盤古大觀、長安8號驚現(xiàn)同日購房同日退房

　　揭開天價豪宅退房內(nèi)幕

　　京城天價豪宅近日來頻現(xiàn)退房事件，其間牽扯到兩大知名項目：“鳥巢”邊的盤古大觀和大望路的長安8號。更為蹊蹺的是，記者從北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)公布的信息發(fā)現(xiàn)，被退房源竟然是同購買又在同退掉，其中是否暗藏隱情？又有哪些不為人知的內(nèi)幕……

　　離奇的退房

　　“退房潮”在中國樓市并不是個新鮮事物。2008年國際金融危機爆發(fā)后，波及到中國房地產(chǎn)市場，開發(fā)商融資渠道、銷售渠道受阻，不得不“斷臂求生”，降價銷售以求生存。北京甚至出現(xiàn)半價銷售的事件，降價風潮從南到北席卷了中國的大部分城市。而業(yè)主不滿開發(fā)商降價，房產(chǎn)貶值，有的采取業(yè)主聯(lián)合的方式與開發(fā)商對峙，有的則對薄公堂，以達到退房的目的。面對聲勢浩大的退房潮，一些開發(fā)商也打出了息事寧人的策略，如萬科、遠洋等品牌房企承諾免費升級裝修標準等。進入2009年，房地產(chǎn)市場出現(xiàn)大漲，退房事件隨之消失。

　　房價上漲跟風買房，房價下跌集體退房，看似無理，但也屬于正常的市場行為，尚且合情。但是近日在北京爆發(fā)的退房風波卻顯得有些離奇。

　　記者了解到，這次退房項目涉及的均為北京市的天價豪宅，價格都在5萬元/平方米以上，而退房時間正值樓市二次調控執(zhí)行半月之際，由此引得不少人猜測，政府持續(xù)的樓市調控見效了，但經(jīng)記者調查了解，這些豪宅的退房并非簡簡單單的限購、限貸政策能影響到的。因為一套豪宅動輒幾千萬元，其消費人群非富即貴，身家至少上億元，貸款政策很難限制住他們。

　　仲量聯(lián)行研究部負責人覃曉梅向記者證實，一般而言購買豪宅的人很少會去貸款，基本上都是全款。而且上千萬元的住房按揭也很難被銀行審批通過。

　　記者在北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)上發(fā)現(xiàn)，在這輪“退房潮”中為集中的兩個項目是盤古大觀和長安8號，其中盤古大觀今年10月份的退房數(shù)達到了11套，長安8號退房數(shù)為10套。更讓人詫異的是，盤古大觀所退的11套房的退房日期均為2010年10月15日，而購買日期全為2008年11月21日。同樣的現(xiàn)象也存在于長安8號上，在長安8號的10套退房記錄中，有9套退房信息均為2010年10月15日，而購買日期全為2009年3月13日。由此可見這些全是陳年舊賬，與此輪調控無關。

　　對此有業(yè)內(nèi)人士質疑：何人能在之內(nèi)砸下數(shù)億元資金購買多套豪宅，又能在之內(nèi)一下子將其全部退掉？對一般購房者來說，買房容易退房卻非常難。為何開發(fā)商一次同意退回這么多房源，其中必有隱情。以長安8號為例，按照其銷售出的房產(chǎn)均價和套均面積，此次涉及到的退房資金高達2.25億元，而該項目銷售近兩年來，賣出了12.914億元，相當于近半年時間的銷售額。那么，是什么原因使得開發(fā)商如此之痛快地同意退房呢？

　　開發(fā)商自揭內(nèi)幕

　　這并不是真正的退房，而是一個幕后交易。盤古大觀的一位負責人一語道破其中的玄機。

　　該負責人向記者表示，豪宅一般銷售周期較長，占用開發(fā)商資金較多，因此開發(fā)商會采取多種方法進行融資，其中一種方法是將在售房源抵押給金融機構，獲得資金流，然后承諾一段時間后以較高的價格回購。

　　“這次退房的全是商鋪，都是2008年11月份開發(fā)商以低于市場價銷售給一家金融機構的，現(xiàn)在合同到期了，開發(fā)商按照合同回購商鋪。”這位負責人稱，如果沒有合同承諾，這個交易跟正常的房屋買賣沒有任何區(qū)別。

　　“這種方式實質是抵押融資，此前東直門附近的一個豪宅項目使用過，但是并不多見。”覃曉梅告訴記者。

　　實際上，這是一個開發(fā)商與機構的賭博交易，開發(fā)商賭未來的房價一定上漲，而機構通過這種方式達到變相炒房的目的。雙方都面臨一定的風險，如果房價下跌，項目將無法兌現(xiàn)回購合同，甚至出現(xiàn)債務糾紛，進而導致項目面臨爛尾。

　　盤古大觀的這位負責人表示，當時簽訂這個合同的時候正值2008年底金融危機之際，也是地產(chǎn)業(yè)資金鏈為脆弱的時候，開發(fā)商也是被逼無奈才使用了這種冒險方法。

　　與盤古大觀一樣，長安8號也是同一時間購房、同一時間退房，那么長安8號是否也涉及抵押融資呢？記者此采訪了中國奧園集團總裁助理、長安8號項目營銷負責人梁秀蕾，但她表示沒有權限回答，拒絕了記者的采訪。

　　不過記者從北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)的退房信息中看到，長安8號9套房產(chǎn)的購買時間是2009年3月13日，而此時正是長安8號股權債務糾紛為糾結的時期。

　　據(jù)了解，長安8號初的案名叫耀輝國際城，早所有者為北京府世紀，但是因府世紀無力獨自開發(fā)，2004年，天鴻寶業(yè)通過股權收購，持有耀輝國際城62%的股權，府世紀持有項目38%的股權。此后，天鴻集團與城開集團合并為開集團，天鴻寶業(yè)亦更名為開股份。2008年4月，開股份以“不擅經(jīng)營豪宅”為由以4.587億元將62%的股份全部轉讓給了香港世紀協(xié)潤。而香港世紀協(xié)潤和府世紀均系志才所有，但志才回購耀輝國際城需要向開股份支付近16億元的資金。這筆資金的到賬日期為2009年7月31日。

　　而當時正值金融危機爆發(fā)之際，面臨著巨額的還款壓力，為了保住項目，志才在2009年7月與奧園地產(chǎn)達成協(xié)議，奧園借機入股長安8號項目。但是在2009年11月4日，開股份公告稱，已通過興業(yè)銀行向耀輝公司發(fā)放委托貸款12.92億元，置換耀輝公司欠開股份的股東貸款。而這筆委托貸款，由奧園地產(chǎn)與府世紀負連帶擔保責任，還款期限為2010年3月31日。

　　從這些復雜的債務信息中記者發(fā)現(xiàn)，在2009年7月31日和2010年3月31日，長安8號項目有兩個債務到期，資金鏈可謂繃得很緊。而被退的9套房均為2009年3月13日購買，那時正值志才獨立掌管長安8號之時，不禁讓人猜測：當時的志才為了還債很可能采用了抵押融資的方式。

　　做法不違規(guī)風險并不少

　　窺一管可見全貌。北京到底有多少豪宅項目是通過這種抵押融資的方式既獲得融資，又制造了市場的虛假繁榮呢？記者不得而知。

　　路勁地產(chǎn)北京公司營銷總監(jiān)溫立偉向記者透露，這樣的融資方式以前在一些項目上運用過，現(xiàn)在由于采取網(wǎng)簽的方式，而且金融監(jiān)管部門監(jiān)查的原因，操作起來有一定的難度，而且涉嫌違規(guī)。

　　亞豪地產(chǎn)機構營銷總監(jiān)韓樂則認為，這樣的操作并不違規(guī)，是存在著一定的風險，那是對賭未來的房價。一般有豪宅項目才能進行這樣的抵押融資，因為普通住宅項目的價格漲幅難以預期，而豪宅項目的價格一般情況下不會下調，即使市場形勢再不好開發(fā)商也會扛價。

　　“普通住宅降價可以換來交易量，可以為開發(fā)商換來現(xiàn)金流，但是豪宅不行，降價等于降低檔次，反而會令項目銷售受阻。”韓樂向記者表示。

　　如果如韓樂所言，那么開發(fā)商硬扛價格的背后，又靠什么來維持項目運轉呢？

　　今年以來北京的豪宅價格不斷上揚，如釣魚臺7號院，從去年7月份的7萬元/平方米上漲到了目前的10萬元/平方米，而且銷售狀況一直良好。

　　來自亞豪機構的數(shù)據(jù)顯示，8月份以來，京城69個在售的單價超過4萬元的豪宅項目共成交了468套，成交面積為9萬平方米，成交金額達41.7億元。環(huán)比7月份成交套數(shù)上漲了98.3%，成交面積上漲了112.2%，總成交金額上漲了137.1%，漲幅呈倍數(shù)增長。

　　但是在這個看似蓬勃發(fā)展的北京豪宅市場到底有多大的水分？對此覃曉梅認為，近年來隨著房地產(chǎn)市場的發(fā)展，開發(fā)商在項目定價時存在著一定的追高心理，覺得價格越高代表的品質越高，盡管北京已經(jīng)成為了國際城市，但是畢竟其積累時間較短，各種配套設施還不完善，還沒有形成高品質的生活區(qū)，目前的豪宅市場還存在著一定的泡沫。

　　商報記者 賴大臣/文 焦劍/漫畫

　　記者手記

　　“一石三鳥”的抵押融資

　　自買自賣、售后包租、抵押融資，是近年來開發(fā)商為了回籠資金而想出的幾種變相的融資方式。

　　所謂的開發(fā)商“自買自賣”，是開發(fā)商在房價較低的時候通過信貸等手段“買”自己開發(fā)的商品房，在價位較高的時候，再“賣”掉自己的商品房。此前順馳在上海的項目涉嫌自買自賣，后因順馳被收購，事件演變成了騙貸。

　　售后包租的方式主要是用在商業(yè)項目上，開發(fā)商將自己的商鋪出售后，然后向業(yè)主承諾，與業(yè)主簽訂租賃合同。這種模式目前已經(jīng)被住建部叫停。

　　而抵押融資是在“自買自賣”的環(huán)節(jié)中去掉了銀行，換成了金融機構，而且又融入了“售后包租”的某些做法，實則一條混合計，其效果之妙可謂“一石三鳥”。

　　先，開發(fā)商通過與機構簽訂出售協(xié)議，出讓一定數(shù)量的房源，然后再按照協(xié)議價格回購，在這個過程中，其實是項目獲得了抵押貸款，這將為項目維持在較高的售價上提供了源源不斷的資金支持。

　　其次，通過與機構的合作，制造了豪宅市場的虛假繁榮，哄抬房價，在一定程度上吸引了一部分購房者的入市。

　　后，也為機構炒房提供了一個穩(wěn)定的渠道，還為項目本身起到了很好的宣傳作用。此前上海湯臣一品項目價格高達12萬元/平方米，一直銷售平平，但是卻為該公司的其他項目帶來了巨大的廣告效應，其開發(fā)的高爾夫、別墅等項目一入市被一空。

　　目前國家三令五申打擊炒房行為，抵押融資盡管尚不構成違規(guī)，但是卻成為了機構炒高房價的一個途徑，值得有關部門高度重視。來源：北京商報