開發(fā)商向三線城市集結 地價漲10倍房價創(chuàng)新高

房地產商和社會流動性正迅速從一二線城市擠出，向政策相對寬松的三四線城市再次集結

　　在一二線城市限購調控逐漸加碼之時，三四線城市的房地產市場正展開一幅“大干快上”的藍圖。

　　一家總部設在北京的房地產咨詢公司，近期遍訪三四線城市，了解各地基礎設施建設、地方政府態(tài)度及經濟發(fā)展情況、市場容量。“從2010年年底開始，我們開始感覺到一些三四線城市的房地產市場高歌猛進，房價上漲厲害。”該公司總經理向財新《新世紀》記者表示。據他描述，在很多三四線城市，大批項目正在開工建設，有的兩年前連一棟寫字樓都沒有的城市，現在同時在建20多個酒店和購物，“這樣的場面，令我們不得不感嘆自己的步子邁得太晚、太慢!”

　　河北省唐山市即是其中之一。在唐山這樣的房地產三線城市，萬科、萬達、綠城等開發(fā)商早已搶先進入，每一家開盤都在刷新當地高房價，增幅高達1000元/平方米以上。而龍湖、恒大、融創(chuàng)等知名開發(fā)商還在倚門待進，它們正積與地方政府談判，希望能以千畝的圈地規(guī)模進入唐山。

　　然而，現在地方政府能給開發(fā)商的優(yōu)惠政策，已遠不如兩三年前了。直接的問題是地價急劇上漲。唐山常住人口不到200萬，2008年時土地價格有每畝30萬元，如今已漲到每畝300萬-400萬元，上漲超過10倍。

　　與供需矛盾突出的一二線城市不同，三四線城市的房地產市場容量非常有限，開發(fā)商的魚貫而入不但迅速拉升了房價，也加速了空置率的攀升。河北省本地開發(fā)商景泰集團運營總監(jiān)鮑軍向財新《新世紀》記者介紹，唐山市每年能消化約300萬平方米的新增住宅，但根據2011年唐山市政府的規(guī)劃，市場將新增上千萬平方米的供應，除去審批量和實際開工量存在的差，每年仍有大約700萬-800萬平方米的供應入市。

　　“顯然市場根本消化不了這么多冗余的供應。唐山市本地居民的住宅是比較寬裕的，新建的商品房幾乎全靠外地人和唐山市周邊縣城的人消化。”鮑軍表示。但什么樣的外地人，會來唐山這樣的三線城市購房置業(yè)?

　　類似唐山這樣的城市，在全國境內已呈遍地開花之勢。恰好一年前，一線城市“地”升級，越來越多的房地產商或主動或被動地開展了“到二三線城市去”的戰(zhàn)略部署，那時市場對二三線城市是否有泡沫尚存分歧。隨著一年來房地產調控政策的演變，房地產商和社會流動性正迅速從一二線城市擠出，向政策相對寬松的三四線城市再次集結。

　　地方大門敞開

　　2008年，唐山市新一屆領導班子提出城鎮(zhèn)面貌“三年大變樣”，2009年全市城鎮(zhèn)建設投資達510億元，2010年達到900億元。財新《新世紀》記者看到的一份2011年2月10日唐山市市委下發(fā)文件顯示，2011年唐山市提出“六個提速，六大改造，六個攻堅，二十個重點項目”，共計121個項目，總投資3606.6億元。

　　龐大的城市建設計劃，錢從何來?與其他地方政府并無二致，唐山市城市建設的資金主要依賴城投融資和土地財政。鮑軍向財新《新世紀》記者表示，“唐山對土地的依賴非常重，前期投資建設花了太多錢，后期勢必要靠土地和房價來彌補。”

　　“三年大變樣”的藍圖，為房地產開發(fā)商打開了大門。城東地產總經理趙國靖認為，與長三角和珠三角相比，環(huán)渤海區(qū)域經濟明顯滯后，如果中央放開限制，地方政府思路打開，唐山所處的環(huán)渤海經濟圈有著無窮的發(fā)展?jié)摿Α?/p>

　　歷史上，環(huán)渤海區(qū)域的統(tǒng)籌發(fā)展一直受政策限制。以河北省涿州市為例，因緊鄰都，涿州定位為北京的“屏障”，一切以政治穩(wěn)定為主，經濟發(fā)展被放到次而又次的位置，唐山市亦如此。但近年中央政策的放松，以及進京高鐵的開通，這些城市打開想象空間。

　　城投融資和土地財政支撐了這些城市的發(fā)展大計，但城投債黑洞已引起高層重視。2011年3月1日，審計署18個派辦和37家地方審計機關，開始了對31個省(區(qū)、市)和5個計劃單列市政府性債務的全面審查。

　　在唐山市，城投的運營也遇到困難。城東地產、城投地產、城南地產、城北地產是隸屬于唐山市國資委的投融資與房地產開發(fā)業(yè)務平臺。2010年年底以來，這些平臺下的部分房地產項目出現資金周轉困難的情況，于是，唐山市政府開始引進民營資本參與項目建設。目前，已有三個政府主導的大型項目轉讓出來，其中一個因地質問題被擱置，其余兩個賣給民營企業(yè)凱信地產，城東地產代表政府參股15%。

　　“唐山市政府主導了龐大的基礎設施建設項目、舊城改造和各種政績工程，另外保障房還要靠商品房來補，政府旗下房地產企業(yè)的資金實力薄弱，能指望土地收入。”鮑軍向財新《新世紀》記者表示。目前唐山市2010年土地出讓金收入尚不得而知，但根據國土部負責人3月7日在全國國土資源工作會議上披露的數據，2010年地方政府出讓金總額達2.7萬億元，同比增幅達70.4%。

　　在政府助推下，各大開發(fā)商紛紛搶灘唐山。唐山南湖生態(tài)城、鳳凰新城、曹妃甸國際生態(tài)城拔地而起，萬科在南湖生態(tài)城內修建了別墅;香格里拉大酒店、新天地綜合體落戶鳳凰新城;海景別墅和高爾夫球場落地唐山灣國際旅游島;類似項目共有121個，包括各種購物廣場、商業(yè)街、寫字樓、別墅、酒店。

　　但對于絕大部分唐山市民而言，這些住宅和五星酒店與他們無關。2008年金融危機后，唐山房地產市場經歷了一波上漲，從均價3000元漲至目前的7000元以上，而知名開發(fā)商的涌入對抬高房地產均價“功不可沒”。鮑軍向財新《新世紀》記者介紹，2009年時唐山貴的樓盤是8000元/平方米，隨后萬達廣場開盤，把這個紀錄拉升至9000元/平方米;之后綠城開盤，紀錄又提高了1000元，達到1萬元/平方米以上。

　　與此同時，房屋空置率迅速攀升。據鮑軍測算，今年唐山市的住宅供應量可能超過市場正常需求量的2倍以上。開發(fā)商寄望于進一步挖掘唐山市周邊縣城的置業(yè)群體。唐山市下屬的遷安、遷西等縣級城市礦產資源豐富，近年來，這些地方的礦主、煤老板成為唐山市住宅消化的主力，他們大多數是投資需求。這種模式，與內蒙古鄂爾多斯古康巴什“鬼城”的發(fā)展路徑如出一轍。