11月全國樓市再度量價齊漲 可能引發(fā)第三輪調(diào)控

來源：新京報

　　二輪調(diào)控下，11月樓市再度量價齊漲，部分業(yè)內(nèi)人士認為若樓市仍舊走熱，三輪調(diào)控或有可能

　　北京房價若再漲，政府有可能會加碼調(diào)控。這是12月14日，北京市住建委有關(guān)人士的公開表態(tài)。11月，北京樓市與全國一樣量價齊升，而且同比漲幅高于全國平均水平1.5個百分點，達到9.1%。據(jù)有關(guān)報道，北京市住建委新聞發(fā)言人表示，政府調(diào)控房地產(chǎn)市場的決心絕不動搖，如果房價出現(xiàn)較大波動，金融、信貸、稅收等調(diào)控手段將有可能“加碼”。

　　在11月樓市繼續(xù)升溫的背景下，三次調(diào)控是否會到來？這成為業(yè)內(nèi)關(guān)注的一個問題。

　　議 三輪調(diào)控跡象是否顯現(xiàn)

　　若是樓市走熱，或市場表現(xiàn)與政府調(diào)控精神背道而馳，有可能迎來新的調(diào)控措施的出臺。

　　“目前這種可能更加明顯。”財經(jīng)評論人葉檀表示，在10月全國70個大中城市房價同比、環(huán)比均出現(xiàn)上漲后，市場已經(jīng)表現(xiàn)出三次調(diào)控的必要。在11月數(shù)字顯示出全國量價齊升后，這種可能更加明顯了。11月的數(shù)據(jù)表明，土地財政沒有被抑制，房地產(chǎn)對未來看漲的預期沒有被抑制，保障房平衡市場的預期還沒有建立，保障房的分配機制還有待完善。加上通脹預期強烈，市場上重新產(chǎn)生對房地產(chǎn)的“甜蜜記憶”。如果現(xiàn)在不調(diào)控，明年房地產(chǎn)市場將非?？膳?。

　　上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長楊紅旭也持市場走熱容易招致調(diào)控的觀點。楊紅旭表示，10月，全國70個大中城市房價環(huán)比漲幅剛較9月有所回落，但11月漲幅又見增加。“市場表現(xiàn)與政府調(diào)控精神背道而馳，有可能招致新的調(diào)控措施的出臺。”

　　對于三次調(diào)控的提法，亞豪機構(gòu)市場總監(jiān)郭毅更傾向于“調(diào)控已成常態(tài)”的觀點：通過金融、土地、稅費、市場監(jiān)管、保障性住房等多個維度對樓市的局部調(diào)整已經(jīng)形成合力，目前需要解決的問題是督促各項已出臺政策的落實。

　　郭毅認為，目前樓市成交量和成交價格雖然仍然處于上升通道，但應客觀的看待這個問題，成交量的增加是在國內(nèi)通貨膨脹、投資渠道匱乏、城市化水平提高的背景下，使房地產(chǎn)承擔了過多的投資需求，而成交價格盡管仍在上漲，但是上漲的幅度已經(jīng)明顯降低，這已經(jīng)實現(xiàn)了“抑制房價過快上漲”的政策初衷。

　　當然，也有一些業(yè)內(nèi)人士認為三輪調(diào)控不一定會到來。中國房地產(chǎn)及住宅研究會副會長顧云昌表示，現(xiàn)在看不出來三次調(diào)控的跡象。顧云昌認為，馬上2011年了，目前仍處在政策觀察期。先房地產(chǎn)本身的政策，國十條和“9·29”調(diào)控中付比例的提高、利率的提升，都是起到調(diào)控作用的。另外，宏觀經(jīng)濟政策比如穩(wěn)健的貨幣政策，也會影響房地產(chǎn)。二，調(diào)控不是價格的調(diào)控，另外還需要加大保障房力度，保障房的完成恐怕比房價的調(diào)控更具有現(xiàn)實意義。

　　手段 房產(chǎn)稅，三輪調(diào)控利器？

　　政策是綜合發(fā)力的，如既增加購房成本、又抑制消費，同時擠壓開發(fā)商資金鏈等。

　　“三輪調(diào)控容易選擇稅收和保障房作為突破口。”說到三輪調(diào)控可能出現(xiàn)的政策措施，葉檀這樣表示，但由于保障房預期不明顯，房產(chǎn)稅試點更被看重。房產(chǎn)稅關(guān)鍵在于增加投資者的持有成本，改變投資者對未來的收益預期，一旦未來投資收益無法趕上房價、房貸、稅費等重置成本，投資者不得不拋售物業(yè)。而從另一方面看，征收房產(chǎn)稅，能夠把資金實力不足的投資者驅(qū)趕出房地產(chǎn)市場。

　　楊紅旭也認為，在新的調(diào)控措施中，有可能的是房產(chǎn)稅在個別城市試點。

　　葉檀表示，還有一點是要縮短杠桿，是要把存在于居民和企業(yè)手里泛濫的資金收回去。

　　而包括葉檀和郭毅在內(nèi)的業(yè)內(nèi)人士同時還表示，政策是綜合發(fā)力的，如既增加購房成本、又抑制消費，同時擠壓開發(fā)商資金鏈等。葉檀表示，投資過熱的問題應由稅收與貸款成本解決，“征收房產(chǎn)稅、給房地產(chǎn)市場單獨加息是好的選擇。”與此同時，需要找到多項政策的平衡點，包括房產(chǎn)稅、預售金監(jiān)管、土地增值稅等多項政策。還要避免房產(chǎn)稅率過低或征收范圍不一導致的轉(zhuǎn)嫁成本等問題。一些試點城市傳出不對存量房征稅，反而導致了商品房交易大增。

　　但對于房產(chǎn)稅政策，郭毅還表達了另外一種觀點。她認為，近幾年在全國范圍內(nèi)推行房產(chǎn)稅的可能性并不大，關(guān)鍵是每個城市的情況都不一樣。如果出臺緊縮政策，“比較大的可能還是進一步擠壓開發(fā)商的資金鏈，控制信貸規(guī)模以及在資本市場的融資行為”，以此促進開發(fā)商加快開發(fā)進度、降低售價、推出更多貨量。

　　顧云昌也認為，對房產(chǎn)稅寄予希望，“恐怕天真”了。房產(chǎn)稅對于房地產(chǎn)市場會有一定的調(diào)節(jié)作用，無法產(chǎn)生顛覆性效果?！”景娌蓪?本報記者 張旭 袁玥

　　時機

　　何時啟動效果如何

　　三輪調(diào)控是否出臺，明年一季度會是一個較為敏感的時間點。

　　調(diào)控并不新鮮。前兩輪調(diào)控也不可謂不嚴厲，即使真有三輪調(diào)控，啟動時機在什么時候？更重要的，效果會如何呢？

　　葉檀認為，三輪調(diào)控有可能在明年年初啟動，否則2011年將開局大熱。房產(chǎn)稅的試點也有擴大范圍的可能。至于效果，要看政府調(diào)控的決心，如果堅決，會有明顯效果。但如果再出現(xiàn)政策妥協(xié)、執(zhí)行不堅決，很有可能使調(diào)控目標走向相反的方向。

　　郭毅表示，如果按照目前政府基調(diào)看，“抑制房價過快上漲”依然是調(diào)控目標。更明確的基調(diào)恐怕要等到明年“兩會”。郭毅更傾向于認為，三輪調(diào)控會針對前兩輪的調(diào)控效果做出針對性的調(diào)整。至于效果，政策沒出來，無法預判。

　　楊紅旭也認為，明年一季度會是一個較為敏感的時間點。在政策壓力之下，預計房價難以顯著反彈，明年一季度房價將以盤整或小幅下跌為主基調(diào)。

　　對于調(diào)控效果，顧云昌認為，調(diào)控的目標，不是調(diào)房價，更多的是調(diào)結(jié)構(gòu)，通過調(diào)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定房價，如果結(jié)構(gòu)調(diào)整了，保障房增加了，對房價起到平抑穩(wěn)定作用。而對于關(guān)心房價、想買又買不起房的年輕人來說，關(guān)注保障房的進展更有意義，比如增加保障房在供應量中的比例、增加保障的范圍。