昨日市場(chǎng)引人關(guān)注的話題源自于《中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)》的一則消息：占據(jù)信貸市場(chǎng)大半江山的中、農(nóng)、工、建四大國(guó)有商業(yè)銀行10月底已停止了新增開發(fā)貸款審批。更有房地產(chǎn)業(yè)界小道消息傳言，國(guó)內(nèi)地產(chǎn)龍頭萬(wàn)科的總裁毛大慶(微博 博客)在周日晚飯席間得知這一消息后匆匆離去，召開緊急會(huì)議商議對(duì)策。

　　南都記者昨日連線中國(guó)銀行、民生銀行等多家銀行相關(guān)負(fù)責(zé)人，均否認(rèn)了新增開發(fā)貸款被行政叫停的說(shuō)法。“每年年底信貸額度趨緊甚至用完，這在銀行業(yè)是司空見慣的事情。”中國(guó)銀行廣東分行一位人士向記者表示。而民生銀行地產(chǎn)金融事業(yè)部副總經(jīng)理董續(xù)勇則明確表示“年底額度緊張?jiān)阢y行界更是一種常態(tài)。”

　　“但信貸收縮的大勢(shì)基本是明確的。”董續(xù)勇預(yù)計(jì)，2011年信貸額度可能會(huì)比10年7.5萬(wàn)億減少5000億，從今年統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)來(lái)看，前三季度銀行貸款占到開發(fā)商資金來(lái)源的18.6%“這意味著包括開發(fā)貸在內(nèi)的貸款成本將增高”。

　　銀行界辟謠

　　據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局日前發(fā)布10月房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)顯示，前10月房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金來(lái)源中，國(guó)內(nèi)貸款10443億，較前9個(gè)月的9398億增加1045億，而前9月國(guó)內(nèi)貸款額又比前8月多938億，表明10月單月較9月多增貸款額逾100億。

　　有媒體報(bào)道，中、農(nóng)、工、建四大國(guó)有商業(yè)銀行10月底已停止了新增開發(fā)貸款審批。但昨日銀行各界紛紛對(duì)這種說(shuō)法進(jìn)行辟謠。其中，工行相關(guān)人士介紹，截至今年三季度末，該行開發(fā)貸余額較年中已減少了80多億，預(yù)計(jì)四季度會(huì)繼續(xù)減少，但是完全叫停是不可能的。

　　而南都記者昨日連線中國(guó)銀行廣東分行相關(guān)人士，他表示幾乎每年年底都有這樣的情況發(fā)生。“即便是在經(jīng)濟(jì)環(huán)境差的2008年年底，我們也接到通知不得放發(fā)貸款，剛進(jìn)銀行之初我還擔(dān)心自己的業(yè)績(jī)，但是這么多年了，我們都已經(jīng)習(xí)以為常，因?yàn)檫@基本都是臨時(shí)性的措施，一到二年年初，我們又開始加大投放貸款的力度。”上述人士表示：“銀行發(fā)放貸款的額度并不是行政主管部門定的，而是根據(jù)銀行自身的經(jīng)營(yíng)情況，比如75%存貸比這根紅線，要不觸及資產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)的隱患，銀行也要追求利潤(rùn)啊。”

　　而廣州一家大型房企的相關(guān)人士亦向南都記者表示，目前尚未聽說(shuō)四大行新增開發(fā)貸被叫停的消息。他表示，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與銀行的信貸合作一般都是長(zhǎng)期性、持續(xù)性的，在某一個(gè)時(shí)點(diǎn)上完全叫停的可能性并不大。況且，一般來(lái)講，11-12月份各銀行全年的放貸額度已經(jīng)基本用完，各個(gè)領(lǐng)域的放貸額都會(huì)收縮，即便不叫停，年底這兩個(gè)月的新增貸款額也不會(huì)很大。

　　開發(fā)貸成本將提高

　　根據(jù)央行數(shù)據(jù)顯示，截至今年10月末，國(guó)內(nèi)銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)新增人民幣貸款已達(dá)6.91萬(wàn)億，全年7.5萬(wàn)億的目標(biāo)差5900億元。其中，前9月，工行、農(nóng)行新增人民幣貸款分別為9276億和8742億元，建行、中行新增貸款分別為較上年末增加6751億和6448億元。

　　“目前來(lái)看，剩下兩個(gè)月信貸額度雖然不多，但是比去年年底的情況還是要好一些。”民生銀行地產(chǎn)金融部副總經(jīng)理董續(xù)勇向南都記者表示，相對(duì)于今年的開發(fā)貸額度，開發(fā)商或許更為擔(dān)心的是明年的信貸情況。

　　他預(yù)計(jì)明年的信貸額度將有一定程度的收縮。“估計(jì)至少會(huì)減少5000億，宏觀貨幣政策的導(dǎo)向正逐漸從適度寬松向穩(wěn)健回歸，有人預(yù)計(jì)將減少兩成的說(shuō)法雖然個(gè)人認(rèn)為有點(diǎn)夸張，但是并非完全沒有道理。”

　　11月11日，興業(yè)銀行席經(jīng)濟(jì)學(xué)家魯政委發(fā)表研究報(bào)告稱，在防通脹的調(diào)控預(yù)期下，可以預(yù)見我國(guó)將持續(xù)經(jīng)歷政策密集期，估計(jì)明年信貸投放難超7萬(wàn)億元。

　　“明年的貨幣供應(yīng)以及銀行信貸總量預(yù)計(jì)不會(huì)超過(guò)今年，地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控也依然會(huì)持續(xù)。”上述中行人士亦持此觀點(diǎn)。“今年監(jiān)管部門主要做了三件事，整治地方融資平臺(tái)、房地產(chǎn)以及‘三高’行業(yè)不良貸款的信貸風(fēng)險(xiǎn)，這實(shí)際上是在調(diào)控的基礎(chǔ)上使適度寬松的貨幣政策逐步回歸常態(tài)化。但明年監(jiān)管部門還要加上四件事，防通脹。”

　　房地產(chǎn)開發(fā)商的資金來(lái)源中，信貸占比約占五分之一，在董續(xù)勇看來(lái)“這個(gè)比例雖然不大，但是對(duì)開發(fā)商而言卻是不可缺少的，在今年信貸額度用盡的情況下，年底開發(fā)商拿地的熱情應(yīng)該會(huì)受到一定的影響。”

　　讓開發(fā)商心有余悸的是，如果明年信貸額度收縮成為定局，那么開發(fā)貸款的融資成本必然會(huì)增高。“比如一些嚴(yán)重依賴開發(fā)貸的中小型房地產(chǎn)企業(yè)，在缺乏其他融資渠道的情況下，很可能會(huì)受到資金鏈的制約，而對(duì)于一些大型的開發(fā)商而言，擁有雄厚的資產(chǎn)背景和多種融資渠道，比如信托或者海外資本市場(chǎng)等，相對(duì)會(huì)加速擴(kuò)張的趨勢(shì)，進(jìn)而導(dǎo)致行業(yè)的深度洗牌。”董續(xù)勇說(shuō)。

　　如何玩轉(zhuǎn)資金流？

　　事實(shí)上，房地產(chǎn)行業(yè)資金壓力正在進(jìn)一步顯現(xiàn)。根據(jù)廣東省房協(xié)新報(bào)告顯示，前三季度房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本年到位資金3915.64億元，同比增長(zhǎng)15.9%，增幅比上半年和1季度分別減少9.6個(gè)和18.2個(gè)百分點(diǎn)，呈逐季回落趨勢(shì)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本年到位資金與完成投資比一路回落，由一季度的229%和上半年的181%，回落至前三季度的161%，企業(yè)資金壓力趨緊。

　　開發(fā)商將如何玩轉(zhuǎn)資金流？對(duì)于近期房地產(chǎn)信托基金的，董續(xù)勇認(rèn)為信托融資占據(jù)開發(fā)商融資的一部分，雖然年中監(jiān)管部門有要求限制房地產(chǎn)信托的規(guī)模，但“目前來(lái)看，信托對(duì)房地產(chǎn)資金之渴仍是杯水車薪的局面，事實(shí)上，開發(fā)商更多的資源是自有資金投入，這其中，資本市場(chǎng)的融資和銷售回籠資金都在其內(nèi)”。

　　“預(yù)計(jì)明年的開發(fā)貸依然會(huì)保持小幅度的增長(zhǎng)。”董續(xù)勇向南都記者解釋說(shuō)，根據(jù)近五年的開發(fā)貸情況來(lái)看，開發(fā)貸款均保持一定比例的增速，“即便是在經(jīng)濟(jì)環(huán)境差的2008年，開發(fā)貸款依然增長(zhǎng)強(qiáng)勁，當(dāng)然這跟宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)要求保增長(zhǎng)密不可分。”

　　但顯而易見的是，加息預(yù)期越來(lái)越強(qiáng)烈，“加息是刺破一切資產(chǎn)泡沫有效的手段，但是在目前內(nèi)外環(huán)境兩難，甚至是三難、四難等多難的情況下，央行加息要考慮更多的因素。”董續(xù)勇向南都記者表示，“上次加息0 .25%，力度很小，但卻表明了央行的態(tài)度，年底再次加息的可能性依然很大。”