距離全國兩會的召開還有不到一周時間，房地產(chǎn)政策再次成為人們關(guān)注的焦點。房價如何走?政策方向如何?

　　一、樓市調(diào)控：持續(xù)“錢緊”?

　　2017年，房地產(chǎn)市場經(jīng)歷了密集的調(diào)控政策。中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2017年，年內(nèi)全國房地產(chǎn)調(diào)控政策發(fā)布接近110個城市與部門，發(fā)布調(diào)控政策次數(shù)多達(dá)270次以上，其中包括北京、上海、廣州、深圳、杭州、成都等城市多次發(fā)布政策，僅北京發(fā)布的各類型房地產(chǎn)調(diào)控政策就超過30次。

　　中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析認(rèn)為，分類調(diào)控是2017年調(diào)控的主基調(diào)，最大的特點是一城一策，甚至一城多策。

　　從調(diào)控城市看，15個熱點城市是調(diào)控?zé)狳c，上半年，從一二線城市開始，逐漸向周圍城市擴圍，長三角、珠三角、京津冀三大城市群內(nèi)部三四線城市聯(lián)動中心城市出臺收緊政策;下半年，三四線城市調(diào)控進(jìn)一步擴圍，集中在山東半島城市群、海西城市群、安徽中部及中西部地區(qū)重點城市周邊的三四線城市。熱點城市全面嚴(yán)控，進(jìn)入限購、限貸、限價、限售、限商的“五限”時代。

　　繼限購、限貸后，部分城市開啟的“限售”模式成為2017樓市調(diào)控的一大特點，抑制短期投機需求穩(wěn)定市場預(yù)期。至12月末，全國已經(jīng)有超過50個城市實行限售措施。從限售年限來看，限售分化為2年、3年、5年，甚至有特定地塊10年限售，大部分城市限售期為2-3年。

　　今年以來，中央多次釋放嚴(yán)控資金違規(guī)流入房地產(chǎn)行業(yè)的信號。房企融資難度越來越大，甚至有銀行已暫停受理房地產(chǎn)行業(yè)新增授信，或暫停房地產(chǎn)開發(fā)貸業(yè)務(wù)。

　　中經(jīng)聯(lián)盟秘書長陳云峰告訴記者，去杠桿、防風(fēng)險仍是政策主題，從目前來看，房地產(chǎn)還會延續(xù)2017年的形勢，調(diào)控的總體趨勢不會放松，信貸也會延續(xù)今年“錢緊”的形勢，但信貸政策受國內(nèi)、國際等多方面因素的影響，未來不排除信貸政策寬松的可能性。

　　新城控股集團副總裁歐陽捷在接受采訪時也表示，房地產(chǎn)長效機制目前還沒有完全出臺，我們希望房地產(chǎn)市場的泡沫越來越小，而不是越來越大，所以未來五年限購、限售等政策是不會退出的，甚至不排除有的城市限售兩年期到了之后，還會繼續(xù)加碼。

　  二、房價：漲?跌?

　　在房價高企的今天，房價的一漲一跌都牽動著購房者的神經(jīng)。

　　2017年房價有漲有跌，國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)顯示，北京、深圳、南京、杭州、成都、鄭州等9個一二線熱點城市的房價同比出現(xiàn)下降，降幅在0.2至3.0個百分點之間，即2017年底的房價低于2016年同期。北海、太原、呼和浩特、沈陽、大連、長沙等61個二三線城市房價有所上漲，漲幅在0.1%至13.2%之間。

　　2018年房價是升是降，還有多少下降的空間?幾位專家總的看法各異。

　　四川信托有限公司總裁劉景峰告訴記者，“房地產(chǎn)未來總的趨勢是平穩(wěn)上漲。一線城市或者部分發(fā)達(dá)的二線城市，前期上漲快的，房價可能會有所回落，但由于受土地供應(yīng)量的影響，這些城市的庫存已經(jīng)是歷史最低了，房價并沒有太大的下降空間。相反有些三線城市，或者部分前期沒有上漲，或者上漲比較少的城市，房價可能還會上漲?！?/p>

　　著名經(jīng)濟學(xué)家宋清輝在接受采訪時表示，2018年樓市整體趨勢是穩(wěn)定房價和給房價進(jìn)一步降溫，房價可能會出現(xiàn)微跌，熱點城市的限購限貸政策或會繼續(xù)得到有力執(zhí)行，信貸方面還會像今年這樣“錢緊”。但對于剛需族來說，2018年依然是一個買房的有利時機。

　　泰禾集團副總裁沈力男則表示，2017年在調(diào)控政策環(huán)境下，樓市還是有一個比較好的答卷，13萬億商品房銷售額，接近17億平方米的銷售面積，再次創(chuàng)了天量。2018年市場可能有所回調(diào)，但是房地產(chǎn)市場的蛋糕仍然是龐大的。從中長期來看，房價會溫和地保持這樣一個節(jié)奏的上漲，不會大起大落，這個趨勢是很難逆轉(zhuǎn)的。房地產(chǎn)兼具的居住和投資屬性，在資產(chǎn)配置上，它具有不動產(chǎn)的特性，可能也許不會大漲，但是也不會讓你失望。在一線城市和核心的二線城市，不管是住宅還是商業(yè)，都有配置的重要價值。

　　三、土地市場：熱度繼續(xù)?

　　中指研究院數(shù)據(jù)顯示，2017年，全國300城市土地供應(yīng)小幅回升，熱點城市新增供應(yīng)穩(wěn)定了市場預(yù)期，拉升成交量及出讓金上漲，樓面均價較去年有所收窄，平均溢價率同比下降。

　　“2018開年中國多城土地市場成交活躍，土地供應(yīng)持續(xù)增加，似乎延續(xù)了去年土地供應(yīng)的熱度。”宋清輝分析，總體而言，在一二線城市，房地產(chǎn)企業(yè)對住宅類土地拿地積極性依然較高，房價整體仍在走高。在此背景下，預(yù)計2018年土地市場供應(yīng)將會增加，地價還會持續(xù)走高。

　　歐陽捷也認(rèn)為，土地供應(yīng)方面，2018年可能比2017年多一點或者少一點，但土地供應(yīng)的整體趨勢是向下的，現(xiàn)在土地越來越珍貴，越來越稀缺，地價也就很難有下降的空間。

　　為降溫土地市場，北京、上海等城市亦推出了“土地自持”和“租賃用地”地塊。目前，全國13個城市共成交自持、租賃住宅用地181宗，商品住宅自持、租賃面積達(dá)595.3萬平米，杭州、上海、北京為成交宗數(shù)最多的城市，上海成為成交面積最大的城市，達(dá)177萬平方米。

　　四、房地產(chǎn)稅：執(zhí)行時間表

　　房地產(chǎn)稅一直是“兩會”期間民眾關(guān)注的熱點話題。房地產(chǎn)稅是否會在2018年取得實質(zhì)性進(jìn)展，仍然受到了廣大民眾的關(guān)注。

　　2017年底，財政部部長肖捷在《人民日報》的一篇撰文透露了房地產(chǎn)稅的一些重要信號，也給房地產(chǎn)稅如何開征指明了方向。肖捷提到加快建立現(xiàn)代財政制度，明確按照“立法先行、充分授權(quán)、分步推進(jìn)”的原則，推進(jìn)房地產(chǎn)稅立法和實施。對工商業(yè)房地產(chǎn)和個人住房按照評估值征收房地產(chǎn)稅，適當(dāng)降低建設(shè)、交易環(huán)節(jié)稅費負(fù)擔(dān)，逐步建立完善的現(xiàn)代房地產(chǎn)稅制度。

　　按照2019年稅收立法要完成全部立法程序的相關(guān)計劃，2018年稅制改革或會有更進(jìn)一步的發(fā)展。

　　房地產(chǎn)稅是一項重大舉措，是確保房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的長效機制之一，其目的是降低房地產(chǎn)開發(fā)、建設(shè)、交易等環(huán)節(jié)的流轉(zhuǎn)稅，增加房地產(chǎn)持有環(huán)節(jié)的財產(chǎn)稅。由此可見，房地產(chǎn)稅是能夠降房價的，特別是那些持有多套住宅物業(yè)的投資客來說，將受到一定影響。

　　房產(chǎn)稅在短期內(nèi)可能會對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生一定的抑制作用。大家可能會出現(xiàn)觀望的心態(tài)，暫時不買房了，房地產(chǎn)市場或許會面臨量價齊跌的局面，但是這是屬于局部的或者說是短暫的影響。從長期來看，房地產(chǎn)稅對房價的影響有限。

　　五、租購并舉：租購?fù)瑱?quán)

　　中央不斷完善住房租賃制度，加快推進(jìn)房地產(chǎn)長效機制建設(shè)。2017年7月20日，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部、國家發(fā)展改革委等九部門聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于在人口凈流入的大中城市加快發(fā)展住房租賃市場的通知》，要求在人口凈流入、住房租賃需求旺盛的大中城市，加快發(fā)展住房租賃市場。同時選取廣州、深圳、南京、杭州、廈門、武漢、成都、沈陽、合肥、鄭州、佛山等12個城市開展首批試點。

　　陳云峰告訴記者，實際上，長租公寓是目前租購并舉的主要實現(xiàn)形式之一，長租公寓包括兩種形式，一種是開發(fā)商持有的用于租賃的住房，這種模式下開發(fā)商只能用于租賃不能銷售，目前開發(fā)商尚未找到盈利模式。一種是像鏈家、我愛我家這種房地產(chǎn)中介公司租賃散戶的住宅，然后進(jìn)行統(tǒng)一裝修和管理，再進(jìn)行出租的形式，實際上這也是政府一直鼓勵的機構(gòu)住房的形式。這是一個相對“靠譜”的定位，因為它有著較為成熟的盈利模式。

　　宋清輝指出，租購并舉是未來房地產(chǎn)市場發(fā)展的重點。十九大之后，加快建立租購并舉、多渠道保障的住房制度，讓全體人民住有所居，是頂層設(shè)計的出發(fā)點。從這個方面來講，預(yù)計2018年樓市將會繼續(xù)加大住房供給保障力度，并加快推出租售并舉等調(diào)控舉措，以抑制樓市投機現(xiàn)象，讓房子回歸居住屬性。在此背景下，預(yù)計未來租房市場發(fā)展的方向是繼續(xù)增加市場規(guī)模，滿足人民群眾的住房需求。

　　六、共有產(chǎn)權(quán)：能否平抑房價

　　隨著多個城市共有產(chǎn)權(quán)住房的推出，我國住房保障市場得到了進(jìn)一步完善。目前，已有北京、上海、南京、福州、煙臺五地供應(yīng)共有產(chǎn)權(quán)房。未來5年，北京將供應(yīng)25萬套共有產(chǎn)權(quán)住房，著力滿足城鎮(zhèn)戶籍無房家庭及符合條件新市民的基本住房需求。未來，推出共有產(chǎn)權(quán)住房制度的城市或?qū)⑦M(jìn)一步擴圍。

　　對于共有產(chǎn)權(quán)房的影響，宋清輝分析稱，共有產(chǎn)權(quán)房的作用是分流商品房需求，平抑熱點城市房價，保障中低收入家庭的住房需求。尤其是那些有一定經(jīng)濟能力，但是由于房價漲得過快又買不起房的群體。2018年，預(yù)計將有批量的共有產(chǎn)權(quán)房和租賃住房入市，有望進(jìn)一步為房地產(chǎn)市場降溫。

　　值得注意的是，在以往的北京市產(chǎn)權(quán)型保障房和政策房中，比如經(jīng)濟適用房、限價商品房、自住型商品房，在滿足一定條件后是可以轉(zhuǎn)換為完全商品住房。但此次北京市共有產(chǎn)權(quán)房確立了“封閉管理、循環(huán)使用”的原則，明確共有產(chǎn)權(quán)住房的共有產(chǎn)權(quán)性質(zhì)再上市后也不能變更。

　　陳云峰指出，共有產(chǎn)權(quán)房的封閉運行，能夠使得政府把這部分房產(chǎn)像拳頭一樣收回來，然后再打出去，持續(xù)保障城市“夾心層”的購房需求，有利于保證保障房市場的持續(xù)供應(yīng)。

　　七、長效機制：實現(xiàn)的路徑

　　近年來，中央多次強調(diào)完善促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的長效機制，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度。

　　2017年12月20日，中央經(jīng)濟工作會議提出，完善促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的長效機制，保持房地產(chǎn)市場調(diào)控政策連續(xù)性和穩(wěn)定性，分清中央和地方事權(quán)，實行差別化調(diào)控;12月23日，全國住房城鄉(xiāng)建設(shè)工作會議指出，2018年全國住房城鄉(xiāng)建設(shè)系統(tǒng)要重點做好堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，完善促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的長效機制，堅持調(diào)控目標(biāo)不動搖、力度不放松。

　　宋清輝指出，房地產(chǎn)市場的長效機制指的是綜合運用金融、土地、財稅、投資、立法等一系列手段，建立的符合中國國情、適應(yīng)市場規(guī)律的基礎(chǔ)性制度。以確保市場穩(wěn)健和住有所居，市場相關(guān)各方相互關(guān)系與作用的機理。長效機制的建設(shè)是一個長期過程，作好頂層設(shè)計，明確階段性目標(biāo)，完善組織和架構(gòu)，分解總體任務(wù)，落實相關(guān)主體責(zé)任，是建立長效機制的基本要求。

　　歐陽捷表示，房地產(chǎn)市場的長效機制包含著立法、行政等多樣化的內(nèi)容，機制的建立并不是一蹴而就的，將會是一個長期的過程，也將是一個不斷的調(diào)整完善的過程。建立房地產(chǎn)市場的長效機制還涉及到基礎(chǔ)制度的改革，任務(wù)比較艱巨?，F(xiàn)在長效機制的出臺還缺乏長期的政策調(diào)控，僅有短期的政策調(diào)控遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠，否則房地產(chǎn)市場的長效機制便很難持續(xù)發(fā)揮出效果來。

　　對于房地產(chǎn)長效機制的內(nèi)容，房地產(chǎn)專家、北京師范大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任董藩表示，我國未來房地產(chǎn)市場長效機制的建設(shè)或?qū)囊韵聨追矫嫒胧郑?/p>

　　第一，加強對土地市場的計劃管理，提升國有企業(yè)對土地開發(fā)與房地產(chǎn)開發(fā)的參與程度;

　　第二，繼續(xù)實施限購、限貸、限售政策，可以適時放松，但不會取消;

　　第三，在壓縮市場化供應(yīng)的同時，重啟體制內(nèi)住房供應(yīng)渠道，允許機關(guān)、事業(yè)單位、國有企業(yè)自主建房、內(nèi)部分配、低價購買、限制產(chǎn)權(quán)、封閉運行;

　　第四，通過共有產(chǎn)權(quán)方式，解決部分中低收入家庭的居住問題;

　　第五，通過放松集體建設(shè)用地入市方式，擴大建設(shè)用地和租賃房供應(yīng);

　　第六，通過開放REITs市場、減免稅收等方式，支持國有企業(yè)進(jìn)入持有和租賃市場。