改革方案提出，在規(guī)劃和用途管制下，允許農(nóng)村集體土地與國有土地平等進入非農(nóng)用地市場，對已經(jīng)形成的小產(chǎn)權房，按照不同情況補繳一定數(shù)量的土地出讓金，妥善解決這一歷史遺留問題。此方案再度引來市場關注。
 

　　與此同時，作為南京大型小產(chǎn)權房項目的七彩星城，開始補辦土地出讓手續(xù)，其業(yè)主可以更換購房合同以及辦理銀行按揭等手續(xù)，但此舉被外界認為是 “變相”為小產(chǎn)權房轉正。不過，南京市國土局指出，這一系列動作是對歷史遺留的集體土地房地產(chǎn)處置的延續(xù)，不可解讀為“小產(chǎn)權房轉正”。
 

　　接受《經(jīng)濟參考報》記者采訪的住建部官員表示，在三中全會之前有關小產(chǎn)權房政策走向并不確定，因此難下定論。接近國土部的相關人士也表示，關于小產(chǎn)權房的相關口徑并未發(fā)生變化。實際上，國土部曾多次表示小產(chǎn)權房不合法。國土資源部執(zhí)法監(jiān)察局巡視員宗亞表示，我國已在部分地區(qū)對清理小產(chǎn)權房工作進行試點，“中央要求各地對農(nóng)村集體土地進行確權登記發(fā)證，凡是小產(chǎn)權房不予確權登記，不受法律保護。”
 

　　據(jù)了解，“小產(chǎn)權房”是占用農(nóng)村集體土地建設，并向農(nóng)村集體經(jīng)濟組織以外的成員銷售的商品住宅。國家法律法規(guī)有明確規(guī)定，城鎮(zhèn)居民不得購買農(nóng)村宅基地建房，不可以購買“小產(chǎn)權房”。但由于小產(chǎn)權房價格是商品房價格的1/3至1/2，較低廉的價格能吸引到不少消費者，在多地商品房供需失衡的背景下，促使小產(chǎn)權房問題愈演愈烈。
 

　　據(jù)國土資源部不完全統(tǒng)計，2007年以前，全國小產(chǎn)權房的面積累計高達66億平方米。另據(jù)國土資源部抽樣調查顯示，目前在北京、天津、成都、西安、武漢、南京、濟南、鄭州、廣州、深圳等地，均已建起大量的小產(chǎn)權房。
 

　　全聯(lián)房地產(chǎn)商會名譽會長聶梅生在接受《經(jīng)濟參考報》記者采訪時表示，小產(chǎn)權房的主要購買群體是中低收入階層，在商品房價格居高不下、保障房資格不足的背景下，中低收入者不得不選擇位置較遠、配套及保障較差，但價格低廉的小產(chǎn)權房，也隨之形成了夾心層的房地產(chǎn)市場。
 

　　值得注意的是，早在2011年，國務院已經(jīng)成立了由國土部和住建部牽頭組成的小產(chǎn)權房清理小組，但清理工作卻一直難有進展。
 

　　知名財經(jīng)評論員馬光遠表示，自1995年起，小產(chǎn)權房問題便逐漸顯現(xiàn)，但由于其涉及城鄉(xiāng)二元結構而帶來的土地問題、農(nóng)民土地利益分配、地方政府對于土地與市場的壟斷問題等多方面，使小產(chǎn)權房清除工作難以解決。
 

　　另外，中國土地勘測規(guī)劃院土地工程師鄒曉云也對《經(jīng)濟參考報》記者表示，全國各個地方小產(chǎn)權問題情況復雜。一方面，對全國范圍內小產(chǎn)權房的總體數(shù)據(jù)難以統(tǒng)計，另一方面，如果要解決一些城市周邊的小產(chǎn)權房，涉及的將不是老百姓的財產(chǎn)問題，而是居住問題。所以，這么多年來小產(chǎn)權房無法根本解決，并不是因為我國當前的制度或者思路方面的問題，而是利益分配問題。
 

　　太原市國土部門負責人指出，近年來，國內有些省份搞過小產(chǎn)權房解決試點，但經(jīng)驗不成熟。其核心問題仍是土地不合法。在沒有合法手續(xù)的土地上擅自搞建設，根本得不到國家的認可，從政策層面上來說，很難使其合法化。
 

　　但馬光遠認為，未來對于小產(chǎn)權房問題的解決，根本是要尊重歷史，尊重現(xiàn)實。“因此，小產(chǎn)權房轉正是大勢所趨，但補繳一定的土地出讓金或者稅款等方式來轉正，各地情況不同。”
 

　　“但改革將會是漫長的，短期內難以進行。”馬光遠同時指出，解決小產(chǎn)權房問題，中央應推出總體方案，并不應該一棒子打死，全部進行拆遷，而應是多方共贏的解決方案。
 

　　鄒曉云建議，以一種利益誘導機制，追繳土地增值稅等方式，讓這部分小產(chǎn)權房以市場化的途徑進行流轉。或可以通過另外的方式納入當?shù)乇Ｕ戏砍绦颉?br />  

　　聶梅生也指出，在房價較高的一線城市進行小產(chǎn)權房入市試點，使小產(chǎn)權房轉變?yōu)榭珊戏ń灰椎?、以自住為主的、殊性質的“商品房”，其根本屬性并不是大產(chǎn)權房，而是類似于經(jīng)濟適用房和公租房的保障房，從而擴大城鎮(zhèn)住房供給來源。另外，把小產(chǎn)權房與保障性住房建設有機結合起來，將部分存量小產(chǎn)權房轉化為保障性住房。