2019年年初以來，國內(nèi)房地產(chǎn)市場調(diào)控趨于常態(tài)化
，融資窗口收緊、房貸制度改革等調(diào)控手段相繼推出
，加之近期“金九銀十”樓市反響平淡，業(yè)內(nèi)預(yù)計
，四季度市場規(guī)模調(diào)整幅度將在供需拉鋸狀態(tài)下略有擴(kuò)大
，房價漲幅也有望進(jìn)一步回落。
樓市“金九銀十”褪色
2019年三季度
，房地產(chǎn)供給側(cè)改革取得關(guān)鍵性進(jìn)展
。期內(nèi)，集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市在法律層面及稅收機(jī)制層面得到確認(rèn)
、國有建設(shè)用地二級市場配置通道進(jìn)一步打開
。與此同時，房地產(chǎn)市場整體的政策基調(diào)體現(xiàn)為：不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段
，著力防范房地產(chǎn)金融風(fēng)險
。
在此影響下，三季度重點城市商品住宅成交規(guī)模同比有所調(diào)整
，價格環(huán)比漲幅穩(wěn)定在低位區(qū)間;土地市場推地節(jié)奏放緩帶動成交規(guī)模有所回落
，宅地成交樓面均價環(huán)比下跌，土地流拍率回升
，平均溢價率走低
，土地競拍熱度明顯減弱。
事實上
，今年以來各季度重點城市新房成交面積同比均有所回落
，尤其是樓市“金九”成色明顯不足。中國指數(shù)研究院的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示
，2019年前三季度50個代表城市商品住宅月均成交規(guī)模降至2015年同期水平
。
中指院相關(guān)負(fù)責(zé)人分析指出，三季度以來
，政策環(huán)境趨嚴(yán)
，購房者觀望情緒濃厚，疊加今年3
、4月一二線市場銷售端的回暖導(dǎo)致需求后續(xù)釋放動力不足
，市場調(diào)整壓力有所加大，三季度50個代表城市商品住宅月均成交規(guī)模同比下降1.8%
，降幅較二季度小幅擴(kuò)大
，8-9月重點城市成交規(guī)模同環(huán)比均下降。
具體從不同級別城市來看
，今年三季度
，一線、三線代表城市成交規(guī)模同比均下降
。2019年1-9月一線城市商品住宅月均成交面積為57萬平方米
，三季度以來市場有所調(diào)整
，月均成交面積為58萬平方米，同比下降8.1%
。二線代表城市三季度月均成交面積約89萬平方米
，同比增長0.3%，整體成交規(guī)模趨于穩(wěn)定
。三線代表城市三季度月均成交面積在33萬平方米左右
，同比下降約6%。
中指院相關(guān)負(fù)責(zé)人表示
，今年3-4月市場呈現(xiàn)短暫回升
，一二線市場前期壓抑的需求明顯釋放，5月以來需求入市節(jié)奏放緩
，加之進(jìn)入三季度以來
，監(jiān)管層對房地產(chǎn)市場金融領(lǐng)域密集發(fā)聲，對購房者和企業(yè)信貸監(jiān)管均強(qiáng)化
，市場調(diào)整壓力有所加大
，三季度重點城市商品住宅成交面積同比下降，且降幅較二季度有所擴(kuò)大
。
結(jié)合十月份以來近兩周住宅市場的成交行情
，有業(yè)內(nèi)分析人士表示，9月份的數(shù)據(jù)已表明
，主要城市的新房與二手房成交量出現(xiàn)下降
。調(diào)控政策的嚴(yán)格管控下，“金九銀十”不再是地產(chǎn)營銷的“靈丹妙藥”
。
金融監(jiān)管政策仍將從嚴(yán)從穩(wěn)
近日
，包括南京六合區(qū)、天津
、三亞以及北京燕郊等地均傳出房產(chǎn)限購放松的消息
。對此，易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)分析認(rèn)為
，這進(jìn)一步說明當(dāng)前一些城市尤其是郊區(qū)市場限購政策松綁的導(dǎo)向
，也是因城施策的重要體現(xiàn)。
嚴(yán)躍進(jìn)告訴記者
，南京此次放松尤其有積極的信號意義
。第一，第四季度需要積極降價促銷
，尤其是去庫存的壓力開始增大
，房企需要在這個時候積極進(jìn)行項目銷售，各地略有松綁也有助于實現(xiàn)成交量的活躍。第二
，放松也是需要有條件的
，當(dāng)前放松是要針對特定群體和特定區(qū)域進(jìn)行
，這也有助于后續(xù)房地產(chǎn)市場的交易活躍
，同時也防范房價過快上漲。第三
，不排除后續(xù)各地若是出現(xiàn)庫存壓力和銷售壓力
，也會有適當(dāng)松綁的可能。
今年以來
，各城市房地產(chǎn)市場波動頻繁
、分化加劇，一城一行情
、一月一行情
，尤其是當(dāng)前樓市、地市成交明顯下滑
，部分城市庫存風(fēng)險再次浮出水面
，且有加劇趨勢;部分城市市場依然高歌猛進(jìn)、部分項目仍能開盤日光
，供不應(yīng)求矛盾依然突出
。
“在這樣的市場背景下，預(yù)計四季度各城市仍將延續(xù)有收有放的精細(xì)化調(diào)控
，并強(qiáng)化執(zhí)行
。”克而瑞地產(chǎn)研究中心一位分析人士指出
，當(dāng)前“因城施策”正在不斷強(qiáng)化
。
綜合來看，熱點城市調(diào)控政策往往選擇進(jìn)一步升級
，例如：蘇州再度升級調(diào)控
，非戶籍家庭在蘇州市區(qū)、昆山
、太倉購買首套房
，3年內(nèi)需連續(xù)繳納2年及以上社保，新房
、二手房限售區(qū)域皆擴(kuò)容至蘇州市區(qū)范圍
。因近期房價大幅上漲，大連
、洛陽同樣出臺了收緊性質(zhì)的“限價令”
。
不過，業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為房地產(chǎn)信貸政策將適度收緊，且恐將執(zhí)行窗口指導(dǎo)
。2019年三季度以來
，房地產(chǎn)行業(yè)金融管控明顯收緊。上述克而瑞分析人士表示
，“一方面
，房企融資收緊常態(tài)化，且有愈演愈烈之勢
。銀行
、信托、海外債等多種融資工具全面收緊
，嚴(yán)控違規(guī)資金流入房地產(chǎn)市場;另一方面
，居民房貸業(yè)務(wù)大幅縮量，短期房貸利率大概率將繼續(xù)向上調(diào)整
。當(dāng)然
，不同城市將呈現(xiàn)差異化的住房信貸政策，那些房價上漲壓力大的熱點城市
，房貸利率上浮比例理應(yīng)更高
。”
展望2019年四季度
，中指院方面也認(rèn)為
，房地產(chǎn)行業(yè)管理政策仍將立足“不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段”進(jìn)行構(gòu)建。其中
，今年以來調(diào)控過程中的金融政策將貫穿始終
，并且在四季度仍然會繼續(xù)堅持，金融監(jiān)管政策基調(diào)仍從嚴(yán)從穩(wěn)并逐步由中央下沉到地方
。
房價漲幅或?qū)⑦M(jìn)一步回落
中指院方面分析認(rèn)為
，近期多種貨幣政策工具持續(xù)發(fā)力，在保持流動性合理充裕的同時進(jìn)一步打通貨幣傳導(dǎo)機(jī)制
。對房地產(chǎn)市場而言
，監(jiān)管層針對房地產(chǎn)市場金融領(lǐng)域多次發(fā)聲，在推進(jìn)寬信用政策之時
，嚴(yán)防資金違規(guī)流入房地產(chǎn)領(lǐng)域
，企業(yè)內(nèi)外融資渠道均收緊，房企資金面壓力明顯加大
。
基于此
，在行業(yè)金融監(jiān)管強(qiáng)化、融資渠道收窄
、銷售回款支撐度不足等背景下
，四季度房企資金壓力將進(jìn)一步凸顯
，進(jìn)而影響房企投資開工積極性，預(yù)計全國房地產(chǎn)開發(fā)投資額及新開工面積增速將延續(xù)放緩趨勢
。
從價格端來看
，根據(jù)中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)對100個城市的全樣本調(diào)查數(shù)據(jù)，今年以來百城住宅價格整體表現(xiàn)平穩(wěn)
，各季度累計漲幅較去年同期均有所收窄
。中指院方面分析預(yù)測，“但考慮到近期房企的積極營銷勢頭
，四季度房價漲幅或?qū)⑦M(jìn)一步回落
。”
具體而言
，今年以來受高價地項目集中入市等推動的結(jié)構(gòu)性因素影響，商品房銷售價格仍保持較快上漲
。進(jìn)入四季度
，全年業(yè)績壓力及資金面壓力的提升將進(jìn)一步加大房企促銷力度以加快銷售回籠資金，價格漲幅有望繼續(xù)回落;而三四線代表城市由于前期需求存在透支后期增長乏力
，市場將延續(xù)調(diào)整態(tài)勢
，同時一二線城市市場規(guī)模隨著市場環(huán)境的收緊及需求釋放放緩也將面臨一定調(diào)整壓力，四季度整體市場承壓
。
從企業(yè)層面來看
，業(yè)內(nèi)認(rèn)為，四季度在“房住不炒”政策定位下
，房企規(guī)模增速將趨向于穩(wěn)健提升
。尤其是面對著融資端調(diào)控收緊，房企短期債務(wù)壓力加大
，房企將更加依賴銷售回款來補充資金鏈
，未來需要加速銷售推貨，以促進(jìn)現(xiàn)金回籠
。
“我們預(yù)計
，盡管目前金九銀十較歷年有所遜色，但是四季度房企整體的供應(yīng)量將增加
，營銷力度也將加強(qiáng)
。”上述克而瑞分析人士表示
，“在銷售承壓
、項目總體去化率下降的背景下，四季度房企也將積極加大營銷力度
。更多持貨觀望的房企將選擇以價換量
，通過降價促銷搶收業(yè)績、加速項目去化?div id="jfovm50" class="index-wrap">！?/p>
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