本期采訪人：中國(guó)潛江生態(tài)龍蝦城 銷售總監(jiān)：于謙
對(duì)潛江這樣的三四線城市作為商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展前景是一個(gè)怎樣的?
于總：我一直做商業(yè)地產(chǎn)，做三四線城市，所以對(duì)三四線城市的商業(yè)地產(chǎn)比較了解?div id="jpandex" class="focus-wrap mb20 cf">？梢赃@樣說商業(yè)地產(chǎn)目前在整個(gè)江漢平原地方
，襄樊
、宜昌我都做過
，可以這樣說商業(yè)地產(chǎn)好做的時(shí)期已經(jīng)過去了。現(xiàn)在一二線城市發(fā)展的是商務(wù)地產(chǎn)
、商業(yè)已經(jīng)變成了一個(gè)回收成本的盈利方式
，現(xiàn)在商業(yè)地產(chǎn)的盈利已經(jīng)基本上轉(zhuǎn)變成了經(jīng)營(yíng)盈利了。比如專業(yè)市場(chǎng)
、商業(yè)綜合體
、城市綜合體、商務(wù)地產(chǎn)都屬于商業(yè)地產(chǎn)
。
商務(wù)這一塊
，跟經(jīng)營(yíng)型商業(yè)地產(chǎn)，現(xiàn)在在往三四線城市在走
，一二線城市早開發(fā)到位了
，雖然還有很小的一部分空間可開發(fā)，可是這個(gè)空間跟人口的流動(dòng)是有關(guān)系的
，因?yàn)槿丝诘牧鲃?dòng)方向
，有新的人口進(jìn)去，需要空間
，需要相應(yīng)的面積的
。比如說一個(gè)人，他吃飯需要餐館
、住宿需要酒店
，需要商業(yè)為他們服務(wù)。電商其實(shí)是打不敗商業(yè)地產(chǎn)的
，因?yàn)槿伺c人交流
，需要實(shí)體店，人是社會(huì)性的動(dòng)物
，需要交流
，在前一段時(shí)間，人和人的交流越來越少
?div id="jpandex" class="focus-wrap mb20 cf">？墒峭笞撸诉€是需要交流的
，如果你把這個(gè)交流割斷了
，這是違反社會(huì)規(guī)律的。所以商業(yè)地產(chǎn)還有有很大的發(fā)展前景的
。
潛江的商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀是一個(gè)怎么樣的情況?
潛江商業(yè)地產(chǎn)實(shí)事求是的來說
，先是需要政府引導(dǎo)、其次是歷史沉淀
、歷史沉淀是指原來的老城區(qū)
，老城區(qū)是相對(duì)比較好規(guī)劃點(diǎn)，因?yàn)樯虡I(yè)地產(chǎn)支撐他的是人口
，小城市有一點(diǎn)是他的人的可達(dá)性是比較容易的
。比如把我這個(gè)商業(yè)放在別的地方，對(duì)本地商業(yè)的影響不大
，商業(yè)是個(gè)流動(dòng)型的
，并不是一個(gè)固態(tài)的，商業(yè)消費(fèi)是可以引導(dǎo)的
。怎樣引導(dǎo)呢?可以這樣說
，你的體量越大，你是可以把周邊的消費(fèi)都吸引過來的
，這是做三四線城市商業(yè)地產(chǎn)的優(yōu)勢(shì)
。越大商業(yè)是流動(dòng)性的。商業(yè)體量啊
、方向比較占優(yōu)勢(shì)的話
，對(duì)三四線城市來說，是比較占優(yōu)勢(shì)的
。局限在哪呢
，在于你的人口基數(shù)，你的人口基數(shù)
，決定了你的體量
。你的純粹人口才二十萬(wàn)左右，潛江的人口的可達(dá)性現(xiàn)在比以前好點(diǎn)了
，可是消費(fèi)這塊你要帶動(dòng)周邊的消費(fèi)
，你好的方式是做色的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)。
新政對(duì)商業(yè)地產(chǎn)有沒有什么影響呢?
新政對(duì)商業(yè)地產(chǎn)基本是沒什么影響的
，商業(yè)地產(chǎn)靠的是大環(huán)境
，政策是短期的效果，讓別人看著很美好
，商業(yè)地產(chǎn)一定不是剛需
，是一個(gè)投資方向。老百姓有投資意愿
，老百姓覺得在這里可以賺到錢
，才會(huì)在這里投資，怎么經(jīng)營(yíng)紅火
，是這里有人愿意消費(fèi)
。
商業(yè)地產(chǎn)投資有風(fēng)險(xiǎn)嗎?
風(fēng)險(xiǎn)肯定是有的
，風(fēng)險(xiǎn)的產(chǎn)生在于商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)理念，地段并不是一個(gè)大的因素
，商業(yè)地產(chǎn)哪里都要看地段
，可是還是主要是看你做什么類型的商業(yè)地產(chǎn)。潛江這個(gè)地方
，要做色
，商業(yè)色開發(fā)。潛江的色是什么
，美食
，龍蝦。目前項(xiàng)目招商情況還不錯(cuò)
，美食這一塊
，招商還不錯(cuò)，還要其他的品牌
。比如攝影基地
、商業(yè)業(yè)態(tài)基地，現(xiàn)在商業(yè)地產(chǎn)跟原來不一樣
，現(xiàn)在的商業(yè)地產(chǎn)都細(xì)化了
，以前的那種商業(yè)綜合體都已經(jīng)都分東離西了， 主要原因是什么
，電商是有沖擊的
，電商是把二三線品牌，直接從綜合體里面打擊出去了
，因?yàn)樗S持不了這么高額的租金?div id="m50uktp" class="box-center"> ，F(xiàn)在在商業(yè)綜合體里面的，全是一線品牌
。電商是取代不了商業(yè)地產(chǎn)的
，因?yàn)樯虡I(yè)地產(chǎn)的終目的是消費(fèi)，老百姓在這里消費(fèi)的目的
，是要心情愉悅
，那需要體驗(yàn)，而體驗(yàn)是電商給不了的?div id="d48novz" class="flower left">
，F(xiàn)在投資住宅的投資期已經(jīng)比商業(yè)地產(chǎn)要縮短了
，投資地產(chǎn)的回收期明顯拉長(zhǎng)。
商業(yè)地段完全看人口支撐
，跟人口消費(fèi)習(xí)慣
。地段是全部都看的，城市的發(fā)展決定了一個(gè)功能
，小城市是商業(yè)跟住宅交叉著
。像潛江這樣的小城市的商業(yè)地產(chǎn)也是屬于商業(yè)跟住宅混合在一起的
。
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