易居房地產(chǎn)研究院近日發(fā)布《房貸利率與樓市研究報告》。房貸利率在今年5月達(dá)到4.73%，約等于基準(zhǔn)利率的九六折，與利率最低時點(diǎn)2016年9月相比，利率增加了0.3個百分點(diǎn)，增幅7.26%。未來半年，預(yù)計政府不會放松對樓市的調(diào)控，并且短期內(nèi)銀根將持續(xù)收緊。同時，個人房貸利率還將持續(xù)攀升，11月可能達(dá)到5.1%左右。

　　四大原因影響本輪個人住房貸款利率上升

　　關(guān)于本輪個人住房貸款利率上升的原因主要四個：1、樓市調(diào)控政策趨緊、金融業(yè)銀根收緊和金融秩序整頓; 2、通過觀察分析歷史數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，不論是房價，還是住宅成交面積，都和個人住房貸款利率呈負(fù)相關(guān)關(guān)系; 3、與歷史相似時點(diǎn)對比，此次房貸利率上升的原因與2012年9月份至2014年三季度房貸利率上升的原因更接近，都存在樓市調(diào)控和銀根收緊的情況。房貸利率與樓市調(diào)控政策，它們共同構(gòu)成了一套“組合拳”，對樓市發(fā)揮了調(diào)控作用;4、預(yù)計今年底以前房貸利率仍將上浮，明年我國貨幣流動性趨緊的情況仍可能得不到改善，房貸利率將延續(xù)上浮趨勢。熱點(diǎn)城市的樓市將延續(xù)最近開始的降溫趨勢，房價環(huán)比將于11月正轉(zhuǎn)負(fù)。

　　年底以前房貸利率仍將上浮 目前房貸利率處較低水平

　　關(guān)于未來房貸利率變化走勢，時刻牽動著蟄伏在市場上觀望的購房者，尤其是剛需群體。據(jù)了解，如今購買首套房的人基本都屬剛需，買房是為了解決自住的需求，剛需人群手頭資金多并不寬裕，少數(shù)銀行提高首套房房貸利率，的確會在不同程度上增加剛需人群的購房成本，但影響并不過大。

　　易居報告認(rèn)為，未來半年，預(yù)計政府不會放松對樓市的調(diào)控，并且短期內(nèi)銀根將持續(xù)收緊，國家仍將繼續(xù)整頓金融秩序，金融去杠桿依然將繼續(xù)，種種跡象表明，今年年底以前房貸利率仍將上浮。預(yù)計明年，我國央行存在加息的可能，一方面美聯(lián)儲的多次加息，會逼迫其他國家跟進(jìn);另一方面，如果我國一直不加息，則銀行不僅無法合理發(fā)放新增房貸，而且截止2016年底，全國共有19萬億存量房貸，其中包括很多七折、八折、八五折、九折利率的房貸，這些有折扣的存量房貸，將出現(xiàn)一定程度的虧損。預(yù)計明年我國貨幣流動性趨緊的情況仍可能得不到改善，房貸利率仍將上浮。另一方面，與歷史上的房貸利率相比，現(xiàn)在的房貸利率是較低的，因此即便未來半年房貸利率抬升，其仍處于偏低位。

　　11月個人房貸利率或達(dá)5.1%左右

　　同時11月前后房價環(huán)比或現(xiàn)正轉(zhuǎn)負(fù)

　　限購限價限轉(zhuǎn)售等房地產(chǎn)政策主導(dǎo)樓市降溫的階段已經(jīng)過去，未來半年和一年，貨幣、房貸、資金面，將成為熱點(diǎn)城市樓市降溫的主導(dǎo)性因素。去年以來，在一系列調(diào)控政策的施壓下，熱點(diǎn)城市樓市已經(jīng)有了筑頂下行的趨勢，預(yù)計未來半年樓市調(diào)控政策松緊度基本不變，但金融環(huán)境繼續(xù)呈緊縮態(tài)勢。預(yù)計個人房貸利率還將持續(xù)攀升，今年11月可能達(dá)到5.1%左右，屆時從本輪房貸利率開始上漲的2016年底算起，持續(xù)增長時間將達(dá)到一年左右，增長0.6個百分點(diǎn)。在上輪樓市降溫期，從2012年9月到2014年4月利率持續(xù)上升19個月，增長0.58個百分點(diǎn)，房價便出現(xiàn)了下跌。從以上可以看出，本輪房貸利率的增長持續(xù)時間和增長幅度與上輪樓市降溫期的情況類似。同時，我們還考慮到當(dāng)前全國一二線和部分三線城市面臨的房地產(chǎn)調(diào)控強(qiáng)度，已經(jīng)全面超過2011年和2014年。

　　除了房貸利率問題，房價的走向趨勢同樣備受矚目，在市場基本面的的大貌上，房價的環(huán)比增速也或?qū)⒃谙掳肽臧l(fā)生改變。綜合考慮房貸利率變化與房地產(chǎn)調(diào)控強(qiáng)度，報告分析指出：熱點(diǎn)城市的樓市將延續(xù)最近開始的降溫趨勢。國家統(tǒng)計局新公布的5月份70城房價環(huán)比漲幅為0.8%，報告認(rèn)為這一指標(biāo)將于11月前后下拐，也即房價環(huán)比正轉(zhuǎn)負(fù)，并且本輪房價下行的時間預(yù)計將比2014年更長。