房企抱團(tuán)成風(fēng)混血改良基因 聯(lián)合體及成員都在增多

來(lái)源：南方網(wǎng)

南都漫畫(huà)：張建輝

　 　在調(diào)控的一片風(fēng)聲鶴唳下，大房企抱團(tuán)聯(lián)手拿地或者合作開(kāi)發(fā)的方式明顯受到歡迎。11月25日，廣州推出的宗舊城改造用地廣鐵南站地塊的拍賣中，出現(xiàn) 了兩對(duì)全新的組合：萬(wàn)科與越秀城建聯(lián)合體、保利與金地聯(lián)合體。雖然終該地塊因?yàn)閺V鐵集團(tuán)有高返還土地成交價(jià)70%的優(yōu)勢(shì)而落入廣鐵手中。但是這以往拿 地中的財(cái)大氣粗的“獨(dú)食者”保利與城建，卻也采取與別人聯(lián)合拿地的方式，讓人感到驚訝。

　　自二輪調(diào)控以來(lái)，富力、合景泰富、萬(wàn)科、招 商、金地等地產(chǎn)巨頭都通過(guò)聯(lián)合拿地方式有所斬獲。而自去年年底，房地產(chǎn)行業(yè)從救市轉(zhuǎn)向調(diào)控以來(lái)，房企聯(lián)合拿地現(xiàn)象開(kāi)始明顯增多。并且合作方式也從以往的以 兩家合作的“對(duì)唱”為主，逐步變成3至5家聯(lián)合的“小組唱”，甚至出現(xiàn)了16家地產(chǎn)公司聯(lián)合開(kāi)發(fā)的“合唱團(tuán)”。

　　業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，聯(lián)合拿地、聯(lián)合開(kāi)發(fā)有諸多優(yōu)勢(shì)，包括分擔(dān)調(diào)控所帶來(lái)的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)、增加市場(chǎng)份額、強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)手壟斷市場(chǎng)避免競(jìng)等。也有開(kāi)發(fā)商認(rèn)為，政府推出大規(guī)模的地塊或者對(duì)地塊打包出讓，也是導(dǎo)致聯(lián)合開(kāi)發(fā)增多的原因。

　　現(xiàn)象

　　地產(chǎn)大鱷熱衷聯(lián)合拿地

　 　在這一場(chǎng)合縱連橫的大戲中，富力地產(chǎn)表現(xiàn)為搶鏡，成為了多宗合作開(kāi)發(fā)的“發(fā)起者”。11月8日，富力地產(chǎn)與世茂地產(chǎn)聯(lián)合開(kāi)發(fā)的旅游地產(chǎn)綜合體項(xiàng)目惠東 富茂威尼斯灣項(xiàng)目正式奠基，該項(xiàng)目投資額達(dá)400億元，項(xiàng)目總面積500萬(wàn)平方米，兩家公司各占50%的股權(quán)。而在該項(xiàng)目浮出水面之前幾天，也是11月 5日，富力與合景泰富聯(lián)合發(fā)布公告，聯(lián)手以23 .5億元收購(gòu)上海新江灣城。

　　而在去年底，富力地產(chǎn)領(lǐng)銜民企軍團(tuán)，聯(lián)手碧桂園、雅居樂(lè) 255億元拿下中國(guó)地亞運(yùn)城地塊，并在隨后引入世茂地產(chǎn)以及中信地產(chǎn)加入開(kāi)發(fā)，五家公司平分股權(quán)。今年8月26日，富力地產(chǎn)宣布與合景泰富、雅居樂(lè)以及 世茂合作，開(kāi)發(fā)由富力地產(chǎn)于今年4月28日以70.5億元拿下的天津地，四家公司平分股權(quán)。

　　除了富力之外，廣州另一地產(chǎn)新秀合景泰富也青睞聯(lián)手其他開(kāi)發(fā)商共同拿地。除了多次與富力合作外，11月10日，合景泰富地產(chǎn)還聯(lián)手香港置地以底價(jià)37.8億元聯(lián)合摘得成都C BD攀成鋼片區(qū)285畝土地。而在今年3月份，合景泰富還與新鴻基合作開(kāi)發(fā)佛山舊改項(xiàng)目。

　　聯(lián)合的另一熱衷者萬(wàn)科地產(chǎn)更是讓人矚目，雖然萬(wàn)科地產(chǎn)今年千億的銷售額基本無(wú)懸念，成為國(guó)內(nèi)進(jìn)入千億軍團(tuán)的開(kāi)發(fā)商，也是行業(yè)當(dāng)仁不讓的。但是萬(wàn)科同樣也青睞聯(lián)手拿地的方式。

　 　新的合作案例是在北京，11月18日，萬(wàn)科與五礦聯(lián)手，以52億元的總價(jià)中標(biāo)海淀區(qū)西北旺兩地塊。而今年以來(lái)，萬(wàn)科已分別聯(lián)手中糧、住總、五礦，在京 拿下近100萬(wàn)平方米土地，成為今年土地市場(chǎng)大的贏家。而在其余區(qū)域，萬(wàn)科還與濱江集團(tuán)等區(qū)域性公司在當(dāng)?shù)亻_(kāi)發(fā)地產(chǎn)項(xiàng)目。

　　合作方多為16家，成“合唱團(tuán)”

　 　在今年以來(lái)，除了萬(wàn)科、富力、合景泰富等房企外，招商地產(chǎn)、金地、保利等房地產(chǎn)公司均以聯(lián)合體的方式出現(xiàn)在各大土地公開(kāi)出讓市場(chǎng)。聯(lián)手開(kāi)發(fā)的方式，也從 以往比較多見(jiàn)的兩家房企的“對(duì)唱”，到3至5家房企的“小組唱”，如四開(kāi)發(fā)商聯(lián)手開(kāi)發(fā)富力天津地和五巨頭開(kāi)發(fā)亞運(yùn)城等。甚至還有16家房企聯(lián)合開(kāi)發(fā)的 “合唱團(tuán)”，其中，16家房企的“合唱團(tuán)”團(tuán)長(zhǎng)是建業(yè)地產(chǎn)。

　　今年7月4日，建業(yè)地產(chǎn)發(fā)布公告稱，包括建業(yè)地產(chǎn)在內(nèi)的16家河南本土 地產(chǎn)商擬共同出資12億元成立河南地產(chǎn)商會(huì)投資股份有限公司，合資公司的要目的便是要獲取鄭州市鄭東新區(qū)的土地。其中有房企代表表示，成立16家地產(chǎn)聯(lián) 盟的主要原因是聯(lián)手對(duì)外，“一線大開(kāi)發(fā)商未來(lái)是一定要進(jìn)來(lái)的，對(duì)河南本土開(kāi)發(fā)商產(chǎn)生了很大的壓力。成立合資公司，大家聯(lián)合拿地，總比在競(jìng)中一塊也拿不到 要好”。

　　原因

　　3大原因促使聯(lián)合開(kāi)發(fā)盛行

　　1

　　降低調(diào)控風(fēng)險(xiǎn)

　　“在新一輪調(diào)控下，房企聯(lián)合拿地聯(lián)合開(kāi)發(fā)明顯增多，其中為關(guān)鍵的原因還是分?jǐn)傦L(fēng)險(xiǎn)”，廣發(fā)證券房地產(chǎn)行業(yè)分析師沈愛(ài)卿表示，今年以來(lái)，房企面臨宏觀調(diào)控風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)地價(jià)水平也比此前明顯要高。因此，開(kāi)發(fā)商聯(lián)手拿地先是有利于共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)。

　 　今年以來(lái)，隨著調(diào)控的深入，房地產(chǎn)再融資基本被叫停。隨著銷售回籠資金的逐步降低，開(kāi)發(fā)商資金鏈逐漸收緊。并且，隨著房?jī)r(jià)的走高，地價(jià)也明顯上漲。根據(jù) 近公布的數(shù)據(jù)，截止到11月22日，已有北京、上海等多個(gè)城市土地出讓金超千億，各地土地出讓收入總體也將比去年顯著增加。而根據(jù)廣東省房協(xié)公布的數(shù) 據(jù)，今年前三季度廣東房企購(gòu)地單價(jià)達(dá)2071元/平方米，同比增長(zhǎng)近1.5倍，拿地成本大幅提高。

　　在不少業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，富力地產(chǎn)多次 聯(lián)手其他拿地，但都是與合作方均分股份，似乎成為了地產(chǎn)界的“雷鋒”，目的還是為了在增加市場(chǎng)份額的同時(shí)降低市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。11月9日，瑞銀研究報(bào)告稱，富力 地產(chǎn)負(fù)債率年內(nèi)將升至120%，為業(yè)內(nèi)高。而北京萬(wàn)科高層在與五礦拿下新地塊之后，接受媒體采訪時(shí)表示，“從今年來(lái)看，合作開(kāi)發(fā)的地塊和項(xiàng)目可能確實(shí)比 往年多一些，這也是調(diào)控時(shí)期增加機(jī)會(huì)、降低風(fēng)險(xiǎn)的一種方法。”

　　2

　　政府熱衷推出大型地塊

　　不過(guò)在一些發(fā)展商看來(lái)，之所以在近期頻頻出現(xiàn)房企聯(lián)合拿地的現(xiàn)象，與政府熱衷推出大規(guī)模地塊有很大關(guān)系。

　　“現(xiàn)在政府所推出的地塊，動(dòng)輒數(shù)億、數(shù)十億，連這些大開(kāi)發(fā)商都需要聯(lián)手才能拿下，更不要說(shuō)中小房企”，漢國(guó)置業(yè)副總經(jīng)理洪小文指出，之所以聯(lián)合拿地盛行，與政府熱衷推出大規(guī)模地塊有關(guān)。洪小文表示，這對(duì)于行業(yè)發(fā)展來(lái)講并不是一件好事。

　　業(yè)內(nèi)人士也指出，其中為明顯的例子是保利和城建，這兩家房企在廣州基本上是以財(cái)大氣粗的“獨(dú)食者”出現(xiàn)，但在廣鐵南站地塊的奪上，都以聯(lián)合體的形式出現(xiàn)。而業(yè)界傳聞，拿下廣鐵南站地塊的廣鐵集團(tuán)，終也是將與其他房企聯(lián)合開(kāi)發(fā)該地塊。

　　記者注意到，開(kāi)發(fā)商聯(lián)合開(kāi)發(fā)的地塊，往往是動(dòng)輒數(shù)十億、上百億的地塊。如富力等聯(lián)合所拿下的亞運(yùn)城地、天津地等。

　　3

　　房企避免過(guò)度競(jìng)

　　“還要注意一點(diǎn)，這些大房企聯(lián)手壟斷市場(chǎng)，還可以避免自身的競(jìng)”，洪小文表示。

　　記者注意到，在去年亞運(yùn)城地塊拍賣的時(shí)候，中信地產(chǎn)雖然有單獨(dú)報(bào)名，但是并沒(méi)有出價(jià)，卻終出現(xiàn)在聯(lián)合體的名單中。

　 　同樣的例子出現(xiàn)在保利和招商之間，前不久，在廈門市場(chǎng)上，為了順利進(jìn)入廈門，保利地產(chǎn)在一個(gè)月之后與招商地產(chǎn)“化敵為友”，兩家聯(lián)手以10億元的價(jià)格， 打敗萬(wàn)科等開(kāi)發(fā)商成功拿下了集美區(qū)的一宗住宅地塊。而在拿下該地前的一個(gè)月，保利地產(chǎn)曾經(jīng)為了集美一塊地而激烈廝殺過(guò)。

　　英大證券研究所所長(zhǎng)李大霄也表示，“其實(shí)聯(lián)合體越來(lái)越多，是因?yàn)橛新?lián)合拿地的先例，從而提高了競(jìng)門檻。要有兩家成立聯(lián)合體，其余競(jìng)者也都會(huì)尋找其他聯(lián)合的機(jī)會(huì)，才有可能與之對(duì)抗”。

　　聯(lián)手開(kāi)發(fā)是短期抱團(tuán)

　　過(guò)冬還是行業(yè)趨勢(shì)？

　 　在新的調(diào)控形勢(shì)下，房企之間聯(lián)手開(kāi)發(fā)現(xiàn)象日漸突出，從“對(duì)唱”到“小組唱”，再到“合唱團(tuán)”，究竟房企聯(lián)手開(kāi)發(fā)是房企短期內(nèi)抵御調(diào)控的抱團(tuán)過(guò)冬行為，還 是行業(yè)發(fā)展的新趨勢(shì)。對(duì)此，多名業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，由于調(diào)控風(fēng)險(xiǎn)長(zhǎng)期存在，并且房地產(chǎn)行業(yè)集中度較低，房企聯(lián)合開(kāi)發(fā)模式成熟，并且可以發(fā)揮各自所長(zhǎng)，聯(lián)手開(kāi)發(fā) 將成為未來(lái)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展趨勢(shì)。

　　房地產(chǎn)聯(lián)合開(kāi)發(fā)模式成熟

　　“聯(lián)合開(kāi)發(fā)應(yīng)該是今后房地產(chǎn)發(fā)展的趨勢(shì)之一”，英大證券研究所所長(zhǎng)李大霄對(duì)南都記者表示，“因?yàn)榫揞^之間的聯(lián)合開(kāi)發(fā)已經(jīng)提升了競(jìng)門檻，今后聯(lián)合開(kāi)發(fā)的趨勢(shì)會(huì)越來(lái)越明顯”。

　 　廣發(fā)證券房地產(chǎn)行業(yè)分析師沈愛(ài)卿認(rèn)為，目前聯(lián)合開(kāi)發(fā)模式早有先例，并且已經(jīng)非常成熟，因此，聯(lián)合開(kāi)發(fā)不存在太多的問(wèn)題。據(jù)了解，這些聯(lián)合開(kāi)發(fā)的房企基本 上都是以成立項(xiàng)目公司，再根據(jù)股份比例以及各自優(yōu)勢(shì)進(jìn)行資源配比，運(yùn)作已經(jīng)非常順暢。“亞運(yùn)城都可以運(yùn)作下來(lái)，其余項(xiàng)目也同樣沒(méi)有問(wèn)題”。

　　聯(lián)合體改良房企“基因”

　 　漢國(guó)置業(yè)副總經(jīng)理洪小文表示，在目前的市場(chǎng)環(huán)境下，房企聯(lián)合開(kāi)發(fā)還有諸多優(yōu)勢(shì)。“這些開(kāi)發(fā)商聯(lián)合開(kāi)發(fā)，還有整合資源的優(yōu)勢(shì)，如有些企業(yè)政府資源比較好， 可以在規(guī)劃、報(bào)建方面取得便利。有些企業(yè)資金實(shí)力雄厚，資金渠道多，可以發(fā)揮融資方面的優(yōu)勢(shì)。有些企業(yè)在營(yíng)銷方面有長(zhǎng)，有的企業(yè)在建筑設(shè)計(jì)方面有優(yōu)勢(shì)。 都可以在聯(lián)合開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目中得到體現(xiàn)”。

　　英大證券研究所所長(zhǎng)李大霄也非?？春眠@種房企聯(lián)手開(kāi)發(fā)的方式，“雖然對(duì)于合作方來(lái)講，加入其他 開(kāi)發(fā)商合作開(kāi)發(fā)無(wú)疑是分?jǐn)偭死麧?rùn)，但是要同時(shí)有多個(gè)合作項(xiàng)目同時(shí)運(yùn)作，同樣可以達(dá)到滿意的收益。”某大型開(kāi)發(fā)商營(yíng)銷負(fù)責(zé)人也表示，目前房地產(chǎn)行業(yè)的集中 度還是非常低的，所以包括萬(wàn)科在內(nèi)，都不會(huì)排除通過(guò)聯(lián)手開(kāi)發(fā)的方式“跑馬圈地”。

　　中小開(kāi)發(fā)商聲音

　　政府應(yīng)該多推出中小地塊避免市場(chǎng)壟斷

　 　對(duì)于頻頻出現(xiàn)的房企巨頭聯(lián)手拿地大戲，在海珠剩下一個(gè)項(xiàng)目的某小型開(kāi)發(fā)商負(fù)責(zé)人搖頭說(shuō)，“現(xiàn)在政府推出的地塊都太大了，根本沒(méi)能力和大開(kāi)發(fā)商搶地，如 果明年再不能拿到地，能到外地去看看了”。漢國(guó)置業(yè)副總經(jīng)理洪小文也認(rèn)為，政府應(yīng)該多推出中小地塊，讓中小開(kāi)發(fā)商也有拿地開(kāi)發(fā)的機(jī)會(huì)，才會(huì)避免市場(chǎng)壟 斷，否則將更加不利于市場(chǎng)的健康發(fā)展。

　　采寫(xiě)、制表：南都記者 邱銳泉

　　實(shí)習(xí)生 張曉茜